北京奧林匹克項(xiàng)目策劃書-在線瀏覽
2024-09-13 01:29本頁(yè)面
【正文】 亞奧陽(yáng)光6500元 /M25800元/M2最高8成25年2004年5月開(kāi)發(fā)商銷售在我司項(xiàng)目 東南邊位居成熟社區(qū),鬧中取靜板樓毛坯房?jī)r(jià)三居送3萬(wàn)元廚衛(wèi)精裝修5北辰綠色家園3期6500 元/M2底商12000元/M26100元 /M2最高8成30年2004年5月7日2004年10月由北辰置地經(jīng)營(yíng)公司代理銷售在我司項(xiàng)目東北邊規(guī)模大，配套全,緊鄰國(guó)家森林公園(在其東邊)板樓毛坯房?jī)r(jià)6高巢5600 元/M2（含裝修）底商9800元/M24400 元/M2（含裝修）最高8成30年2003年12月27日2004年12月18日由開(kāi)發(fā)商自己銷售在我司項(xiàng)目東北邊清河只有1棟塔樓臨街而建平層錯(cuò)層精裝修房600元/M2裝修價(jià)（2）戶型特征房號(hào)樓盤名稱戶型面積所占比例銷售情況備注1澳林春天四期一居89 M2左右3%一般全部在底層二居111131 M2左右37%較好三居149157M2左右35%較好四居170 M2左右20%較好躍式187300M2左右5%較好底商無(wú)2倚林家園二期板樓三居200 M2左右60%一般聯(lián)排別墅300 M2左右40%一般底商無(wú)3天和人家一居4088 M2左右10%一般二居100128 M2左右50%很好三居136151 M2左右30%較好四居以上200 M2左右10%較好底商無(wú)4亞奧陽(yáng)光一居7887 M2左右20%較好二居105122 M2左右40%較好三居145165 M2左右40%較好底商無(wú)5北辰綠色家園三期一居一般無(wú)二居109123 M2左右35%較好三居130170 M2左右40%較好四居以上176 M2235左右25%較好底商一、二、三層正在排號(hào)6高巢一居3646 M2左右20%一般二居8894 M2左右30%較好錯(cuò)層4856 M2左右50%較好三居以上無(wú)底商75150 M2/間全部賣完由上表可知：區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的項(xiàng)目中大戶型所占比例較高，以二居、三居為主，而競(jìng)爭(zhēng)戶型面積集中在100150 M2之間。區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格在6100元/ M2左右（毛坯房），商鋪平均價(jià)格在10900元/ M2左右（毛坯房）。除我司項(xiàng)目外，我司項(xiàng)目所在鄰近樓盤幾乎沒(méi)有底商，且底商皆較為搶手，銷售較快。 四、市場(chǎng)定位（1） 本項(xiàng)目因占地面積小，規(guī)模小，戶型設(shè)計(jì)以中小面積為主，故市場(chǎng)定位應(yīng)為“短、平、快”項(xiàng)目，著重完成公司規(guī)定目標(biāo)計(jì)劃。功能定位為過(guò)渡及投資商品房。故本項(xiàng)目雖然占地面積小，規(guī)模小，但由于緊鄰?qiáng)W林匹克公園，是未來(lái)亞奧片區(qū)商圈及生活圈的核心區(qū)域，因此可將本項(xiàng)目營(yíng)造出一種國(guó)際性的、具有國(guó)際特色的、與奧林匹克等運(yùn)動(dòng)有關(guān)的體育文化，將該種文化賦予樓盤特色，充實(shí)其內(nèi)涵，使本樓盤具有了一種鮮活的生命特色，也使本樓盤具有了區(qū)別其他樓盤的文化內(nèi)涵。五、目標(biāo)客戶群定位（一）定位依據(jù)： 對(duì)北沙灘區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研 對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 本區(qū)域未來(lái)五年內(nèi)規(guī)劃趨勢(shì)預(yù)測(cè)（二）具體定位 年齡特征年齡（歲）25以下25~3535~4545以上百分比10%50%30%10%行業(yè)特征行業(yè)外企私企國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位拆遷戶其他百分比5%60%15%15%5% 區(qū)域特征區(qū)域分布豐臺(tái)、崇文、朝陽(yáng)、大興其他臨近城區(qū)外埠百分比70%20%10% 交通工具特征采用交通工具私車公共交通其它交通方式百分比30%60%10%（三）選購(gòu)本產(chǎn)品動(dòng)機(jī)認(rèn)為本產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，總價(jià)低，戶型功能比較齊全性價(jià)比較合理；原來(lái)在本區(qū)域生活、居住（租房或同親友共同居?。?、工作，對(duì)本區(qū)域有一定的感情；為改善現(xiàn)有居住條件/子女結(jié)婚用房/父母孝心房/個(gè)人購(gòu)房等；對(duì)本社區(qū)環(huán)境及區(qū)域的未來(lái)發(fā)展的潛力的認(rèn)同；（四）購(gòu)買行為特征首次置業(yè)，以講求經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的客戶為主。目標(biāo)客戶選擇該項(xiàng)目大多是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)承受能力所限，對(duì)產(chǎn)品功能方面有一定要求，對(duì)配套如車位（有車族少）、環(huán)境等要求不會(huì)過(guò)于挑剔，但若能提高幾項(xiàng)配套設(shè)施功能，如：內(nèi)裝修（公共部分提高裝修檔次），則會(huì)讓客戶有物超所值的感覺(jué)，從而直接促使其購(gòu)買的決心。由于目標(biāo)客戶有車族較少，他們對(duì)公共交通的要求就較高。 由于目標(biāo)客戶收入水平一般，因此比較關(guān)注總價(jià)，首付及月供方面會(huì)斤斤計(jì)較，因此建議采用25~30年的按揭還款方式，降低月供款額，從而增大目標(biāo)客戶群。客戶構(gòu)成主要為以下幾類：A、企業(yè)中高管理人士。C、外籍人士。E、未來(lái)在奧運(yùn)村工作、商務(wù)之人士F、私營(yíng)業(yè)主（商鋪客戶）該區(qū)域客戶以亞奧片區(qū)為主，向南擴(kuò)展至北二環(huán)向北擴(kuò)展至北五環(huán)，向西擴(kuò)展至中關(guān)村，向東擴(kuò)至朝陽(yáng)北商務(wù)圈。精裝修的風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn) 由于本樓盤定位為年輕人過(guò)渡房，故精裝修的風(fēng)格應(yīng)以年輕人喜歡的簡(jiǎn)潔、明快、色彩鮮艷的符合都市年青人審美習(xí)慣與審美情趣的風(fēng)格為宜。外立面的選擇 外立面應(yīng)以瓷磚裝飾。增加客戶物美價(jià)廉的購(gòu)買心理和購(gòu)買沖動(dòng)。六、項(xiàng)目綜合比較分析本項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相比之優(yōu)、劣勢(shì)樓盤名稱開(kāi)發(fā)商品牌位置戶型設(shè)計(jì)規(guī)模價(jià)格配套會(huì)所物管車位交通裝修入住時(shí)間備注本項(xiàng)目沒(méi)有較好一般小待定沒(méi)有沒(méi)有一般較少較好精裝修不利澳林春天四期較有名好較好大有優(yōu)勢(shì)好有好每戶有較好無(wú)有利天和人家較有名好較好大好好無(wú)好較好較好無(wú)有利亞奧陽(yáng)光較有名好較好小好好沒(méi)有好一般較好無(wú)有利北辰綠色家園三期較有名好較好大好好有好每戶有較好無(wú)有利高巢一般一般有創(chuàng)意小低較好有好較好較好精裝修有利由上表可見(jiàn)，我司項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)性
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