北京市通州區(qū)一個(gè)項(xiàng)目的策劃書-在線瀏覽
2024-09-13 01:15本頁面
【正文】 住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購房，部分理智型會(huì)購買普通住宅，時(shí)尚型消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價(jià)格承受的極限。（五）客戶關(guān)注點(diǎn)1地段： 項(xiàng)目所處的位置，交通是否方便2價(jià)格： 考慮首付款、月供的支付能力 3樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。 4戶型：從對(duì)戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的對(duì)立呢？經(jīng)過我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會(huì)所的存在還會(huì)增加房子的售價(jià)；而認(rèn)為會(huì)所重要的人多是一些較時(shí)尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對(duì)較多，因?yàn)闀?huì)所對(duì)房子的出租人們是有好處的。6 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)對(duì)期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對(duì)板，面積出入大，購房不象普通消費(fèi)購物，聽說很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。力求以簡約的現(xiàn)代主義手法體現(xiàn)建筑所具有的美感，充分運(yùn)用構(gòu)架、挑板、陽臺(tái)、玻璃護(hù)攔體現(xiàn)建筑之美及線條的動(dòng)感。 總占地面積18公頃，建筑面積45—50萬平方米，以11—14層高層板樓與7層的多層板樓為建筑體。一層可送花園、送地下室。餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽臺(tái)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：A、起居室與餐廳貫通，形成通透格局；B、落地陽臺(tái)，落地飄窗，拐角窗，增加光線、景觀與空間的視覺面積；C、—，—，—D、石材與涂料搭配。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)A、 突出可參與性達(dá)到高低搭配一步一景效果；B、 園林投資在總投資比例中適當(dāng)提高；C、 空間組織立意要巧妙，盡可能采用現(xiàn)代材料；D、 設(shè)計(jì)上盡量保留原有大樹； E、 設(shè)計(jì)上可選用組團(tuán)式綠化設(shè)計(jì)，多配以地?zé)舻妊b飾； F、 在局部地區(qū)制造出起伏的效果；G、 對(duì)建筑小區(qū)的設(shè)計(jì)要放棄傳統(tǒng)的亭、臺(tái)、廊及缺乏美感的雕塑，建議可與附近的清華工藝美國術(shù)學(xué)院聯(lián)手，為他們?cè)谛W(xué)生提供展示場(chǎng)地，這些場(chǎng)地為社區(qū)內(nèi)各個(gè)部分分別預(yù)留出的雕塑空位，一方面可經(jīng)常更換，二是使社區(qū)形成特色，三是減少成本。C、首期設(shè)計(jì)地上車位，數(shù)量不夠，可將部分車位考慮建在后期規(guī)劃中，大社區(qū)保證車位比1:1，地上車位為主，地下或立體車位為輔，地下及立體車位則以售為主。后期考慮會(huì)所：健身房 球類活動(dòng)，老年、兒童活動(dòng)站、閱覽室、咖啡廳等。 項(xiàng)目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)通病。一時(shí)間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應(yīng)逃避對(duì)用戶的責(zé)任。首期外請(qǐng)物業(yè)公司，可節(jié)約時(shí)間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個(gè)真正為小區(qū)服務(wù)的合作物業(yè)管理公司。 *有利于開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費(fèi)問題、維修問題等）、目標(biāo)要求；*有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為下一個(gè)項(xiàng)目打基礎(chǔ)； *有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場(chǎng)的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場(chǎng)管理、保安、導(dǎo)引等工作，讓置業(yè)者在期房認(rèn)購時(shí)就能體驗(yàn)未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會(huì)大增強(qiáng)置業(yè)者信心； *應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報(bào)，要從開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)郊益出發(fā)，講究互補(bǔ)，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報(bào)。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強(qiáng)物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個(gè)性，D、 盡量寬大的造型窗及陽臺(tái)，空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì)1裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級(jí)面磚走廊：面磚窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃廚衛(wèi)：預(yù)留上下水供暖：集中供暖，分戶計(jì)量供電：20—40A寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶門禁：對(duì)講系統(tǒng)四、價(jià)格定位 （一）價(jià)格策略：（1） 市場(chǎng)原則：根據(jù)市場(chǎng)具體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，價(jià)格要具 有更大的彈性，更具競(jìng)爭(zhēng)力。（4） 起價(jià) A、 接近成本價(jià) B、 極具吸引力，競(jìng)爭(zhēng)力 C、 能有一定的轟動(dòng)效益調(diào)價(jià)策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào)100—150元。（5）朝向差 A、 因?yàn)槭前鍢?，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 （6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭(zhēng)取做比較高 三層價(jià)格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復(fù)式（可送平臺(tái)）稍高，二層價(jià)格居中，五層價(jià)格最低（7） 付款差 付款差：2 % 一次性付款與分期最大付款相差3 % 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價(jià)拉大意義不大，最高可考慮2 %的相差 由于現(xiàn)在不少置業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對(duì)開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗(yàn)懂殺價(jià)的買家多會(huì)要求報(bào)一次發(fā)性付款的底價(jià)，再改換按揭付款的方式，這會(huì)使銷售談判更被動(dòng)，平均價(jià)也受影響 （二）價(jià)格執(zhí)行方案：首期建面4萬平方米（，）公寓均價(jià)3300元/平方米，商業(yè)均價(jià)6500元/平方米時(shí)期 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 封頂 入住前均 3100 3200 3400 3600起價(jià) 2950 3050 3250 3450最高價(jià) 3300 3400 3700 350067層 2800 2900 3100 33005層 265
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