【正文】 %%%這組數(shù)據(jù)大致反映了批發(fā)市場(chǎng)的工作生活態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶為了方便照顧生意和節(jié)約開(kāi)支，一般都會(huì)在離經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所很近的地方購(gòu)買或租賃住房，甚至干脆就睡在門面內(nèi)，盡管市場(chǎng)內(nèi)的居住環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境對(duì)于生活居住來(lái)說(shuō)是非常惡劣的，但是為了降低成本，許多小批發(fā)商不得不含辛茹苦年復(fù)一年的生活在這樣的環(huán)境中，每個(gè)人心中往往都滿懷著一份期望：有朝一日能夠生意做大了請(qǐng)個(gè)幫工就不用自己守店了，自己可以住在有山有水、風(fēng)光秀麗的高檔小區(qū)里，打個(gè)電話訂貨就可以了。如果我們的新市場(chǎng)能加快每個(gè)人完成這個(gè)夢(mèng)想的速度，那么這個(gè)項(xiàng)目的成功就將成為必然了。 經(jīng)營(yíng)狀況（14人未作答）經(jīng)營(yíng)狀況數(shù)量所占比例很好14%還可以9723%不太好261%很差49%按照通常習(xí)慣上來(lái)說(shuō)，當(dāng)被問(wèn)及生意如何？混得怎樣？之類的話題時(shí)，絕大部分的人習(xí)慣性的回答應(yīng)該是“一般般”、“還可以”、“過(guò)得去”，既不掉價(jià)，也不惹人眼紅，但是上表顯示的62%的不太好充分說(shuō)明了梅溪橋市場(chǎng)群落的衰敗和沒(méi)落，這個(gè)數(shù)字反映的已經(jīng)不僅僅是目前的現(xiàn)狀，更映射出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來(lái)的茫然和無(wú)奈，其中的潛臺(tái)詞我們將在后面的章節(jié)中詳細(xì)論述。注：上述面積未包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積。%的人認(rèn)為不會(huì)搬遷實(shí)際上也是指近幾年內(nèi)不會(huì)，其實(shí)質(zhì)問(wèn)題反映的是市民對(duì)政府在整個(gè)城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃方面投入力度的質(zhì)疑，有人就明確表示，政府從來(lái)就不關(guān)心這些不能體現(xiàn)政績(jī)的“垃圾工程”，都只熱衷于那些所謂的形象工程、亮點(diǎn)工程。這又說(shuō)明有很大一部分的經(jīng)營(yíng)戶素質(zhì)低下，根本沒(méi)有商業(yè)內(nèi)涵和商業(yè)頭腦，從某個(gè)層面來(lái)講梅溪橋的沒(méi)落與這部分人的素質(zhì)低下也是有直接關(guān)聯(lián)的。商業(yè)項(xiàng)目的通用屬性——“扎堆效應(yīng)”再一次顯現(xiàn)得淋漓盡致，這一屬性在梅溪橋目前的區(qū)塊內(nèi)經(jīng)過(guò)近20年自發(fā)的孕育和發(fā)展，實(shí)際上也已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)如前所述的八大市場(chǎng)的集合群落，他自發(fā)的遵循著這樣的發(fā)展軌跡，在過(guò)去的很多年里擔(dān)當(dāng)著岳陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)的龍頭老大的地位，并發(fā)揮著不可或缺的重要地位。 您怎樣看待長(zhǎng)城市場(chǎng)整體搬遷至太陽(yáng)橋建材大市場(chǎng)的？數(shù)量所占比例非?？春?5%肯定做不好12%很難說(shuō)169%沒(méi)聽(tīng)說(shuō)159%%的人非?？春瞄L(zhǎng)城市場(chǎng)的搬遷不僅僅是對(duì)泰和集團(tuán)的懷疑，更多的是對(duì)政府的懷疑，兩年前就鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的搬遷行動(dòng)在太陽(yáng)橋建材大市場(chǎng)建成快半年后的今天似乎像蜻蜓掠過(guò)水面，漾起了幾圈漣漪后又恢復(fù)了平靜。%的人根本就不知道還有這回事，著實(shí)讓我們感到有些無(wú)奈，按理說(shuō)大家都是商海中摸爬滾打這么多年的老江湖，對(duì)于各種商業(yè)信息、行業(yè)動(dòng)態(tài)應(yīng)該是相當(dāng)敏感和非常靈通的。還有一點(diǎn)讓我們感到欣慰的是完全不看好的比例還是很低的，%。 您怎樣知道太陽(yáng)橋建材大市場(chǎng)的？數(shù)量所占比例聽(tīng)別人說(shuō)的199%長(zhǎng)江信息報(bào)15%岳陽(yáng)晚報(bào)2%洞庭之聲5%岳陽(yáng)電視臺(tái)25%廣播電臺(tái)41%車身廣告22%路過(guò)29%戶外廣告和宣傳單17%不知道117%有些出乎意料的結(jié)果居然在這個(gè)問(wèn)題中產(chǎn)生，之所以問(wèn)這個(gè)問(wèn)題就是因?yàn)樘?yáng)橋建材大市場(chǎng)在銷售過(guò)程中的廣告投入可以說(shuō)是相當(dāng)可觀的，包括上表中列舉的項(xiàng)目他們?cè)撟龅亩甲隽?，因此，本想通過(guò)這個(gè)問(wèn)題能夠判斷一下哪種宣傳方式對(duì)這部分人群最為有效。 您在新的市場(chǎng)更愿意選擇哪種方式經(jīng)營(yíng)？購(gòu)買產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營(yíng)看情況數(shù)量3935739所占比例9%82%9%這個(gè)結(jié)果雖然殘酷但非?，F(xiàn)實(shí)，根據(jù)我們多年從事地產(chǎn)營(yíng)銷的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是符合商業(yè)規(guī)律的結(jié)果。上述零售或批發(fā)為主的業(yè)態(tài)主要靠的是貨品和現(xiàn)金的高速流轉(zhuǎn)，通過(guò)同一筆資金反復(fù)周轉(zhuǎn)多次賺取價(jià)格差額才能盈利，因此現(xiàn)金流是這類行業(yè)最為關(guān)心的話題和一切工作的核心，這也就是為什么我們經(jīng)常能看到這些零售企業(yè)在大打折扣，從某個(gè)角度看，現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)順暢比單品的利潤(rùn)更為重要。 您在新市場(chǎng)需要多大經(jīng)營(yíng)面積？（20人未作答）數(shù)量所占比例數(shù)量所占比例020㎡13%6070㎡62%2030㎡37%7080㎡80%3040㎡5012%8090㎡12%4050㎡43%90100㎡12%5060㎡88%100㎡以上18%總需求量25669㎡表中所統(tǒng)計(jì)之?dāng)?shù)據(jù)只能反映被訪人的主觀意愿，并非真正的有效需求，這是根據(jù)被訪人建立在良好經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下所希望的經(jīng)營(yíng)面積的總和。面積大小比例的相對(duì)均衡直觀的預(yù)示著新建市場(chǎng)必須根據(jù)每個(gè)單項(xiàng)業(yè)種的不同合理劃分區(qū)域、合理規(guī)劃鋪面大小。幾乎沒(méi)有人愿意正面回答這個(gè)問(wèn)題確實(shí)有點(diǎn)讓我們始料不及，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，像這類問(wèn)題雖然很難獲得真實(shí)的直接答案，但是還不至于不愿意回答。在同調(diào)查人員了解的過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)有很多被訪者的口氣如出一轍：“現(xiàn)在不要問(wèn)我多少錢買，先告訴我你們打算怎么建？”，委婉一點(diǎn)的大概就會(huì)說(shuō)“到時(shí)候再說(shuō)吧”，更有不少人會(huì)有這樣的牢騷：“還買?。棵废獦蜻€沒(méi)買怕?。俊薄?您是否需要住房?面積要多大？（365人未作答）數(shù)量所占比例060㎡6%6080㎡9%80100㎡26%100120㎡18%120150㎡11%平均面積大小7465㎡247。平均面積107㎡再準(zhǔn)確不過(guò)的反映出這個(gè)群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣。從第21個(gè)問(wèn)題的回答可以強(qiáng)烈地感覺(jué)到“交通”問(wèn)題是梅溪橋市場(chǎng)群落最大的缺陷之一，根據(jù)調(diào)查員的反映，幾乎人人都提到過(guò)市場(chǎng)內(nèi)交通不暢，混亂無(wú)序。如果排除這種概念理解上的誤差重新填寫的話，估計(jì)認(rèn)同交通不方便的人數(shù)比例會(huì)高達(dá)85%以上！即便如此，梅溪橋市場(chǎng)群落惡劣的交通現(xiàn)狀無(wú)論是從表格上還是現(xiàn)實(shí)中都給我們新開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的反面樣例。自己配有貨車的主要集中在年?duì)I業(yè)額100萬(wàn)元以上的大戶中間，約有60戶左右的大戶都擁有自己的貨車，甚至最大的幾個(gè)老板擁有自己的車隊(duì)。%的支持率外，本地媒體的收看和收視率已經(jīng)被三湘都市報(bào)和瀟湘晨報(bào)沖擊得七零八落。但是在這個(gè)市場(chǎng)里電視媒體似乎根本沒(méi)有其應(yīng)有的風(fēng)光，那么晚上市場(chǎng)打烊后都在干嘛呢？經(jīng)過(guò)證實(shí)，由于市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬的多元性，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的落后導(dǎo)致市場(chǎng)格局的混亂局面，在市場(chǎng)內(nèi)有很多區(qū)域根本就沒(méi)有鋪設(shè)有線電視網(wǎng)絡(luò)，因此大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶這么多年來(lái)就根本沒(méi)有條件能夠看上電視，漫長(zhǎng)的業(yè)余生活自然被麻將和買碼所充斥，即便有耐不住寂寞的也只能收看到無(wú)線傳送的岳陽(yáng)無(wú)線頻道和湖南衛(wèi)視。1 如果您和市場(chǎng)內(nèi)的同行發(fā)生業(yè)務(wù)沖突，您會(huì)如何解決？（12人未作答）數(shù)量所占比例私下了難342%依靠法律途徑解決27%向商會(huì)申述27%不便回答27%設(shè)置這道題目的目的不便說(shuō)明，結(jié)果也一目了然。雖然這些經(jīng)營(yíng)業(yè)主的自身素質(zhì)普遍不高，但是地方司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)更加普遍的不公正作為進(jìn)一步導(dǎo)致了這種信任危機(jī)的惡化。%還要低，經(jīng)常買和偶爾買的比例應(yīng)該互換一下會(huì)更接近真實(shí)，這就是說(shuō)不符合實(shí)際；但是出于種種原因不承認(rèn)自己買碼或經(jīng)常買碼又是導(dǎo)致回答結(jié)果符合常理的因素之一。買碼的普及和盛行歸根結(jié)底是一種“貧窮恐懼心理”在作怪，對(duì)財(cái)富的渴望、對(duì)貧窮的懼怕驅(qū)使這些人對(duì)一切能夠在短時(shí)期內(nèi)擁有大量財(cái)富的任何手段和方式充滿興趣，特別要說(shuō)明的是并非只有窮人才有“貧窮恐懼心理”，因?yàn)槊總€(gè)人對(duì)貧窮的定義不同，當(dāng)對(duì)貧窮的恐懼在被某種經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)過(guò)的簡(jiǎn)單投資過(guò)程的吸引下，就會(huì)轉(zhuǎn)化為一種動(dòng)力和憧憬，并付諸于行動(dòng)。比如買碼，投資1元錢，要么回報(bào)40元要么沒(méi)有回報(bào)，投資回報(bào)期最長(zhǎng)4天。1 您覺(jué)得目前市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境如何？（9人未作答）數(shù)量所占比例很好43%一般239%很差144%這里所指的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是不包括交通、衛(wèi)生、安全等方面的，主要針對(duì)了解的是關(guān)于工商行政管理、稅收、城管、質(zhì)監(jiān)等軟件方面環(huán)境而言。典型樣例其實(shí)在這次的調(diào)查中，雖然看到的問(wèn)卷似乎都是千篇一律的那幾個(gè)問(wèn)題、都是那幾個(gè)答案、有時(shí)甚至連被訪者的回答都幾乎是一模一樣的，但一個(gè)月的調(diào)查也確實(shí)遇到了許多讓人能夠回味的事情，也許通過(guò)與一些做得比較大的經(jīng)營(yíng)戶的交流、溝通、討論，我們更能窺得許許多多經(jīng)營(yíng)戶的心態(tài)，更能了解為什么90年代曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的梅溪橋竟陷入了如今經(jīng)營(yíng)瓶頸的尷尬，更能以一種平常的心態(tài)去面對(duì)本應(yīng)該冷靜以待的市場(chǎng)。其次是交通的不夠順暢?！崩罾习迦缡钦f(shuō)。當(dāng)李老板還沉浸在一片想象的愉悅當(dāng)中，我們實(shí)在不忍心打斷他的美夢(mèng)，但作為市場(chǎng)調(diào)查為本質(zhì)工作的我們還是覺(jué)得有必要向他簡(jiǎn)單介紹一下我們市場(chǎng)的大致?tīng)顩r。不過(guò)李老板對(duì)于新市場(chǎng)物流園的立項(xiàng)倒是表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的興趣，因?yàn)楝F(xiàn)在許多大型廠家采取的都是由商家自己請(qǐng)物流公司配送，然后廠家進(jìn)行定額運(yùn)費(fèi)補(bǔ)貼的方法，所以如果新市場(chǎng)能有大型的物流園，價(jià)位肯定比他另外請(qǐng)物流配送要便宜得多，這樣，那部份定額的運(yùn)費(fèi)補(bǔ)貼實(shí)際上就還可以賺取一部份利潤(rùn)了，這對(duì)于他來(lái)說(shuō)，的確是一件非常好的事情。過(guò)了新華書店，就是一條通往原梅溪橋日化用品批發(fā)大市場(chǎng)的小巷子，小巷子由于長(zhǎng)年見(jiàn)不到陽(yáng)光顯得陰森而又荒涼，到達(dá)了這樣一個(gè)位置確實(shí)不會(huì)給人一種往里走的欲望，也難怪，在這樣的環(huán)境里又有誰(shuí)會(huì)愿意經(jīng)營(yíng)呢？也許是出于一種職業(yè)的敏銳嗅覺(jué)，走到巷子口的我并沒(méi)有停止往里面走動(dòng)的腳步，走進(jìn)巷子約10米左右，我眼前一亮，一塊似乎帶著金色光芒的招牌顯現(xiàn)在我的面前：慧豐商行（金貝貝紙尿褲岳陽(yáng)總經(jīng)銷）。“由于近幾年岳陽(yáng)的大超市一年比一年多了，所以對(duì)我們紙品的零售來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常大的沖擊，加之最近兩年在岳陽(yáng)是買碼成風(fēng)，這也無(wú)形中對(duì)紙品消費(fèi)的檔次形成了一定的沖擊，由于手里沒(méi)有錢，所以就算以前用的都是舒潔、都是高檔紙、名牌紙，現(xiàn)在也就只有委屈自己用稍微差一點(diǎn)紙了，確切地說(shuō)，這也是不得已而為之的辦法。不過(guò)雖然有這么大的沖擊，對(duì)于金百利來(lái)講還是造成不了很大的影響，畢竟作為全球的第一品牌，如果經(jīng)不起這些風(fēng)浪，那也成不了第一品牌了，說(shuō)這話的時(shí)候，我明顯看到常女士嘴角不經(jīng)意的微笑。但或許是常女士仍然不太滿足現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況，她對(duì)于竹蔭街各方面的硬件設(shè)施可以說(shuō)是非常的不滿意。租用民房租金倒是便宜，整整100多平方米，居然只有區(qū)區(qū)400塊錢，但租用民房也有很多缺點(diǎn)，最大的問(wèn)題是不安全，雖然紙類不是什么非常貴重的物品，但失盜的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，這樣倒不如租用貴一點(diǎn)的專業(yè)倉(cāng)庫(kù)；而租用民房顯然在消防這一塊也是過(guò)不了關(guān)的，頻頻在紙品類老板中間發(fā)生的火災(zāi)事件讓常女士顯得有點(diǎn)無(wú)所適從，當(dāng)然，光倉(cāng)庫(kù)這一部份就還有許許多多亟需解決的問(wèn)題，只是前面兩個(gè)問(wèn)題是最重要的，在前面兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)解決之前其余的大可以忽略掉。其實(shí)在將車扣住之后，只是為了創(chuàng)造一點(diǎn)收入而已，想博得的無(wú)非就是那些罰款，或許這么一點(diǎn)點(diǎn)罰款對(duì)于經(jīng)營(yíng)戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)小數(shù)目（大部分經(jīng)營(yíng)戶為了能夠留住客戶一般都會(huì)替客戶代繳罰款），但如果次數(shù)多了，一個(gè)月發(fā)生幾次甚至十幾次，那么就算是再大的經(jīng)營(yíng)戶也是承受不起的。其實(shí)當(dāng)一個(gè)品種的生意做大了以后，對(duì)門面的要求反而就降低了，像常女士所說(shuō)的，她現(xiàn)在的這個(gè)生意就算是不要門面也是一樣地經(jīng)營(yíng)，所以門面的大小對(duì)她來(lái)說(shuō)無(wú)所謂，小點(diǎn)不要緊，只要能展示幾個(gè)品牌，有30個(gè)平方左右就足夠了，但最好能寬一點(diǎn)，要大概4米左右，帶一個(gè)小廚房和一個(gè)小洗手間，中午不愿意回家就在門面內(nèi)做頓飯吃也挺不錯(cuò)。對(duì)于常女士所提出的許多竹蔭街的缺點(diǎn)正是我們建立一個(gè)新市場(chǎng)所需要解決的問(wèn)題，相信有許多的老板也多多少少遇到了同樣的問(wèn)題，只愿新市場(chǎng)的建設(shè)能真正解決現(xiàn)在這些老板所遇到的一切缺點(diǎn)、一切影響生意成敗的因素。梅溪橋現(xiàn)在僅有的四家糖果批發(fā)商中，他們是做的較好且具有代表性的一家。他說(shuō)自己的糖果生意是墻內(nèi)開(kāi)花墻外香，因?yàn)樗漠a(chǎn)品大多銷往外地，如長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、常德，以及湖北的通城、洪湖等地，在本市幾乎沒(méi)有銷量（頂多是縣級(jí)市來(lái)這里進(jìn)些貨）。對(duì)于我們這次調(diào)查梅溪橋整體搬遷、建立新市場(chǎng)的事情，敖老板持肯定態(tài)度，且十分愿意搬遷，希望能早日建立新市場(chǎng)說(shuō)起梅溪橋，敖老板的話匣子就打開(kāi)了，這是他十分熟悉的土地，也是他的創(chuàng)業(yè)根據(jù)地，他是親眼看著她一步步成長(zhǎng)壯大的。究其原因，敖老板說(shuō)了以下幾點(diǎn)： 第一，交通不便，這是最主要的方面。而梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)處于岳陽(yáng)市區(qū)中心地段，外來(lái)進(jìn)貨車輛在一次次的“以身試法”后，終于卻步了，特別是外地車輛。而交通被限制后，對(duì)于岳陽(yáng)唯一做的較好的批發(fā)市場(chǎng)，政府好像并沒(méi)有采取相應(yīng)的變通措施，也沒(méi)有做出更好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)，導(dǎo)致很多進(jìn)貨車輛只能在交警下班后，或者是晚上12點(diǎn)后進(jìn)城。 第二，市場(chǎng)多且分散，這也是極其重要的一個(gè)因素?！痹狸?yáng)縣只有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)就是致富街，市場(chǎng)集中、品種齊全、分類分區(qū)明確，去那里進(jìn)貨不用東奔西跑，既方便又快捷?，F(xiàn)在我們來(lái)看一下岳陽(yáng)市的批發(fā)市場(chǎng)分布：副食煙酒在梅溪橋；小百貨在泰和；水果在八字門；干貨在東大，相互間的距離隔了十萬(wàn)八千里，遍布城市的各個(gè)方位。這樣不僅增加了運(yùn)輸成本，也浪費(fèi)了大量時(shí)間。由此可見(jiàn)，建立一個(gè)市場(chǎng)集中且品種齊全的大規(guī)模批發(fā)市場(chǎng)迫在眉睫。敖老板說(shuō)他每個(gè)月要交750元國(guó)稅、380元工商管理費(fèi)、100元地稅、1000元的門面租金，另加管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，一個(gè)月的開(kāi)支最少在40005000元，這相對(duì)于現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的開(kāi)支。當(dāng)然，存在缺點(diǎn)的同時(shí)，梅溪橋也有一些本身的優(yōu)勢(shì)。 當(dāng)我們提到新市場(chǎng)的建設(shè)時(shí)，他好像又看到了一線希望，對(duì)此也抱了很高的期望，并向我們建議：u 因門面只是商品的展示窗口，所以面積不要很大，上下兩層5060平米就可以了，面寬45米，進(jìn)深67米，；最好能有單獨(dú)的廚房和衛(wèi)生間，且有統(tǒng)一的整體雨棚，以方便上下貨；u 倉(cāng)庫(kù)100平米，要求安全、干燥、通風(fēng)，和門面的距離不超過(guò)500米。u 廣告宣傳力度要大，最好是能到岳陽(yáng)周邊的地區(qū)去招商和宣傳，吸引更多的外地客商在岳陽(yáng)投資或進(jìn)貨，把市場(chǎng)名氣做大，爭(zhēng)取把失去的市場(chǎng)份額全部奪回來(lái)。稅收、租金在前兩年要減免，最好采取包稅制，統(tǒng)一收稅。敖記糖果主銷自己生產(chǎn)的“富強(qiáng)”牌糖，在市場(chǎng)上不是很有名氣，也沒(méi)有任何