【正文】 率，提高景區(qū)運行的效率，提高景區(qū)的效益，其勢頭之兇如猛虎下山。針對這樣的景區(qū)，采取開源節(jié)（截）流的措施比較可行。已經(jīng)具備內(nèi)部優(yōu)勢的旅游景區(qū)，通過景區(qū)管理公司制定正確可行的營銷戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，可以迅速扭轉(zhuǎn)不利局面，其勢頭迅猛如蛟龍出海。第一個層面叫“節(jié)流”，就是“少流出”，也就是我們平時說的節(jié)約開支。通過“截流”，增加客人消費數(shù)額，增加客人消費的次數(shù)，提高了銷售效率、提高了客人滿意度，必將帶來很好的經(jīng)營效果。第三重境界：品牌培養(yǎng)──未雨綢繆針對托管景區(qū)進行的減員增效和開源節(jié)（截）流的措施，往往只能是“治標”，而非“治本”。旅游是一種注意力經(jīng)濟，注意力經(jīng)濟的競爭方式表現(xiàn)為贏家通吃，強者更強、弱者更弱。旅游景區(qū)的品牌的運作將直接關(guān)系到一個旅游企業(yè)的生存與發(fā)展，旅游景區(qū)必須擁有自己的品牌，并且要不斷培育、強化自己的品牌。在四重境界中，第三重境界涉及的被托管的旅游景區(qū)最少。只有那些有遠見的景區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人才會認為培育品牌是未雨綢繆的明智之舉，而多數(shù)獲得良好發(fā)展的旅游景區(qū)，成功的原因就在于這個“未雨綢繆”。旅游景區(qū)要獲得更大的發(fā)展，就必須進行品牌擴張，這也是景區(qū)托管的最高境界。旅游景區(qū)品牌的擴張可以使品牌在潛在旅游者心中先人為主，為將來的競爭打下良好的基礎(chǔ)；同時也可以增加旅游景區(qū)品牌的競爭力，使品牌在使用中增值。第四重境界所涉及的情況往往是部分托管，即托管公司只是托管景區(qū)的某些部門，重點針對景區(qū)品牌擴張開展工作。旅游景區(qū)托管的這四重境界既可以是針對情況不同的四個景區(qū)，也可以是針對同一個景區(qū)托管的四個過程。三、創(chuàng)業(yè)目標一、公司定位在宜州開一家小型的景區(qū)托管公司。三、投資分析（一）預(yù)估投資額：8000元/月：20000元：15000元：61500＝9000元：200元/月：147800元——總20萬元（二）資金來源、借款4萬元左右（三）收入來源分析：由于本公司是一個景點托管公司，收入來源有如下幾個方面：一是通過與景區(qū)簽訂托管合同，由景區(qū)每年按合同金額付給公司的管理費；二是公司通過管理技術(shù)入股景區(qū)的分紅所得；三是通過公司開展相應(yīng)副業(yè)所得。1年短期目標：成功對宜州市內(nèi)一個經(jīng)營不善的景點進行全面托管，實現(xiàn)扭虧為盈，管理有序，并通過管理入股掘得第一桶金。5年中短期目標：成功對區(qū)內(nèi)其他城市的一個旅游景區(qū)提供托管服務(wù)，公司規(guī)模適當進行擴大，擴大公司在區(qū)內(nèi)的知名度。四、地域分析（1）廣西區(qū)內(nèi)地域分析廣西壯族自治區(qū)地處祖國南疆，位于東經(jīng)104176。—112176。北緯20176?！?6176。之間，北回歸線橫貫全區(qū)中部。是西南地區(qū)最便捷的出海通道，也是中國西部資源型經(jīng)濟與東南開放型經(jīng)濟的結(jié)合部，在中國與東南亞的經(jīng)濟交往中占有重要地位。東南與廣東省省界線長約931公里，東北與湖南省省界長約970公里，北面與貴州省省界長約1177公里，西面與云南省省界長約632公里。大陸海岸線長約1959公里。東西最大跨距約771公里，南北最大跨距(南至斜陽島)約634公里。2005年末總?cè)丝?925萬人，漢族人口3027萬人，%；各少數(shù)民族人口1898萬人，%，其中壯族人口1605萬人，%，%。最佳旅游時間：廣西位于我國的南部邊疆，緯度較低，屬亞熱帶氣候，地形略呈現(xiàn)盆地狀，全年多雨，氣候溫暖而濕潤，一年四季都很適合旅游。還擁有隆安龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)、貴港南山一東湖風(fēng)景名勝區(qū)、百色澄碧問風(fēng)景名勝區(qū)、陸川謝魯山莊風(fēng)景名勝區(qū)、三江的林溪一八江風(fēng)景名勝區(qū)、鹿寨的香橋巖風(fēng)景名勝區(qū)、北流的勾漏洞風(fēng)景名勝區(qū)、容縣的都嶠山一真武閣風(fēng)景名勝區(qū)等29處自治區(qū)級風(fēng)景名勝區(qū)。220處自治區(qū)級歷史文物保護單位，有11個國家級森林公園，即北海的冠頭嶺國家森林公園、桂林國家森林公園、南寧良鳳江國家森林公園、三門江國家森林公園、桂平龍?zhí)秶疑止珗@、龍勝溫泉國家森林公園、上思和防城的十萬大山國家森林公園、元寶山國家森林公園、八角寨國家森林公園、姑婆山國家森林公園、大桂山國家森林公園。廣西的峰林是發(fā)育完美的熱帶巖溶地貌的典型代表。形態(tài)最典型、風(fēng)景最秀美的是桂林、陽朔一帶的石灰?guī)r峰林，曾被明代旅行家徐霞客譽為“碧蓮玉筍世界”。廣西洞穴眾多且景觀優(yōu)美，素有“無山不洞，無洞不奇”之稱。在瑰麗多姿的溶洞里，石乳、石筍、石幔、石柱、石花、石蓮、石林等琳瑯滿目，美不勝收。廣西海拔高于1，500米的山峰有數(shù)十座，大多山體雄偉，氣勢磅礴，林木蔥郁，景色優(yōu)美，動植物資源豐富，適于科學(xué)考察遠足攀登。除舉世聞名的漓江外，景色優(yōu)美的還有融水的貝江、資源的資江、宜山的下規(guī)河、大新的黑水河、崇左的左江、寧明的明江等。如桂林的榕湖、杉湖，南寧的南湖，柳州的龍?zhí)?，貴港的東湖，陸川的龍珠湖等。位于中越交界的歸春河上游的德天瀑布聞名遐邇，其瀑面寬100多米，高約80米，呈三疊狀飛瀉而下，水聲轟鳴，勢若奔馬，非常壯觀。在八桂大地上，泉流眾多，分布廣。比較著名的有龍勝溫泉、陸川溫泉、象州溫泉、全州炎井溫泉、平樂仙家溫泉。廣西歷史悠久，古人類、古建筑、古文化遺址、古水利工程、石刻、墓葬等古文物及革命斗爭紀念遺址眾多。比較著名的有年代久遠的柳州白蓮洞、桂林的甑皮巖、南寧豹子頭等古人類遺址，興安靈渠等古水利工程，寧明花山壁畫，著名的古建筑有桂林王城、容縣真武閣、柳州柳侯祠、興安嚴關(guān)、恭城的文廟、合浦的大士閣等。廣西是以壯族為主體的多種少數(shù)民族聚居的少數(shù)民族自治區(qū)，他們各自的語言、服飾、建筑物、生活習(xí)慣、風(fēng)土人情、喜慶節(jié)日、民間藝術(shù)、工藝特產(chǎn)、烹調(diào)技術(shù)等，構(gòu)成了多姿多彩的民族風(fēng)情，為民族風(fēng)情觀光旅游提供了良好的條件。廣西的園林各具特色，南寧市的公園、植物園以南亞熱帶風(fēng)光為特色，桂林、柳州的公園多以中亞熱帶風(fēng)格為主體，因地制宜，利用當?shù)刈匀痪坝^(如巖溶景觀、水體景觀等)和古建筑構(gòu)成各具特色的園林藝術(shù)。（2）宜州地域分析：宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，這里山川秀美、景色如畫氣候溫和，四季宜人，是觀光旅游的好地方；這里歷史文化源遠流長，是山歌、彩調(diào)之鄉(xiāng)；宜州市位于廣西西北部，是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，是繼桂林之后的廣西又一抗戰(zhàn)文化名城。漢代在今桂中偏北及桂西北一帶只設(shè)此縣，縣治在今宜州市。三國、西晉名龍剛縣；南朝宜山縣沿稱至1993年9月8日（9月9日以后撤宜山縣，設(shè)宜州市）。行政地區(qū)的首治之縣。唐代，河間王楊慶、漢陽王李倏、左武侯大將軍鄭元如及吳懷忠均曾任宜州刺史，駐節(jié)宜山縣（時宜山縣隸屬宜州為州治）。宜州不僅景色美麗神奇，而且是一塊人才輩出的寶地，如北宋大臣、官至參知政事的馮京，以過關(guān)斬將的氣魄三元及第，在皇宮內(nèi)外身居要職、清正為官，給歷代宜州人留下頗為深刻的影響，宜州曾建三元祠以紀之。宜州歷史悠久，宋代大文學(xué)家黃庭堅、明惠帝朱允炆、著名地理學(xué)家徐霞客、太平天國翼王石達開等歷史名人曾留寓此地，留有山谷祠、山谷先生衣冠墓、石達開與部將氣吞山河的唱和詩石刻以及全國現(xiàn)存最早發(fā)現(xiàn)的五百羅漢號碑等眾多文物古跡。踏上劉三姐故鄉(xiāng)風(fēng)情之旅，展現(xiàn)在游客面前的是一處處美不勝收的奇景：下枧河山青水秀風(fēng)情萬種，古龍河漂流、攀巖探險天下一絕，六坡水庫碧波蕩漾，草色連云，祥貝田園風(fēng)光旖旎動人，修竹茂林、溪聲槳影輝映成趣；分布于城區(qū)及境內(nèi)其他景點如會仙山、九龍山、多靈山，山山獨特，凝綠疊翠，白龍洞、仙女巖、珍珠洞，洞洞幽深，異彩紛呈。市區(qū)還有山谷祠、石達開與部將的唱和詩石刻、鐵城遺址、八角樓、浙江大學(xué)舊址以及迄今為止發(fā)現(xiàn)的全國最早的五百羅漢名號碑等眾多文物古跡。而旅游業(yè)也迅速發(fā)展成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭老大，每年全國各地的游客量都在大幅度的上升。從整個廣西來講，廣西雖然具有得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢，但無論是從開發(fā)水平、運營情況還是管理情況來看，除了一些開發(fā)較早的景區(qū)或旅游城市如桂林等，其經(jīng)營管理基本上是一種粗放型的管理模式，靠山吃山靠水吃水，缺乏現(xiàn)代、專業(yè)的管理來提升景點或景區(qū)的文化價值、旅游價值和經(jīng)濟價值。同時，景區(qū)托管行業(yè)是新興的一個產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)業(yè)前景很廣闊。調(diào)查方式：在市場調(diào)查的過程中我們主要采用三種辦法：客流量統(tǒng)計、游客問卷調(diào)查以及實地考察。隨機時段統(tǒng)計即我們團隊隨機抽取一個月中的某一天或某幾天在景區(qū)周圍進行客流量的統(tǒng)計；固定時段統(tǒng)計即選定一個固定的較長的時段對景區(qū)的客流量進行統(tǒng)計。在游客問卷調(diào)查環(huán)節(jié)我們團隊利用如下的調(diào)查問卷對游客進行訪問調(diào)查：旅游景區(qū)游客滿意度問卷調(diào)查表：□ 觀光 □ 度假 □ 考察 □ 其他：□ 1 □ 2 □ 3 □ 3次以上：□ 1天 □ 2天 □ 3天 □ 3天以上：□ 朋友 □ 團隊 □ 個人 □ 家人或親戚：□ 朋友 □ 廣告 □ 旅行社 □ 旅游手冊 □ 網(wǎng)絡(luò)：□ 自駕車 □ 步行 □ 自行車 □ 汽車 □ 其他：□ 非常好 □ 好 □ 一般 □ 差您對旅游景區(qū)環(huán)境衛(wèi)生條件的評價：□ 非常好 □ 好 □ 一般 □ 差您認為景區(qū)的導(dǎo)向標志：□ 清楚 □ 不清楚10您認為景區(qū)的服務(wù)設(shè)施：□ 非常好 □ 好 □ 一般 □ 差：□ 非常好 □ 好 □ 一般 □ 差 ：□ 自然景觀 □ 環(huán)境衛(wèi)生 □ 娛樂項目 □ 服務(wù)質(zhì)量14. 您是否了解宜州市境內(nèi)的景點景區(qū)：□ 是 □ 否15. 您覺得景區(qū)的門票收取是否合理：□ 合理 □ 不合理16. 您對您所游覽的景點的衛(wèi)生情況是否滿意：□ 非常滿意 □ 滿意 □ 一般 □ 差17. 您對您所游覽的景點景區(qū)的安全措施是否滿意：□ 非常滿意 □ 滿意 □ 一般 □ 差？ 通過對收回的有效問卷進行統(tǒng)計分析，我們可以得出一個客觀的真實的景區(qū)經(jīng)營管理的情況，分析得出這個景區(qū)是否需要進行托管。調(diào)查結(jié)果（以下枧河景區(qū)為例）：客流量統(tǒng)計結(jié)果：下枧河景區(qū)的客流量相對分為淡季和旺季，每年的夏秋季節(jié)為下枧河景區(qū)的旅游旺季，冬季為淡季。游客問卷調(diào)查結(jié)果：通過對收集上來的有效問卷進行統(tǒng)計和后期分析，我們得出如下結(jié)果：75%的游客認為下枧河景區(qū)的景色有獨到的吸引力；63%的游客認為景區(qū)的服務(wù)質(zhì)量尚可；37%的游客認為景區(qū)的硬件設(shè)施需要加強；79%的游客認為景區(qū)還需要在特色活動、文化內(nèi)涵方面做加強工作；55%的游客認為需要對景區(qū)的內(nèi)部管理進行改進。因此，景區(qū)存在著諸多不足之處。六、公司運營（一）公司名稱杰維專業(yè)旅游景點托管公司蘊含：杰維，是英文Jewel的音譯，Jewel意為鉆石，具有本公司對于客戶景區(qū)的管理服務(wù)有著鉆石般的品質(zhì)和經(jīng)得起時間的考驗的深層含義。而“維”則有著維系、維護的含義，與本公司的經(jīng)營內(nèi)容即對于景區(qū)的管理及可持續(xù)開發(fā)不謀而合。選擇杰維，就意味著選擇了最優(yōu)質(zhì)、最杰出的景區(qū)管理服務(wù)！ （二）公司地址選擇宜州市市政辦公中心周邊寫字樓，位置以在4至5樓為宜（多層建筑）或者在13至15樓為宜(高層建筑有電梯)。附近由于是宜州市的行政中心，相關(guān)部門集中在附近，對于公司日常經(jīng)營管理工作，如項目審批、辦理執(zhí)照、申請貸款等帶來便利。（三）辦公地點裝修室內(nèi)裝修一般情況下，建筑空間是由各個面圍合而成的。簡潔、清新的室內(nèi)裝修會給員工一個優(yōu)良的工作環(huán)境，提升工作效率；同時，也可以給客戶及潛在客戶一種公司是專業(yè)的、高效的第一印象。天花板的裝飾可用平板與凹凸版組合成各種圖案或采用單一平板。因此，在墻面處理中，應(yīng)使它與門窗、燈具甚至通風(fēng)孔洞結(jié)合起來，以取得完整的效果。l 地面作為空間的底面，由于它以水平面的形成出現(xiàn)，對于公司地面的裝修有以下幾種設(shè)想：1. 用米色防滑瓷磚鋪設(shè)，耐熱、耐水及耐腐蝕性強，瓷磚尺寸為80CM80CM。3. 鋪設(shè)地毯?？臻g分割公司在開業(yè)初期使用辦公會客地點一并制，將辦公地點分為辦公區(qū)與會客區(qū)兩部分。辦公區(qū)分為集體辦公區(qū)和個人辦公區(qū)兩部分，集體辦公區(qū)設(shè)中小型會議桌一張、凳子若干、白板一塊、面積約為5至8平方米；，保證個人辦公空間的充裕。率先開創(chuàng)了“一年景區(qū)運營狀況無改善全額退款”的承諾：凡景區(qū)的委托方在簽訂托管合同后一年內(nèi)經(jīng)營管理狀況無起色或改善，委托方有權(quán)要求本公司全額退還合同注明的管理費用。要把一個景區(qū)托管好，首先要明白景區(qū)需要托管公司托管的主要內(nèi)容是什么。三、公司基本人事結(jié)構(gòu)公司總經(jīng)理公司副總公司副總公司副總前期材料收集與分析部景區(qū)托管方案開發(fā)部景區(qū)管理運營部公關(guān)部財務(wù)部后勤部四、“杰維”經(jīng)營管理原則（1）順應(yīng)地理環(huán)境的原則隨著現(xiàn)代商機轉(zhuǎn)變的加快，根據(jù)市場需求來確定公司經(jīng)營地址的變遷，以適應(yīng)市場變化的要求，穩(wěn)抓商機，提升公司的自身形象。（3）積極宣傳的原則充分利用其本身所利用的任何媒介，加強向目標客戶的宣傳，以激起目標客戶的興趣，讓目標客戶第一時間知道、了解并選擇本公司。（5）注意效率的原則公司在運營是遵循注意效率的原則。同時在關(guān)鍵的部門引入有效的內(nèi)部競爭機制，以提高工作效率（6）經(jīng)濟性的原則有計劃地規(guī)劃公司的運行，注意節(jié)約成本，擴大利潤空間，獲得最大的盈利。根據(jù)“杰維”的初步開張運營，“杰維”暫時招3至5名員工。知識標準：具有較高的文化水平，能快速掌握景區(qū)托管業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識，已把握景區(qū)托管相關(guān)知識的優(yōu)先考慮。（2）“杰維”員工培訓(xùn)戰(zhàn)略新員工入職培訓(xùn)：公司新入職的員工須接受入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括公司簡介、公司文化、規(guī)章制度、行為規(guī)范等相關(guān)內(nèi)容，以幫助新入職員工增進對公司及工