【正文】 ”；（2）產業(yè)園區(qū)同質化嚴重。住宅地產萎靡不振，商業(yè)地產不溫不火，部分傳統(tǒng)地產商尋求產業(yè)轉型；（4）政府倡導城鎮(zhèn)化建設。努力改善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，鼓勵個體創(chuàng)業(yè)?？紤]土地資源、地價成本、城鎮(zhèn)化趨勢，以及地產商儲地傾向等原因，新產業(yè)園的選址，開發(fā)區(qū)、高新區(qū)擴地外遷大多選在城郊接合部，甚至在郊區(qū)、郊縣。（2）營造產業(yè)社區(qū)。非“大而全”的中小產業(yè)園同樣因循產業(yè)社區(qū)的建設理念，不單提供生產作業(yè)場所，還提供辦公配套、生活配套等必要設施，滿足進駐企業(yè)的多元需求。無論多大規(guī)模的產業(yè)園區(qū)，產業(yè)始終是核心，產業(yè)園區(qū)的建設避免千園一面，緊密圍繞區(qū)域資源稟賦、產業(yè)基礎和長遠規(guī)劃，打造差異化、自給自足的產業(yè)園，構建具有自我特色的一兩個或兩三個核心產業(yè)鏈并形成產業(yè)集群。（4）強調多方共贏。三、園區(qū)盈利模式縱觀國內產業(yè)園區(qū)的經營狀況，可以看出園區(qū)的盈利收入主要來自兩部分：地產增值和產業(yè)增值。如圖12所示。地產增值指依附在土地溢價基礎之上的一種盈利模式，通過建設工業(yè)廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業(yè)配套設施并以出租出售方式供企業(yè)使用，同時提供物業(yè)服務。產業(yè)增值是在地產增值的基礎上開展運營服務和享受關聯(lián)政策。（二） 中介服務園區(qū)整合產業(yè)資源，引進各類中介服務機構，向入園企業(yè)提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質認證、技術中介、管理咨詢、知識產權服務、網絡通信服務等全套的產業(yè)服務，并向服務提供方適當收取傭金的收益模式。有實力的園區(qū)可以組建專業(yè)咨詢部門或專業(yè)化公司，自主建立公共服務平臺，如同中介機構一樣，為園區(qū)企業(yè)提供針對性的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等，直接獲取咨詢性、服務性收入，正所謂“肥水不流外人田”。（四） 政府補貼產業(yè)園區(qū)、孵化器通常要建設若干公共服務平臺及配套服務設施，以營造良好的園區(qū)環(huán)境和產業(yè)氛圍，一些園區(qū)在建設專業(yè)化公共服務平臺時還投資購置了不少專業(yè)設備、儀器。政府補貼經費基本上按照“專項資金、專款專用”的原則劃撥給相關園區(qū)。誠然，各家產業(yè)園區(qū)的建設經營各有側重，收入來源比重不同、各具千秋，但從園區(qū)收入構成和比例額度上，不難看出園區(qū)的經營定位和運營能力。對一家產業(yè)園來說，知悉產業(yè)園區(qū)的來龍去脈就好比了解自己的“前世今生”，在前行的路上，學習效仿也好，創(chuàng)新實踐也罷，明確發(fā)展方向，明晰成長路線，這才是關鍵。產業(yè)園區(qū)同樣如此，從早些年的開發(fā)區(qū)熱，到眼下的創(chuàng)意園區(qū)熱，實際上，各地各類園區(qū)的建設熱潮一直沒有冷寂。據(jù)媒體報道，2012年全國已建成的文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)共計1216個，僅廣東和上海兩地的創(chuàng)意園區(qū)就超過100個。由于園區(qū)涉及行業(yè)廣泛，地域分布天南地北十分分散，目前尚沒有權威的產業(yè)園數(shù)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中國的產業(yè)園區(qū)在數(shù)量上恐怕又創(chuàng)了世界紀錄。一是定位雷同、重復建設，釀成惡性競爭。中央媒體曾對陜西省的工業(yè)園區(qū)扎堆情況進行曝光。近年來，江西省得益于承接東部沿海產業(yè)轉移的戰(zhàn)略定位，引進了不少的紡織企業(yè)。這些相鄰地區(qū)因產業(yè)結構雷同導致產業(yè)分散，生產成本提高，不僅難以形成優(yōu)勢產業(yè)，握不起拳頭，而且制約了區(qū)域經濟的快速發(fā)展。很多園區(qū)輕重倒置，過度強調地產項目開發(fā)，卻輕視產業(yè)環(huán)境的搭建和產業(yè)鏈的培育，難以形成產業(yè)氛圍。三是投機顯現(xiàn)，土地使用問題日益暴露。從市場來看，由于住宅地產投資空間受到擠壓，不少投資開始轉移方向，產業(yè)地產成為熱錢躲開調控的新避風港。二線城市為吸引更多投資，同時，也加大了各產業(yè)新城（開發(fā)區(qū)、高新區(qū)等）的建設力度，工業(yè)用地價格漲幅也在攀升但低于一線城市。陜西西安的涇河工業(yè)園內許多企業(yè)以先進制造業(yè)能帶動區(qū)域經濟發(fā)展為名，在園區(qū)內投資購地建廠，但拿地后或是項目不開工，或是工廠不運作、設備不開機，等待土地漲價后賣地賣廠賺取差價，以這樣的方式盈利，導致大量土地處于閑置狀態(tài)。各園區(qū)硬件載體設施趨同，通過軟件、軟性的服務實現(xiàn)個性化經營是大勢所趨。但現(xiàn)實中由于運營理念缺失、專業(yè)人才奇缺、整合能力有限，很多園區(qū)往往徒有服務概念，但缺乏實際服務內容和有效執(zhí)行。眼下，你到任一產業(yè)地產項目走訪，問園區(qū)接待人員入駐能享受什么樣的政策和公共服務，他們會羅列出一堆概念性的內容，但大多經不起深究。為留住企業(yè)和擁有漂亮的GDP，一些區(qū)域的產業(yè)園區(qū)尤其是工業(yè)園放寬企業(yè)入園標準，忽視進駐企業(yè)的排污治污。2010年，中華環(huán)保聯(lián)合會對全國18個工業(yè)園區(qū)進行調查，從污染防治狀況來看，配套污染治理設施的共有13個，但污染治理設施或閑置不用，或間歇運行。江蘇省阜寧化工園區(qū)應對環(huán)保執(zhí)法檢查的措施更是“獨特”，在化工園區(qū)的各個入口均安排人員24小時輪崗看守，如有陌生人進入，尤其是攜帶照相攝像器材的，化工園區(qū)在第一時間就會知悉，與此同時，治污設施就會處于“正常運轉”狀態(tài)。2013年8月南京市政府做出決定，關閉南京化學工業(yè)園區(qū)中的紅太陽化工生產基地、白敬宇制藥廠等污染嚴重企業(yè)。政府管理需要政府相關部門站在區(qū)域經濟發(fā)展和產業(yè)結構調整的高度，摒棄好大喜功、急功近利的思想行為，本著“區(qū)域一盤棋“的思路，從培育區(qū)域特色產業(yè)鏈、生態(tài)鏈的角度，引導區(qū)域內園區(qū)投資和建設的方向，杜絕“跑馬圈地，坐等收益”、“地產火爆，產業(yè)冷清”等現(xiàn)象。市場調節(jié)是基于客觀的市場規(guī)律，任憑各個產業(yè)園區(qū)、各個產業(yè)地產項目自由競爭、優(yōu)勝劣汰。若想借助“政府的手”享有扶植和收益，同時不被“市場的手”無情掌摑和推出局，就要做好項目規(guī)劃、產業(yè)運營和企業(yè)招商等園區(qū)運營管理的各個環(huán)節(jié)工作，要知悉：（1）政府鼓勵哪些產業(yè)且哪些行業(yè)政策落實到位？（2）哪些產業(yè)具有真正的發(fā)展?jié)摿εc產業(yè)基礎，而不只是一個未來概念？（3）哪些熱門產業(yè)已經存在產能過剩的風險？（4）園區(qū)主導的產業(yè)鏈充分且健康發(fā)展的條件是什么？（5）同競爭對手相比，區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢有哪些？如何與當?shù)卣蚬芪瘯蔀閼?zhàn)略合作伙伴……如此，園區(qū)項目的建設發(fā)展之路才可能順暢。聯(lián)想集團及其合作伙伴在大慶建設科技城項目，總投資超過100億元；海爾公司分別在廣東佛山、河南鄭州、河北石家莊和天津等地斥資建設海爾創(chuàng)新產業(yè)園；ZTE中興通訊旗下的中興發(fā)展、中興國際借名產業(yè)園全國圈地，染指地產；地產哲學家馮侖躊躇滿志地做起了美版產業(yè)地產——萬通工社；綠地集團與鄭州市相關部門簽約開發(fā)總投資額高達130億元的濱湖國際總部產業(yè)園；一直專注于產業(yè)地產的聯(lián)東投資（集團）有限公司（下文簡稱“聯(lián)動集團”）更喊出了“聯(lián)東U谷要做產業(yè)地產界的萬達”的響亮口號；住宅地產老大萬科再也耐不住寂寞，2013年競得深圳市產業(yè)辦公用地，開始產業(yè)地產的征程……有專家預言，未來的地產界，產業(yè)地產將與商業(yè)地產、住宅地產三分天下。早年以提供標準廠房和定制化廠房為核心的工業(yè)地產，以及以制造業(yè)為主的產業(yè)園區(qū)，都面臨建筑規(guī)劃和商業(yè)配套過于簡單，企業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，相對缺乏生態(tài)化、持續(xù)性發(fā)展空間與發(fā)展前景的問題。產業(yè)地產將地產資源和產業(yè)資源有機整合，以土地開發(fā)為蹺板，通過營造適宜的生產辦公環(huán)境，形成產業(yè)聚集，帶動區(qū)域經濟增長極的較快形成。而且出色的產業(yè)地產項目將成為城市地標，代言著區(qū)域形象。一些轉型的地產商將房地產業(yè)種種經營習慣嫁接到產業(yè)地產領域，這與強調產業(yè)植入、增值服務、長期運營的產業(yè)地產經營模式格格不入。還有人說：住宅地產做住宅，商業(yè)地產做商業(yè)，產業(yè)地產做產業(yè)。顧名思義，產業(yè)地產可以解讀為：產業(yè)＋地產。那么，這兩個層面孰重孰輕？孰主孰次？明確兩者之間的輕重、主次非常重要，因為這關系產業(yè)地產項目的經營模式，關系項目開發(fā)商、運營商的生存狀態(tài)。（2）物業(yè)管理：配套有寫字樓與商業(yè)設施的物業(yè)管理，也包括特殊工業(yè)物業(yè)的管理。（4）產業(yè)環(huán)境：營造規(guī)劃產業(yè)的發(fā)展環(huán)境，包括軟件方面的公共政策與產業(yè)扶植政策等，硬件方面的行業(yè)設施配套（如針對工業(yè)園區(qū)的物流配送），以及學校、幼兒園、醫(yī)院、書店、公共交通等社區(qū)配套和文化娛樂配套設施。（6）專業(yè)服務：針對規(guī)劃產業(yè)的入駐企業(yè)建立系統(tǒng)全面的公共服務體系，開展針對性的公共服務和增值服務（如科技金融服務、文化創(chuàng)意產業(yè)的版權交易服務等）。C商業(yè)配套D產業(yè)環(huán)境E產業(yè)招商B物業(yè)管理A建筑載體F專業(yè)服務圖13 產業(yè)地產運營模式雷達圖從圖13可看出，按照順時針順序，A→F，營運工作內容越加全面深入。右半部分是運營層面，涉及多個專業(yè)、多個層級和多個階段的運營管理工作及產業(yè)服務內容，大家相對生疏。當然，理想情況是各項指標分值比較平均，圖形左右相對均衡。一些大型的產業(yè)地產項目，不僅建有上規(guī)模的寫字樓群，還建有較大體量的公寓和商業(yè)設施。這樣的項目如果不把產業(yè)招商作為工作重點，仍以售樓和商業(yè)招商（商業(yè)服務業(yè)的招商）作為重點，顯然是一個借用產業(yè)概念的地產項目，這屬于產業(yè)地產發(fā)展的初級階段。當然，一些產業(yè)地產項目已越過初級發(fā)展階段，把產業(yè)招商作為重中之重，同時做好商務配套和產業(yè)服務，以產業(yè)服務促進產業(yè)招商，以產業(yè)招商帶動商業(yè)招商，項目做得風生水起。停留在地產層面的產業(yè)地產項目，由于缺少高效的產業(yè)運營和孵化服務，進駐的企業(yè)只能自力更生；運營良好的產業(yè)地產項目，產業(yè)集中度高，扶植力度大，入駐企業(yè)能夠得到很多優(yōu)惠政策和運營便利，做強做大的概率更高，甚至出現(xiàn)“專吃政策飯”的企業(yè)。產業(yè)地產具有商業(yè)地產的一些特性，又自成一派。產業(yè)地產與工業(yè)地產不同，不再以標準廠房和定制化的非標廠房為核心建設內容，也不再以提供職工餐廳、藍領公寓、便利超市、儲蓄銀行等一般配套設施而沾沾自足。產業(yè)地產一方面建設企業(yè)生產作業(yè)、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長所需的、具有化學效應的系統(tǒng)化公共服務平臺。人們談到產業(yè)經濟時，經常提及產業(yè)園區(qū)，那么產業(yè)地產與產業(yè)園區(qū)又有什么異同呢？其實，產業(yè)地產也好，產業(yè)園區(qū)也罷，它們都由不同形態(tài)的辦公樓宇和生產性物業(yè)構成，或是一個頗具規(guī)模的寫字樓群與配套設施。按照筆者的理解，產業(yè)地產與產業(yè)園區(qū)這兩個概念有合有分，有的產業(yè)地產項目規(guī)模浩大，本身就是一個大型產業(yè)園、一個產業(yè)新城；有的產業(yè)地產項目則歸屬于一個大型園區(qū)內（包括開發(fā)區(qū)、高新區(qū)），是典型的“園中園”項目。在產業(yè)與地產合縱連橫的演繹過程中，作為一個成熟的且有遠大目標的產業(yè)地產商，應該做到產業(yè)與地產并重，且重在產業(yè)；開發(fā)與運營并重，且重在運營；短期與持續(xù)并重，且重在持續(xù)。第四節(jié) 跨界升位，演繹產城一體產業(yè)園區(qū)也好，產業(yè)地產也罷，一個產業(yè)聚集地，尤其是成規(guī)模的產業(yè)聚集區(qū)就像一片森林，必須形成生物匯集廣泛、彼此相互依存的生態(tài)鏈。產業(yè)生態(tài)鏈不僅涵括產業(yè)上游、下游配套產業(yè)體系，還包括相關的商業(yè)與商務服務體系，以及必需的社會生活保障體系。一、地產與產業(yè)的對向跨界進入21世紀的前十年，中國樓市遭遇多事之秋，昔日風光無限的住宅急轉直下，終因市場投資投機過熱而成眾矢之的，招致新政輪番打壓。面對新時期房地產市場各種力量的博弈與重新洗牌，產業(yè)地產露出尖角，憑借出色的后程發(fā)力，快速進入外界視角，終于得到與住宅地產、商業(yè)地產同登大堂的契機，這也為身處“水深火熱”中的開發(fā)商們提供了一次產業(yè)轉型的機會，進而為房地產市場多元化發(fā)展提供了新出路。在地產企業(yè)開足馬力，加大產業(yè)地產項目投資建設力度的同時，非地產企業(yè)，甚至國內科技制造業(yè)和高端科技服務業(yè)巨頭也紛紛“插足”產業(yè)地產，聯(lián)想、海爾、中興已有多個產業(yè)園項目投入運營；北京大學出身的北大資源集團在北京、蘇州、開封、濟南、武漢等地成立產業(yè)新城；大學科技園中的翹楚清華大學科技園的科技地產也做得風生水起……在這場地產與產業(yè)的對向跨界競技中，一方是地產企業(yè)正在“惡補”產業(yè)經濟與區(qū)域經濟的功課，另一方是非地產企業(yè)正在為土地資源與產業(yè)版圖而東奔西走，但最終結果是殊途同歸，各方逐漸構建一種大體相仿的產業(yè)地產運作模式。（2）從產業(yè)經濟的角度來看，制造業(yè)、服務業(yè)正在延展自己的產業(yè)鏈，不僅自己科研開發(fā)、生產產品和開展服務業(yè)務，還要建設載體設施和公共平臺，供自己和產業(yè)鏈相關方共同使用和受益，并借此獲取更廣泛和更豐厚的收益。二、 產業(yè)融合，生機勃勃當下，蘋果給全世界人帶來了一種極致性的科技體驗，iPhone、iPad和iPod這些時尚產品給產品理念與應用系統(tǒng)帶來了顛覆性創(chuàng)新。iPhone、iPad之所以成功，是創(chuàng)意思維和工業(yè)設計的成功，是理念和內容的成功，歸根結底是科技與文化融合的產物。毋庸置疑，對于電子信息、計算機與互聯(lián)網這些新興產業(yè)，技術是基礎、是工具，文化創(chuàng)意是載體、是內容?？萍疾恢皇亲鳛槲幕膯渭児ぞ叨嬖?。科技既是文化的工具，又對文化形成反作用，制約改造著文化的性質、特點和面貌。人類的生活與生產，也因此受到科學技術的深刻影響，形成特定的文化形態(tài)?？萍嘉幕诤洗硪环N發(fā)展趨勢，很多企業(yè)在積極探索科技與文化融合的業(yè)務模式、產品形式。例如，國內很多以高科技產業(yè)見長且有較長歷史的高新區(qū)相繼涌現(xiàn)出一批動漫、游戲等文化創(chuàng)意公司，而新近建成的文化創(chuàng)意園區(qū)也在吸引或培植一批軟件公司和互聯(lián)網企業(yè)。大家知道現(xiàn)在有“”的提法，即指介于第二和第三產業(yè)之間的產業(yè)，它既有服務、貿易、結算等第三產業(yè)管理中心的職能，又具備研發(fā)中心、生產中心和現(xiàn)代物流等第二產業(yè)運營的職能。融合是一種變革與創(chuàng)新，它可以產生差異，也可以產生變異，造就新領域甚至是產業(yè)奇跡，就像蘋果那樣，你融合得快、融合得好，你就是“最亮的那顆星”。玉環(huán)農業(yè)觀光園與著名的雁蕩山隔海相望，是玉環(huán)縣生態(tài)示范區(qū)建設的一個綠色窗口，集生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科學研究、科普教育、觀光旅游、綠色食品養(yǎng)殖供給等功能于一體。玉環(huán)農業(yè)觀光園現(xiàn)已蜚聲國內，接待了全國各地的大批游客，成為行業(yè)標志性園區(qū)項目，并被授予“全國農業(yè)科普示范基地”、“中國最佳生態(tài)旅游示范區(qū)”、“全國農業(yè)旅游示范點等榮譽稱號”。但近些年，為了調整產業(yè)機構、加強自主創(chuàng)新、帶動區(qū)域經濟轉型提升，天津開發(fā)區(qū)一方面強化科技產業(yè)的培育孵化和產業(yè)配套服務建設，一方面加強區(qū)域商業(yè)配套設施建設，讓第二、三產業(yè)充分融合、協(xié)調發(fā)展，從而煥發(fā)第二春，成為天津濱海新區(qū)（下文簡稱“濱海新區(qū)”）最具活力與貢獻力的功能區(qū)和宜居生態(tài)型新城區(qū)。例如北京亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)，它是經國務院批準建設的北京市唯一的開發(fā)區(qū)，是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地。配套不平衡的現(xiàn)狀，不僅使交通壓力巨大，降低了區(qū)域活力，而且使產業(yè)升級不平衡。這樣的園區(qū)，以較低的土地