【正文】 斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)物之時(shí)間性。C. 是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人潮數(shù)之多少。E. 近期內(nèi)是否有道路計(jì)劃拓寬或是各項(xiàng)掩埋管線計(jì)劃。尤其是新門(mén)店，最怕開(kāi)幕后半年有工程進(jìn)行。3)鄰居特性是指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)業(yè)種特點(diǎn)，及不適宜與鄰之業(yè)別。其他，為避免造成顧客之反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發(fā)出煙務(wù)的店：如汽車修護(hù)店、燒烤店等門(mén)店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。42 立地點(diǎn)本身之評(píng)估“點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身之評(píng)估。其中評(píng)選項(xiàng)目有：1)辯識(shí)性—預(yù)定點(diǎn)地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)：一般來(lái)說(shuō)，地址是顧客認(rèn)識(shí)門(mén)店的鎖匙。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費(fèi)者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。當(dāng)然如果建物內(nèi)部恰好特殊設(shè)計(jì)，則在取得屋主諒解下進(jìn)行拆除工作。但有時(shí)為店門(mén)之美觀，不得不開(kāi)支時(shí)，可進(jìn)一步與屋主談判，爭(zhēng)取拆除補(bǔ)助費(fèi)。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營(yíng)不善，而轉(zhuǎn)任二房東出租店面或是透過(guò)中介租貸。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略。并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用之申請(qǐng)。以避免于租屋期間因房東之財(cái)務(wù)糾紛影響。愈短時(shí)間對(duì)連鎖業(yè)者愈有利。招牌是連鎖業(yè)者與消費(fèi)者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對(duì)連鎖業(yè)者愈好。8)天候性—天候非旦會(huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊天候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上之不可預(yù)估之風(fēng)險(xiǎn)。9)建物本身評(píng)鑒—如建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估首要條件。再者，建筑物構(gòu)造成份分析造成及樓層分析。后者，如各樓層不予考慮則關(guān)系間接費(fèi)用之開(kāi)支，如是否整棟承租，以賣場(chǎng)與辦公室或是宿舍合并。如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調(diào)閱其合法性，避免日后法律糾紛。10)積率：積率則是指預(yù)定點(diǎn)本身之形狀與面積。前者悠關(guān)門(mén)店未來(lái)門(mén)店，后者則是賣場(chǎng)設(shè)計(jì)之重點(diǎn)。11)面積：是指可使用之營(yíng)業(yè)面積。其中門(mén)店寬度是首要條件。無(wú)論是一、二樓之賣場(chǎng)或是一樓與地下室之賣場(chǎng)，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。12)押金、租金：預(yù)定點(diǎn)地價(jià)高低悠關(guān)租金成本。其次，押金—是房租的幾個(gè)月份及附近房租行情打探是不可少的市調(diào)工作。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。尤其，屋主是否好相處？是否會(huì)大幅度調(diào)漲租金？更是要打探清楚。關(guān)于鄰店的用途則也是要加以詢問(wèn)。連續(xù)三天于不同時(shí)段（早晨、中午、下班、晚上八點(diǎn)以后）實(shí)地觀察。1)就店本身A. 租金。C. 租期。E. 屋齡及維修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否會(huì)變更（出售、移轉(zhuǎn)。G. 租金成本、續(xù)約租金成本、預(yù)計(jì)總租期成本。因?yàn)橥ǔ＝鸬昝娉Ｒ咽潜粍e人所占領(lǐng)。通常在得知某些經(jīng)營(yíng)績(jī)效良好的競(jìng)爭(zhēng)店，要隨時(shí)主動(dòng)出擊，爭(zhēng)取優(yōu)良的店址。而且要實(shí)施長(zhǎng)期抗戰(zhàn)挖店計(jì)劃。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，屋主也不喜歡一年到頭更換租客。因此，如何以穩(wěn)定性、連鎖經(jīng)營(yíng)品牌力，再配合面子觀來(lái)說(shuō)服屋主，也是重要關(guān)鍵。而除了挖店外，連鎖業(yè)者常可利用下列方法來(lái)取得出租店面訊息：1)專門(mén)法設(shè)立專責(zé)開(kāi)發(fā)店面單位。尤其對(duì)于新開(kāi)發(fā)市鎮(zhèn)或是舊店重建地區(qū)，透過(guò)建設(shè)公司取得先機(jī)，直接先與屋主洽談。此法對(duì)有大面積需求之業(yè)者最為有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久時(shí)間。3)垂流法透過(guò)供貨廠商提供租屋訊息。當(dāng)然對(duì)于提供信息之廠商，最好能給予適當(dāng)之報(bào)酬，以為回饋。企業(yè)內(nèi)部員工來(lái)自四方各地，也有其各自的人脈網(wǎng)。5)下餌法利用散居各地之店面張貼征求新門(mén)店。以此下餌之方法徵求新門(mén)店。6)掃街法經(jīng)由專職開(kāi)發(fā)店面之人員，針對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行全面掃街法。此法通常費(fèi)時(shí)較久。7)人脈法經(jīng)由內(nèi)部員工及管理層級(jí)之人脈擴(kuò)展，將尋求店面廣為宣布。45 屋主的探查當(dāng)確定承租之店面時(shí)，則透過(guò)實(shí)地詢問(wèn)法：由左鄰右舍打聽(tīng)屋主為何人或是間接訪查法：如到商委、居委查詢屋主資料；到公安局查詢或是查詢政府機(jī)構(gòu)出版資料，來(lái)了解預(yù)定店址的所有權(quán)人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相關(guān)資料。因?yàn)殡S著連鎖企業(yè)所經(jīng)營(yíng)商品之生命周期之不同，如導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、衰退期各有不同之利潤(rùn)基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受之租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)。2)契約訂定以三年至五年為佳：因?yàn)檫B鎖經(jīng)營(yíng)之植物性行為。3)與房東建共識(shí)的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價(jià)格。47 租貸契約要件1)租期：一般至少三年以上（最好是五~十年）。3)租金給付方式：一般是付三個(gè)月押金，且開(kāi)立一年期的租金支票，按月到期支付。5)若附近有公共工程進(jìn)行而影響店面生意時(shí)，則要求房租優(yōu)惠。店面環(huán)境評(píng)估表/租賃基本條件基本資料地 址表單編號(hào)分區(qū)代號(hào)商圈類型店別名稱面 積前場(chǎng)面積 　　平方米、后場(chǎng)面積　　　　平方米洽談對(duì)象洽談?wù)呱矸莺灱s人店面電話聯(lián)絡(luò)電話使用情況□空屋，已無(wú)使用 □租約于 年 月 日到期可遷入時(shí)間年 月 日洽談?dòng)涗?時(shí)間方式地點(diǎn)2時(shí)間方式地點(diǎn)3時(shí)間方式地點(diǎn)4時(shí)間方式地點(diǎn)5時(shí)間方式地點(diǎn)最終條件租金每年 元，每月 元押金 個(gè)月，合計(jì) 元附近房租每平米 元其他條件主管核示填表時(shí)間填表人環(huán)境評(píng)估表/商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件商圈資料地址表單編號(hào)分區(qū)代號(hào)行政區(qū)域商圈類型行人流通每日尖峰 時(shí)至 時(shí) 共 時(shí) 分，□ A 級(jí)□ B級(jí)□C級(jí)營(yíng)業(yè)時(shí)間平時(shí) 點(diǎn) 分至 點(diǎn) 分，星期六 點(diǎn)分至 點(diǎn) 分，假日 點(diǎn) 分至 點(diǎn) 分道路條件□雙向線道□單行道停車場(chǎng)□無(wú)　□門(mén)口可?！　?收費(fèi) □ 會(huì)拖吊競(jìng)爭(zhēng)資料店名距離面積形 態(tài)營(yíng)業(yè)人數(shù)年?duì)I業(yè)額競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)備 注商圈位置圖