【正文】 應(yīng)量占未來(lái)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%**鎮(zhèn)市場(chǎng)分析**位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。 **鎮(zhèn)原為惠陽(yáng)地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開(kāi)放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過(guò)幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的**鎮(zhèn)。交通狀況：**鎮(zhèn)是某東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。平鹽（平湖—鹽田港）疏港鐵路穿境而過(guò)。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。服務(wù)設(shè)施：**鎮(zhèn)文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。**投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，**鎮(zhèn)近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。**鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。2000年6月底。**鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。相對(duì)以前，**樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、**項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。而品牌地產(chǎn)的到來(lái)對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無(wú)疑預(yù)示著**房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好。**酒店市場(chǎng)分析**酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級(jí)入住率房型分布客戶構(gòu)成XX酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%）高級(jí)房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%）高級(jí)豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來(lái)深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無(wú)70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房（61%）標(biāo)單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無(wú)試營(yíng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）**商會(huì)各公司客戶及部分長(zhǎng)駐**的香港商務(wù)人士小結(jié)：區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。從整個(gè)龍崗區(qū)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。**酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注XX酒店標(biāo)準(zhǔn)房（330）高級(jí)房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房（268）高級(jí)豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單寶麗酒店標(biāo)雙房（221）標(biāo)單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，**商會(huì)，公寓、寫(xiě)字樓、中西餐廳。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220—330元之間，套房?jī)r(jià)格一般在380—800員之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；**鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于**目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫(kù)）配套面積：㎡客房面積：㎡其他面積：㎡層數(shù)共29層14層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層627層：酒店客房28層：辦公客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級(jí)客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂(lè)1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬(wàn)壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來(lái)夜總會(huì)位于**鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了**鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國(guó)土局**所、新亞洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)；緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于**區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購(gòu)買信心；項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。機(jī)會(huì)（O）WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，**樓市能量得以釋放；中海、振業(yè)、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)**房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；配合項(xiàng)目**地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶；強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，***認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。整體來(lái)看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。從1999年康樂(lè)花園的推出，**房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，**房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。在整個(gè)**市場(chǎng)中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。劣勢(shì)：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。劣勢(shì)：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。XX酒店為**投資股份有限公司全資擁有，是**鎮(zhèn)