某樓盤前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-11 23:11本頁(yè)面
【正文】 金的地段，由此向西，地段優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢(shì)相對(duì)較小。銀行、郵局就在周邊。本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學(xué)、新華小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東華大學(xué)、上海交通大學(xué)等都距本案不遠(yuǎn)。本區(qū)域的交通狀況也較良好。公交線路眾多：有48路（連云路——延安西路——上海動(dòng)物園）、57路（銅仁路——?jiǎng)P旋路——龍柏新村）、72路（日暉新村——?jiǎng)P旋路——天山支路）、113路（西區(qū)汽車站——?jiǎng)P旋路——上?；疖囌荆?26路（虹橋路加華商業(yè)中心——?jiǎng)P旋路——新開河儀電招商市場(chǎng)）、309路（公興路——仙霞路）、311路（十六浦——?jiǎng)P旋路——北新涇鎮(zhèn)）、320路（延安東路外灘——?jiǎng)P旋路——天山路）、328路（上海火車站——?jiǎng)P旋路——上海動(dòng)物園）、519路（安化路凱旋路——航華新村）、806路（中山南一路——香花橋——虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、808路（金鐘路——安順路——上海體育館）、840路（上海體育館——新華路——大華新村）、855路（新涇八村——長(zhǎng)順路、911路（老西門——?jiǎng)P旋路——萬(wàn)科城市花園）。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的整體規(guī)劃等來(lái)分析并規(guī)劃本案小區(qū)會(huì)所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過(guò)本欄分析來(lái)確立本案今后的主要訴求對(duì)象。而在2001年徐匯區(qū)根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價(jià)低于4000元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級(jí)住宅區(qū)。而同時(shí)根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計(jì)分析，目前市場(chǎng)上傾向于購(gòu)買小高層的消費(fèi)者呈逐漸上升的趨勢(shì)，這勢(shì)必會(huì)為本案今后吸引到相當(dāng)一部分意向不到的客源。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達(dá)15000平米。3． 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則達(dá)到了7。目前上海市的大部分樓盤小區(qū)的綠化率都已超過(guò)了40%，由此可見該區(qū)域大部分樓盤的綠化率偏低。三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析案名單價(jià)范圍(元/平米)均價(jià)(元/平米)總價(jià)范圍(萬(wàn))主力總價(jià)(萬(wàn))申亞新華府57007800700063313150當(dāng)代新華5400720060007016080新華名邸48806500560047835060晶采名人大廈800010000900070200100香榭苑5500690064005317070110佳達(dá)新苑480070865800471625090淮海新公館67009300750076167100淮海新名門5500720064006317590分析與比較：1． 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價(jià)位普遍較高。2． 該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價(jià)位越高，如果在新華路兩側(cè)，則越靠近新華路價(jià)位越高。佳達(dá)新苑離本區(qū)域的黃金交叉點(diǎn)（新華路、淮海西路）較遠(yuǎn)，當(dāng)代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤都是以低價(jià)吸引客戶，故上述三樓盤的價(jià)位在本區(qū)域?yàn)樽畹?。但該樓盤顯然是要把自己定位于高檔次樓盤，、建有會(huì)所（該區(qū)域有會(huì)所的樓盤不多）、附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器，目前該盤的均價(jià)為7000元/平米，是本區(qū)域中地段與價(jià)位背離的一個(gè)樓盤。 6． 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年我國(guó)的商品房空置量已超過(guò)1億平米，并且近幾年中，該項(xiàng)指標(biāo)每年呈增加趨勢(shì)，上海是商品房開發(fā)量較大的地區(qū)，在未來(lái)可能導(dǎo)致供明顯大于求的狀況，從而引起房?jī)r(jià)的變化，這一點(diǎn)應(yīng)引起我們的重視。2． 新華名邸和當(dāng)代新華的主力面積是區(qū)域
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