【正文】 們建議裕安大廈應(yīng)按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行改建。酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫(xiě)字臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺(tái)燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級(jí)配套家具和床上用品。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。采取有效的防滑措施?？头繐碛辛己玫呐棚L(fēng)系統(tǒng)、110/220V電源插座、電話副機(jī)。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入服務(wù)。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。提供打字和電腦出租等服務(wù)；提供代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。酒店各區(qū)域通風(fēng)良好，空氣質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。員工更衣室、公共衛(wèi)生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設(shè)施功能相對(duì)完善，有相應(yīng)的管理制度，與酒店星級(jí)形象相一致。大堂將提供如下服務(wù)：24小時(shí)提供接待、問(wèn)詢和結(jié)帳服務(wù)；提供留言服務(wù)；提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；提供信用卡服務(wù)；提供外幣兌換服務(wù)；接受客房預(yù)訂；在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所；提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；能夠用英語(yǔ)提供服務(wù)等等。根據(jù)每層面積及四星級(jí)酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，大廈單層可改建為14個(gè)標(biāo)間，5個(gè)商務(wù)間。（二）空調(diào)設(shè)備目前，裕安大廈具有“特靈”冷水機(jī)兩臺(tái)、循環(huán)泵四臺(tái)、冷卻泵三臺(tái)、冷卻風(fēng)機(jī)二臺(tái)。酒店區(qū)域空調(diào)需要單獨(dú)配置功率較小的兩臺(tái)冷水機(jī)組及相應(yīng)設(shè)備，以便24小時(shí)獨(dú)立運(yùn)行供應(yīng)冷氣。同空調(diào)設(shè)備類似，酒店區(qū)域鍋爐也要單獨(dú)配置，以便冬季24小時(shí)獨(dú)立運(yùn)行供暖。因此，以目前的供水設(shè)備來(lái)看，改造后的裕安大酒店供水沒(méi)有問(wèn)題。（五）排水系統(tǒng)排水問(wèn)題是裕安大廈改建為酒店的最大問(wèn)題。雖然目前排水系統(tǒng)作為辦公用樓使用是符合要求的，但是作為酒店使用，就比較困難了。另外，排水系統(tǒng)還需要配備污水處理裝置。（七）電梯設(shè)備目前裕安共有主樓電梯四部、貨運(yùn)電梯一部、裙樓扶手電梯六部。因此，電梯符合四星級(jí)酒店的硬件要求。（八）酒店大堂目前，裕安大廈一樓裙樓是按照寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。改建后，一樓大堂將有咖啡吧、茶吧等酒店配套設(shè)施。 五、裕安大廈改建酒店的優(yōu)勢(shì)條件（一）裕安大廈外觀現(xiàn)狀一個(gè)外形設(shè)計(jì)具有鮮明個(gè)性的酒店建筑無(wú)疑會(huì)給人們留下難忘的印象，同樣也為其收益打下良好的基礎(chǔ)。（二）裕安大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)裕安大廈建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)每層面積及四星級(jí)酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，大廈每層面積均可自由分割，樓層局部的調(diào)整對(duì)大樓結(jié)構(gòu)及每層總體布局影響很小，有效降低了酒店內(nèi)部改造成本。（三）大廈現(xiàn)有設(shè)備基本齊全目前，裕安大廈現(xiàn)有設(shè)備基本完備，功能基本齊全。另外，由于目前裕安大廈是辦公寫(xiě)字樓，因此根據(jù)四星級(jí)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)，需添置小部分酒店設(shè)備。在這種商業(yè)組合中，寫(xiě)字樓為酒店提供商務(wù)客源，酒店為寫(xiě)字樓帶來(lái)高檔的酒店式物業(yè)管理。（五）改建費(fèi)用低、周期短 利用裕安大廈現(xiàn)成的辦公用房改建為四星級(jí)酒店用房，改建用費(fèi)較低，若以10個(gè)樓層計(jì)算，改建費(fèi)用可控制在1500萬(wàn)元人民幣左右。與此相比，改建酒店顯得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。而要是興建酒店，從購(gòu)地到竣工直至酒店?duì)I業(yè)，一般需要四至五年時(shí)間。每個(gè)裝修雅致的客房和套間均備有閉路彩色電視、單獨(dú)的浴室和淋浴、單獨(dú)控制的空調(diào)系統(tǒng)、國(guó)際直撥電話帶浴室專線。另外，酒店將擁有中央音響系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)火警系統(tǒng)以及電腦管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施。（6）大型宴會(huì)餐廳，可以和裕安大廈現(xiàn)有餐廳開(kāi)展合作。酒店主要功能附表：圖表4：裕安大酒店主要功能表序號(hào)酒店功能面積（單位：平方米）備注1豪華套房1035．132商務(wù)間、標(biāo)準(zhǔn)房9316．173停車場(chǎng)4商務(wù)中心100改建費(fèi)用20萬(wàn)5健身房150改建費(fèi)用20萬(wàn)6大型會(huì)議中心300改建費(fèi)用50萬(wàn)7咖啡吧、酒吧、茶吧200改建費(fèi)用30萬(wàn)8餐廳與大廈現(xiàn)有餐廳合作七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益對(duì)比（一）裕安大酒店改建成本根據(jù)大酒店改建的初步規(guī)劃，將從大廈中選擇10個(gè)樓層作為酒店樓層，另外大廈裙樓將改建為酒店大堂，大廈地下車庫(kù)也將改建為酒店停車場(chǎng)，其中，（1）客房面積為：；（2）；（3）（扣除華夏銀行所占面積）；（4）其他功能設(shè)施面積約1400平方米（扣除華夏銀行所占面積）。大酒店各功能區(qū)域面積比例圖如下：圖表5：裕安大酒店功能區(qū)域面積比例圖根據(jù)四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，裕安大酒店改建工程將包括以下幾個(gè)大的項(xiàng)目：（1）套房裝飾；（2）標(biāo)房裝飾；（3）房間機(jī)電；（4）大樓設(shè)備；（5）套房家具、窗簾等；（6）標(biāo)房家具、窗簾；（7）大堂改造等。根據(jù)該工程預(yù)算，工程改建費(fèi)用大致如下：（1），按照每平方米1050元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店套房改造工程造價(jià)為1086,；（2）大酒店商務(wù)間、按照每平方米880元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店標(biāo)房改造工程造價(jià)為8198,；(3)酒店改造機(jī)電部分的工程費(fèi)用若按照每平方米120元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，10個(gè)樓層的機(jī)電改造費(fèi)用為1242156元。由于部分主要功能設(shè)施位于酒店一樓大堂。酒店改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括大樓設(shè)備的更換費(fèi)用、酒店房間家具、窗簾等費(fèi)用。各項(xiàng)目改建費(fèi)用占總改建費(fèi)用的比例如下圖表示：圖表7：裕安大酒店改建費(fèi)用比例示意圖（二）酒店改建前后收益對(duì)比改造前：我們按照單層面積來(lái)進(jìn)行效益測(cè)算：目前，裕安大廈平均租金3元人民幣/平方米/天（除去相關(guān)成本，業(yè)主收益并達(dá)不到3元人民幣/平方米/天），按此價(jià)格并以辦公用房出租率為95％計(jì)算。若按此計(jì)算：改造前，每平方米年收益＝酒店年總收入/酒店總面積＝（10個(gè)樓層的年出租收入＋輔用設(shè)施年收入）/＝＝。單樓層可改建為14套標(biāo)準(zhǔn)間及5套商務(wù)間，另外，單樓層也可改建為12個(gè)豪華套房。目前，據(jù)調(diào)查，裕安大廈周邊酒店的價(jià)格為：圖表8：裕安大廈周邊酒店價(jià)格一覽表(單位：元)酒店名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格套房（高級(jí)房）價(jià)格上海錦江湯臣大酒店5市場(chǎng)價(jià)1800旅行社簽約價(jià)1944元上海齊魯萬(wàn)怡大酒店4．511361711寶安大酒店4772858通貿(mào)大酒店4828浦東華美達(dá)大酒店41180上海外高橋皇冠假日酒店4．51251明城大酒店3．5898上海浦東香格里拉大酒店4．524732668紫金山大酒店5900上海證大麗笙酒店4．51021以上述10個(gè)酒店的價(jià)格作參考并對(duì)浦東其他同等級(jí)酒店加以統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為目前浦東四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間保守價(jià)格為800元，商務(wù)間保守價(jià)格為1100元，豪華套房保守價(jià)格為1500元。；。若按此計(jì)算：改造后，每平方米年收益＝年總收入/酒店總面積＝（10個(gè)樓層的年出租收入＋配套設(shè)施年收入）/＝＝另外，改造后的一層大堂還可產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益，如高級(jí)西餐廳、咖啡吧、購(gòu)物中心、商務(wù)中心等。因此，大廈從辦公用房改建為酒店用房將為廣大業(yè)主帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。八、酒店的經(jīng)營(yíng)成本及效益分析（一）酒店年?duì)I業(yè)收入測(cè)算裕安大酒店擁有183間客房，其中套房12間、商務(wù)間45間、標(biāo)準(zhǔn)房126間；另外，擁有大型會(huì)議中心、高級(jí)西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等酒店配套設(shè)施。按照套房?jī)r(jià)格1500元/日、商務(wù)間1100元/日、標(biāo)間800元/日計(jì)算，酒店出租率按照70％計(jì)算，：其中，、。從2006年至2010年，按照裕安大酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房?jī)r(jià)格按照每年10％的比例增長(zhǎng)來(lái)計(jì)算（據(jù)浦東新區(qū)旅游會(huì)展處統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，浦東新區(qū)四星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房?jī)r(jià)年均增幅達(dá)17%，我們此處計(jì)算為保守測(cè)算），那么裕安大酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。根據(jù)對(duì)浦東新區(qū)高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查，一般高星級(jí)酒店會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為100萬(wàn)元。另外，根據(jù)目前停車場(chǎng)狀況，我們預(yù)計(jì)停車場(chǎng)年收入為35萬(wàn)元左右。（二）酒店年經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算（1）營(yíng)業(yè)成本主營(yíng)成本主要是指與酒店客房收入相對(duì)應(yīng)的運(yùn)營(yíng)成本，據(jù)了解，高星級(jí)酒店客房運(yùn)營(yíng)成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。另外據(jù)了解，四星級(jí)酒店年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約360萬(wàn)元。按照目前上海高星級(jí)酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水1800元、含四金），裕安大酒店基層員工年工資總額約212萬(wàn)元。據(jù)了解，高星級(jí)酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬(wàn)元。管理層工資：根據(jù)下文所示的裕安大酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店管理層員工為10人。公司開(kāi)辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用等，開(kāi)辦費(fèi)用合計(jì)1130萬(wàn)元（其中裝飾費(fèi)用約為1100萬(wàn)元）。固定資產(chǎn)折舊與攤消費(fèi)：相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備）400萬(wàn)元，折舊年限按照10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為38萬(wàn)元。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開(kāi)辦費(fèi)攤銷表：圖表14：裕安大酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開(kāi)辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬(wàn)元）折舊年限年折舊成本（萬(wàn)元）公司開(kāi)辦費(fèi)11305226設(shè)備固定資產(chǎn)4001038辦公固定資產(chǎn)305折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì)269．7其他費(fèi)用：按照高星級(jí)酒店費(fèi)用開(kāi)支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 80萬(wàn)元。計(jì)劃銀行貸款1500萬(wàn)人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約90萬(wàn)元。酒店運(yùn)營(yíng)具體成本構(gòu)成表：（單位：萬(wàn)元人民幣）圖表15：裕安大酒店運(yùn)營(yíng)成本表序號(hào)成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用 客房日消耗材料成本15元，出租率按照70％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份20元、每客房每日2份早餐，出租率按照70％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車場(chǎng)面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)360——5基層員工工資212預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資100預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開(kāi)辦費(fèi)用年攤消226（公司開(kāi)辦費(fèi)用總費(fèi)用1100萬(wàn)按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為226萬(wàn)元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)43．7——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)80——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬(wàn)人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用總額備注如果部分業(yè)主以房產(chǎn)入股酒店公司，酒店公司還要繳納一定的房產(chǎn)稅。依浦東新區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，%。（四）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。稅后收入如下表所示：圖表17：裕安大酒店稅后收入表序號(hào)酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi)%3年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅及附加5年所得稅所得稅征收比例為