【正文】 介上海正地投資集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介上海正地投資集團(tuán)有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主及實(shí)業(yè)投資、物流于一體的綜合性集團(tuán)公司。上海正地累計(jì)已開發(fā)樓盤面積近300萬平方米，旗下公司先后在上海、安徽蕪湖、黃山等地開發(fā)了在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥Φ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等各類型物業(yè)，其中有上海的“博捷名苑”、“高捷物流中心”、“正地豪生大酒店”、蕪湖的“江城國(guó)際”、“鏡湖之星”、“東方礱城” 、“東城豪庭”、“蕪湖歐亞達(dá)?正元家居廣場(chǎng)”、黃山的“商業(yè)步行街”等項(xiàng)目。多年來集團(tuán)所開發(fā)的項(xiàng)目曾榮獲2006年建設(shè)部中國(guó)建筑文化中心授予的“中國(guó)景觀最佳典型樓盤”獎(jiǎng)、安徽省優(yōu)秀樓盤獎(jiǎng)及最佳展示獎(jiǎng)等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。蕪湖市眾森實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司簡(jiǎn)介蕪湖市眾森實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司是在原國(guó)有企業(yè)蕪湖市木材化工總廠膠合板生產(chǎn)分廠的基礎(chǔ)上改制后發(fā)展起來的新型民營(yíng)股份制綜合性集團(tuán)企業(yè)。公司現(xiàn)有員工150人，其中大專以上學(xué)歷40人，具有高級(jí)職稱18人。實(shí)際控制人任金榮先生簡(jiǎn)介董事長(zhǎng)：任金榮，安徽省蕪湖縣灣址鎮(zhèn)人，出生年月：1963年11月，學(xué)歷：本科。此外，還擔(dān)任了上海安徽商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海蕪湖經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、上海蕪湖縣經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。二、交易對(duì)手的經(jīng)營(yíng)狀況和行業(yè)分析（一）經(jīng)營(yíng)狀況蕪湖正地于2010年6月5日正式成立，開發(fā)建設(shè)蕪湖東城豪庭項(xiàng)目。其中A區(qū)住宅約17萬平米，規(guī)劃入住1762戶，共計(jì)17棟住宅樓，建筑密度低于22%，A區(qū)于2011年10月29日首次開盤，當(dāng)日銷售169套，目前共計(jì)推出1379套可售房屋，%，已實(shí)現(xiàn)收入（含定金）。B區(qū)項(xiàng)目目前已取得土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，自2013年2月18日正式開工，2013年10月結(jié)構(gòu)封頂，2014年5月竣工驗(yàn)收。0。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步惡化，促使政府把“穩(wěn)增長(zhǎng)”列為經(jīng)濟(jì)工作的主題，房地產(chǎn)基本調(diào)控政策上保持不放松的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)差別化政策，保障基本住房需求。新當(dāng)選的中共中央總書記習(xí)近平，在記者見面會(huì)上所發(fā)出的“人民對(duì)美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)”政治宣言，預(yù)示著新一代領(lǐng)導(dǎo)層將把注重民生放在更加重要的層面上對(duì)待，保障人民基本的居住條件是其中的重要內(nèi)容，因此，未來中國(guó)政府將繼續(xù)保持現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策，滿足基本住房需求。20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均增速在一個(gè)百分點(diǎn)以上，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展；%?？傊?，從短期看，在經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”、政治更加注重民生的基礎(chǔ)上，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將保持基本穩(wěn)定。2012年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈逐步回暖態(tài)勢(shì)2012年111月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，%。111月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，%，房屋新開工面積162413萬平方米，%，房屋竣工面積67706萬平方米，%。2012年111月份，商品房銷售面積91705萬平方米，%，商品房銷售額53526億元，%，總體上保持企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，特別是進(jìn)入5月份以后，由于受到國(guó)家降息以及開發(fā)商降價(jià)促銷等因素影響，商品房銷售持續(xù)回升。10月份以后，政府開始集中推地，同時(shí)開發(fā)商也為了補(bǔ)充庫(kù)存而積極入市拿地。其中國(guó)內(nèi)貸款13208億元，%；利用外資371億元，%；自籌資金35374億元，%；其他資金36849億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增速連續(xù)觸底回升，開發(fā)貸的放寬、個(gè)人按揭貸款和商品房銷售連續(xù)回暖帶動(dòng)的定金及預(yù)售款情況的改善是主要的驅(qū)動(dòng)力量。2013年14月份，%，依然保持弱復(fù)蘇趨勢(shì)。新開工及土地成交款由負(fù)轉(zhuǎn)正，復(fù)蘇趨勢(shì)得到進(jìn)一步確認(rèn)。%，%。%，%。14月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8825萬平方米，%，；土地成交價(jià)款2020億元，%，%。商品房銷售同比大幅增長(zhǎng)，政策影響范圍較小。%，%。14月全國(guó)住宅銷售均價(jià)為6313元/平方米，環(huán)比下降1%，同比增長(zhǎng)17%，增幅較13月略收窄2個(gè)百分點(diǎn)。14月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35602億元，%，反映開發(fā)商現(xiàn)金流依然較為寬松。其中，國(guó)內(nèi)貸款6618億元，%；利用外資163億元，%；自籌資金12952億元，%；其他資金15869億元，%。從行業(yè)未來走勢(shì)看，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定，導(dǎo)致未來行業(yè)發(fā)展不確定因素增加；中國(guó)新一代領(lǐng)導(dǎo)集體的執(zhí)政，將帶來新一輪投資項(xiàng)目的增加，有利于行業(yè)發(fā)展；但是房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)高壓，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事；而從近期房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售量的對(duì)比看，商品房庫(kù)存量水平已經(jīng)降低，特別是一二線城市，未來商品房供給和需求的矛盾有可能激化，房?jī)r(jià)上漲的壓力不小。三、交易對(duì)手財(cái)務(wù)分析蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2011年度、2012年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)安徽新中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)。主要原因?yàn)锳區(qū)住宅樓開始銷售資金回籠。預(yù)付賬款預(yù)付賬款主要是預(yù)付施工單位蕪湖鳩茲建設(shè)公司的工程款，2012年12月31日的余額是145,817,，2013年4月30日的余額是111,144,。其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款2012年底余額是23,685,，主要往來單位（個(gè)人）是：土地保證金蕪湖市國(guó)土局 9,300,員工備用金王祝霞等個(gè)人 4,266,股東擔(dān)保購(gòu)房借款 3,300,蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金監(jiān)管戶 2,000,2013年4月30日其他應(yīng)收款余額為72,718,，增加49,033,，主要增加的原因是：應(yīng)收銷售房屋按揭款32,423,，備用金增加9,000,，關(guān)聯(lián)方拆借款增加：其中上海泰實(shí)混凝土制品有限公司3,244,，上海成林混凝土制品有限公司3,984,。%，%。包括運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備。長(zhǎng)期待攤費(fèi)用%。分別是對(duì)揚(yáng)子銀行官陡支行的3,000萬元和對(duì)興業(yè)銀行500萬元的銀行承兌匯票。全部是對(duì)安徽兩淮地址基礎(chǔ)工程公司的應(yīng)付款。其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款2012年期末余額2,713萬元，%。利潤(rùn)表三項(xiàng)費(fèi)用比2011年增加524萬元，主要原因?yàn)?012年東城豪庭A區(qū)住宅項(xiàng)目開始銷售，由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用也比去年同期增加。主要因?yàn)楸灸觏?xiàng)目工程進(jìn)入開發(fā)期，、工程款；相關(guān)人員工資175萬元；以及其他各種稅費(fèi)等。投資活動(dòng)現(xiàn)金流量本年投資活動(dòng)現(xiàn)金凈額64萬元?；I資活動(dòng)現(xiàn)金流量本年籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈額1億元，是從工商銀行城建支行的貸款增加1億元，未見異常。從公司的資產(chǎn)負(fù)債率來看，公司的經(jīng)營(yíng)狀況良好，長(zhǎng)期償債能力有保障。反映出公司擁有較好的償債能力。 速動(dòng)比率蕪湖正地近兩年來的速動(dòng)比率高于同類公司，反映出公司擁有較好的償債能力。故現(xiàn)金比率不適用與分析該公司的具體情況。華融資產(chǎn)管理公司（簡(jiǎn)稱“華融資產(chǎn)”）委托蕪湖揚(yáng)子農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（簡(jiǎn)稱“蕪湖揚(yáng)子”）發(fā)放項(xiàng)目貸款7000萬元，于2013年6月25日到期。蕪湖正地承諾：2013年6月25日償還華融資產(chǎn)貸款，蕪湖揚(yáng)子配合辦理土地及在建工程解抵押和股權(quán)變更，解除抵押。公司無任何不良記錄，無對(duì)外擔(dān)保，信用良好。（1）蕪湖正地須提供詳細(xì)的用款計(jì)劃； （2）東城豪庭項(xiàng)目B區(qū)房源及A區(qū)未售房源銷售回款的10%進(jìn)入監(jiān)管賬戶，作為還款保證金（注：我司可監(jiān)管A區(qū)未售房源銷售回款的60%）；（3）信托計(jì)劃滿21個(gè)月、22個(gè)月、23個(gè)月時(shí)，、1億元、否則蕪湖正地應(yīng)采取降價(jià)銷售等措施加快去化，同時(shí)我司有權(quán)要求上海正地補(bǔ)足差額。 我司與上海正地及其實(shí)際控制人任金榮簽訂《保證合同》，為蕪湖正地到期還款付息提供不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 我司與保管銀行簽訂《保管合同》，開立信托資金保管賬戶。二、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目淵源蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司于2010年5月24日成功競(jìng)拍位蕪國(guó)土拍告字【2010】第11號(hào)宗地。繳款單位繳款金額（萬元）繳款日期蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司15010蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司5000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2600蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司3600蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司4000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司1000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2650蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司5000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司5000合計(jì)49220 項(xiàng)目位置經(jīng)蕪民地審【2010】63號(hào)文件批準(zhǔn)，1011號(hào)宗地名正式確定案名為“東城豪庭”。項(xiàng)目位置圖如下： 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A區(qū)住宅主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)　類別 數(shù)量單位備注1A號(hào)地塊規(guī)劃用地面積萬㎡　2 總建筑面積 萬㎡　其中地上建筑面積 地上建筑總面積 萬㎡　其中住宅組團(tuán)地上總建筑面積 萬㎡　高層 　　其中點(diǎn)式住宅建筑面積 萬㎡　板式住宅建筑面積 萬㎡　多層 萬㎡15樓（2層）、用途為小型超市等配套公建建筑面積 萬㎡　其中社區(qū)管理用房建筑面積 萬㎡居委、物業(yè)用房等，布置在2和11樓3班托幼 萬㎡布置在3號(hào)樓一層地下地下總建筑面積 萬㎡　其中地下車庫(kù)建筑面積 萬㎡　建筑地下室面積 萬㎡　3建筑層數(shù)2,16,17層　4建筑基底面積 平方米　5建筑密度%　總建筑占地面積/規(guī)劃用地面積6綠地率%　　7容積率 　8戶數(shù)1762戶　9機(jī)動(dòng)車停車位730 輛地下停車位730輛10非機(jī)動(dòng)車停車位2686 輛非機(jī)動(dòng)車停車位設(shè)置在住宅B1層B區(qū)商業(yè)主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)　類別 數(shù)量單位備注1商業(yè)地塊規(guī)劃用地面積ha　2總建筑面積萬㎡其中地上建筑面積地上建筑總面積萬㎡其中商業(yè)建筑總面積萬㎡其中辦公建筑面積萬㎡酒店建筑面積萬㎡商業(yè)建筑面積萬㎡地下地下總建筑面積萬㎡其中地下超市部分建筑面積萬㎡按面積的一半容積率地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積萬㎡不計(jì)容積率3建筑層數(shù)7和113層4建筑密度%總建筑占地面積/規(guī)劃用地面積5建筑基底面積萬㎡建筑一層建筑面積+連廊投影面積6綠地率%7容積率計(jì)容積率建筑面積/規(guī)劃用地面積8地上機(jī)動(dòng)車停車位76輛總機(jī)動(dòng)車停車位771輛，地下是局部考慮機(jī)械停車。配套設(shè)施教育配套項(xiàng)目自身配備托兒所，蕪湖市一中；規(guī)劃中的九年義務(wù)教育及優(yōu)質(zhì)幼兒園；安徽中加雙語學(xué)校。購(gòu)物中心 東城豪庭自身配套商業(yè)配套包含業(yè)態(tài)有影院、賣場(chǎng)、超市、快捷酒店等。娛樂設(shè)施項(xiàng)目南面為政府投資建設(shè)的中央公園，與東城豪庭商業(yè)用地僅隔一條馬路。中央公園內(nèi)部設(shè)置了8座風(fēng)格各異的景觀園，從東至西分為都市浪漫園、運(yùn)動(dòng)園、人文園、中心園、雕塑園、水生植物園、生態(tài)認(rèn)知園和林蔭大道園。項(xiàng)目東北角即為蕪湖方特歡樂世界二期——夢(mèng)幻王國(guó)。總投資18億元，占地面積70萬平方米，園區(qū)內(nèi)建有未來世界、生命起源、盤絲洞、兵馬俑、水漫金山、猴王、十二生肖等10個(gè)自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的大型娛樂項(xiàng)目，設(shè)計(jì)年接待游客量為250萬人次。除比高影院外，本項(xiàng)目均分割出售，面積36170平米不等，分割出售后統(tǒng)一回租，回租方案為10年，前四年回報(bào)率4%，后6年回報(bào)率8%，十年后雙方另行商談。在城東新城開發(fā)尚未完成的環(huán)境下，通過兩個(gè)階段的建設(shè)打造首個(gè)城市商業(yè)副中心。 項(xiàng)目證照取得情況目前，蕪湖東城豪庭項(xiàng)目已取得兩證，計(jì)劃于信托放款前四證齊全，具體情況如下表所示。目前已完成基礎(chǔ)開挖、樁基工程，2013年6月底施工至177。（2） 區(qū)域市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 區(qū)域市場(chǎng)概況（1）蕪湖行政規(guī)劃蕪湖市位于安徽省東南部，地處長(zhǎng)江下游，南倚皖南山系，北望江淮平原，長(zhǎng)江自城西南向東北流過，青弋江自東南向西北，穿城而過匯入長(zhǎng)江。（2）蕪湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況據(jù)蕪湖市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2012年，%；，%；，%，%，%，城市居民人均可支配收入23784元，%；農(nóng)村居民人均純收入9675元，增長(zhǎng)15%；總量、增速均為安徽第二位；%的國(guó)土面積、%的人口，實(shí)現(xiàn)占全省9%的GDP、%的財(cái)政收入，在中部六省82個(gè)城市中位列第九位、非省會(huì)城市第三位。其中，㎡，%；㎡，%；㎡，%。其中，㎡，%，%。㎡，%，%。其中，鏡湖區(qū)商品住房銷售均價(jià)為5922元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價(jià)為20555元/㎡，%，辦公用房銷售均價(jià)為7545元/㎡，%；鳩江區(qū)商品住房銷售均價(jià)為5032元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價(jià)為8632元/㎡，%；開發(fā)區(qū)商品住房銷售均價(jià)為4394元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價(jià)為7431元/㎡，%；三山區(qū)商品住房銷售均價(jià)為4559元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價(jià)為7403元/㎡，%；弋江區(qū)商品住房銷售均價(jià)為5896元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價(jià)為12065元/㎡，%，辦公用房銷售均價(jià)為7168元/㎡，%。其中，%；，%；成交套數(shù)3925套，%。其中，%；，%；成交套數(shù)471套，%。經(jīng)過2012年一年調(diào)整，蕪湖城東房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量回升，部分開發(fā)企業(yè)逐步提價(jià)銷售，商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了小幅度上調(diào)的情況。蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量回升，節(jié)前部分開發(fā)企業(yè)逐步提價(jià)銷售，商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了小幅度上調(diào)的情況。不少樓盤的銷售人員表示，通過春節(jié)期間的喜人銷售成績(jī)來看，購(gòu)房者普遍能夠接受每平米50150元的提價(jià)。（5）鳩江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況最近一兩年