【正文】 土地市場的正常運轉(zhuǎn)。經(jīng)營性土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)是，近幾年一些大城市高檔住宅（如高級公寓、別墅）及寫字樓土地供應(yīng)上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。2002年，北京市區(qū)內(nèi)價位在4000元／平方米的住宅項目不到10%，上海市預(yù)售價格在3500元／平方米以下的低價位商品房僅占18%，杭州市價位在3000元／%。返回不動產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費”　　國務(wù)院相關(guān)人員稱，此前媒體報道的北京、重慶、深圳將做試點城市僅僅是傳言。會議雖以國際研討會的形式召開，但從各部委的重視程度以及與會領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來看，會議上非常明確地傳遞出一個信息：政府目前在積極推進我國房地產(chǎn)新稅制的改革，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行?！　「母锓较蚴恰罢悺⒚髯?、清費”　　據(jù)了解，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅?！?994年中國稅改時，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改。而國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究也表明，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機行為。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖　钡睦斫馐莻€誤區(qū)，我國房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費”。而此次改革中提出的“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行方向靠攏?！扒遒M”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。謝伏瞻提出，不動產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。為此，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在會上表示，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住房，條件成熟時再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進行。但將于今年年中選擇合適的城市進行模擬運行，其中所謂的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉(zhuǎn)”；目前試點城市尚未確定，而真正進入實質(zhì)性試點還需要一段時間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點，僅僅是傳言。他表示，2005年外商投資機構(gòu)將從投資北京、上海、廣州這樣的一級城市，逐步轉(zhuǎn)向中國的二級城市，投資重點會更多地轉(zhuǎn)向二級市場。郝思建說，仲量聯(lián)行于去年12月在西安和蘇州分別開了分支機構(gòu)，今年將會在澳門、天津設(shè)立辦公室，接下來計劃在一些二級城市，比如沈陽、大連、武漢、南京、成都、重慶這樣的城市擴展我們的業(yè)務(wù)。全球董事會在全球其他地區(qū)只會給少數(shù)兩三個市場得到這種額外的投資，而中國就是其中的一個。談到最近一段時間內(nèi)“熱錢”流入房地產(chǎn)市場的問題時，郝思建表示，“這并不會成為一個問題，而且不值得擔(dān)心，盡管會有一些資金投向有所調(diào)整，但這一部分資金是非常小的?！爸袊鳛橐粋€整體的房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)過熱的苗頭，更談不上泡沫了。我們認(rèn)為，中國這兩年的經(jīng)濟高速地發(fā)展，國外的某些人看中國的房地產(chǎn)市場，并不完全了解中國市場內(nèi)在的需求，而只是專注某個項目，認(rèn)為價格漲幅很高就去評論其市場過熱，這并不客觀也不全面。”返回2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點國家統(tǒng)計局4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%，%的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。全年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點：一、全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在高位運行。一季度完成投資1820億元，%；上半年完成投資4924億元，%；前三季度完成投資8357億元，%；全年完成投資13158億元，%。二、經(jīng)濟適用房投資出現(xiàn)負(fù)增長。其中，經(jīng)濟適用房投資606億元，%，是2002年以來的首次負(fù)增長；辦公樓投資652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資1724億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金17169億元，%，但快于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度。四、土地開發(fā)和土地購置增速大幅回落。五、施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售面積增速高于竣工面積。其中，新開工面積60414萬平方米，%，；竣工面積42465萬平方米，%，；商品房銷售面積38232萬平方米，%。六、商品房平均銷售價格增速加快。%，%，%，%。七、商品房空置面積負(fù)增長。其中，空置時間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，%。返回去年12月“國房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計，2004年12月份，“國房景氣指數(shù)”。；，；，；。報道隨后指出：然而，繼央行121號文件銀根緊縮政策之后，去年3月，國土資源部、監(jiān)察部又出臺了不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的“地根”緊縮政策，規(guī)定8月31日后，土地一律實行招、拍、掛，并要求沒有交清土地出讓金的企業(yè)必須在短期內(nèi)把錢補齊。為此，我們查找了相關(guān)數(shù)據(jù)來源，發(fā)現(xiàn)報道中的2004年房地產(chǎn)廣告投入數(shù)據(jù)來自尼爾森媒介研究最新調(diào)查。據(jù)調(diào)查，2004年亞洲主要國家的廣告收入比上年增長28%，而中國市場的表現(xiàn)最為活躍。從廣告花費的行業(yè)大類來看，藥品類廣告的投放量達(dá)到524億元，穩(wěn)中有升，依舊在行業(yè)廣告花費排名中占據(jù)首位。此外，2002年以來，中國房地產(chǎn)市場迅速升溫，樓價的不斷攀升也刺激了房地產(chǎn)的廣告投放，2004年房地產(chǎn)廣告投放額超過75億元。由此，不難看出，此半官方報道有些夸張。據(jù)了解，促使銀行收緊房貸的原因只有一個，那就是最高院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》今年正式實施，《規(guī)定》第六條強調(diào)：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。上海銀行界有關(guān)人士認(rèn)為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來挑戰(zhàn)。在具體細(xì)則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是工行上海分行一位從事房貸的工作人員透露，目前該行已經(jīng)提高了對住房按揭的審核力度，尤其是對于金額高的貸款者，審查尤為嚴(yán)格，“現(xiàn)在關(guān)鍵是要核查收入的真實性，如果有稅單，或能提供其他財產(chǎn)的證明，審批就比較順利，首付一般也可以是三成。不過，交行的一位人士透露，對個人信用比較好的客戶，銀行仍執(zhí)行以往的政策。但也有深圳金融系統(tǒng)內(nèi)部人士透露，各銀行信貸部尚處在研究階段，房貸首付比例仍維持在兩成，部分銀行已經(jīng)收緊對小戶型中低收入者的按揭貸款，但是否會提高房貸首付比例則暫無結(jié)論?？磥恚诰唧w細(xì)則出臺之前，銀行都是各行其是。由于個人住房抵押貸款違約者所必需居住房屋需要得到保障，假定違約者沒有其他資產(chǎn)，那么銀行可回收部分就是購買房屋與所必需居住房屋之間的差額，從這個角度來看，面積較大和房價較高的房屋、以及家庭規(guī)模較小的購房者的抵押貸款對于銀行來說風(fēng)險較低。萬科董事總經(jīng)理郁亮此前曾表示，商業(yè)銀行協(xié)會正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，可以給中低層收入者擴大住房來源。返回〖策略設(shè)計〗商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，這是諸多開發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢想，但是如何實現(xiàn)這一理想的目標(biāo)，用什么方法解決這其中的一系列問題，則是困擾開發(fā)商的一塊心病。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會問：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內(nèi)商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。 消費者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費的氛圍（人是團結(jié)的動物，消費氛圍的營造對商家的進入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。 經(jīng)營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有：產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街；檔次，經(jīng)營的商品是頂級還是中高檔；風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情；主題，是有主題式還是情景式的。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。 案例a：澳洲某大型商業(yè)項目。這樣打開了交流面，延展了活動空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。該項目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時采用了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開來，加強了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動關(guān)系。案例c：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）。 啟示：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾；不是體量越大，項目總價值越高；要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。 一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強、不生硬；B類：在打造整體外觀時預(yù)留個性化空間，將個性空間也作為立面的構(gòu)成部分。 矛盾三：公共——私密重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 矛盾四：開放——封閉本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調(diào)。 啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當(dāng)關(guān)鍵；商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。A類：用建筑本身體現(xiàn)主題；B類：制造運用視覺標(biāo)志，打造連續(xù)的、有設(shè)計的視覺焦點。矛盾六：功能——美觀解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。 矛盾七：特色——普遍解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問題。 矛盾八：價格——價值這是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實現(xiàn)。返回富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析近日，富力地產(chǎn)集團與摩根士丹利等就富力雙子座TOWERⅡ正式簽約。一、摩根的風(fēng)向標(biāo)作用將給富力帶來更為良好的品牌口碑。為此富力不斷與各行業(yè)的強手展開合作?？栴D酒店及廣州富力君悅大酒店同時落戶廣州珠江新城；在商業(yè)部分，北京富力城也引來了全國最大的超市連鎖集團聯(lián)華集團。資料顯示，摩根士丹利作為華爾街旗艦，管理著數(shù)千億美元的資產(chǎn)，其中僅房地產(chǎn)基金就達(dá)273億美元，在中國就投入至少2億美元用于長期持有10余個房地產(chǎn)項目。富力要的就是這樣的口碑。據(jù)透露，目前富力已經(jīng)委托摩根士丹利和第一波士頓兩家投資銀行作為其上市保薦人，準(zhǔn)備在香港H股上市。據(jù)稱，富力希望通過股市融資25億至30億元人民幣，用于全國范圍的房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，有渠道以成本低的手段融到資本用于拿地和開發(fā)是房企做大的關(guān)鍵。為了配合上市計劃，富力加緊了在全國的土地儲備，不僅在廣州珠江新城成片拿地，而且進入天津市場也一舉拿下80萬平方米土地。一直以來上海就是全國性地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地。市場的高熱度也讓上海綠地、上海復(fù)地等當(dāng)?shù)胤科箐N售額位居全國前列。富力的確想在廣州、北京兩極之外找到上海作為第三極，而上海盛融投資公司及其背后的政府關(guān)系很可能作為富力進軍上海的敲門磚。公司專門為國企在多元化改革中做大核心板塊和退出部分領(lǐng)域提供專業(yè)化平臺機構(gòu)。該項目占地面積230畝，總投資10億元，建成后將成為當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、檔次最高的大型住宅區(qū)之一。有消息稱，“萬科”將和“南都”共同開發(fā)“南都”目前已在浙江省運作的多個樓盤。事實上，對浙江房地產(chǎn)市場覬覦的遠(yuǎn)不止“萬科”和“綠地”兩家。 外地房產(chǎn)“巨鱷”進入浙江，給省內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來不小的震驚。而此時，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭又開始將觸角探向競爭已十分激烈的浙江市場。曾有統(tǒng)計表明，若按2000家開發(fā)企業(yè)的年平均開發(fā)量計算，平均每家企業(yè)年竣工面積尚不足1萬平方米！“萬科”、“綠地”進入浙江還告訴浙江房產(chǎn)企業(yè)，浙江的房產(chǎn)市場空間依然很大，浙江房產(chǎn)企業(yè)惟有通過提高品質(zhì)提升服務(wù)使自己走上規(guī)?；l(fā)展的道路，才能擁有較強的競爭力?，F(xiàn)在要想注冊公司首先要經(jīng)過規(guī)劃部門對于辦公場所的審批，事實上現(xiàn)在很難批出來了?！蹦壳霸S多想利用住宅開公司的創(chuàng)業(yè)者都已經(jīng)被擋在了門外。在這些地方開公司的多是一些處于起步發(fā)展階段的小企業(yè)，需求面積不大，但對地段要求比較高。目前杭州寫字樓的空置率大約在10%－20%左右，根據(jù)地段的不同有所區(qū)別，武林、黃龍商圈附近的空置率低一些，慶春路附近的稍微高一些。返回杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢預(yù)測（II）濱江區(qū)域：該區(qū)物業(yè)除了早期的江濱花園、之江公寓、國信嘉園等以多層為主外，目前的濱江也是今非昔比，地價高，開發(fā)的物業(yè)也以小高層、高層板式、點式高檔公寓為主?？晒?yīng)樓盤將達(dá)到14個。天寓、水印城、逸天廣場、白金海岸、彩虹城等。目前濱江樓盤的價格在6000—9000元/平方米不等。下沙九堡區(qū)域：物業(yè)以多層、小高層公寓為主，商業(yè)物業(yè)涉及較少，產(chǎn)品開發(fā)單一。在售的樓盤主要有三個，星星港灣、大都16街區(qū)。樓盤規(guī)模不大，銷售進度一般，眾多樓盤以定點銷售為主，主要對象為當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)教師。閑林區(qū)域樓盤供應(yīng)量將達(dá)到300余萬平方米，其中翡翠城建筑面積將達(dá)到150多萬平方米，除了瑞城、翡翠城為2005年首期開發(fā)，其余大多為在售樓盤的延續(xù)開發(fā)，在售樓盤中，江南春城、怡景花城、荊山翠谷均有房可售。目前各樓盤中公寓部分銷售較快，基本無房可售，怡景花城和江南春城都有部分排屋在售。城北區(qū)域是2004年杭州主城樓盤開發(fā)的熱點之一，2005年其開發(fā)將會放慢，預(yù)計可供應(yīng)量在45萬平方米，新盤出現(xiàn)較少，基本為延續(xù)開發(fā)。目前在售的樓盤主要是藍(lán)色霞灣、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，還有近期開盤的新青年廣場。目前城北北景園區(qū)塊價格集中在6000—7300元/平方米。城北板塊已逐步深得杭州人