【正文】 小高層、高層；約 8萬平米，銷售率 100%。另有寫字樓、住宅 售罄項(xiàng)目 香格里拉： 40年產(chǎn)權(quán)， 2棟高層；約 12萬平米，銷售率 90%。另有住宅和底商 誠(chéng)基中心： 70年產(chǎn)權(quán)， 6棟公寓。另有商鋪 /寫字樓物業(yè) 中齊未來城： 50年產(chǎn)權(quán)， 2棟 1 18層 高層；約 3萬平米，銷售率 90%。另有商業(yè) 騰騏 ? 冠宸： 70年產(chǎn)權(quán)， 2棟小高層， 6棟多層；約 2萬平米，銷售 90% 。另有商鋪 萬豪國(guó)際 ： 40年產(chǎn)權(quán)，高層，約 2萬平米，銷售 74%。另有商業(yè)大堂 中鐵匯展國(guó)際： 40年產(chǎn)權(quán)；約 3萬平米，預(yù)計(jì) 。 大舜天成青年會(huì) ： 40年產(chǎn)權(quán)，約 ，預(yù)計(jì) 2022年年底開盤。 銀座中心： 40年產(chǎn)權(quán)，寫字樓、公寓、商業(yè)綜合體，約 55萬平米，其中公寓 ， 2棟高層， 360套， 2022年開盤。 成交較好的區(qū)域主要是因?yàn)榉吭摧^為充足，有新房源推出。 0 8 0 9 年公寓供求關(guān)系變化010203040萬平米0%20%40%60%80%100%供應(yīng)面積 成交面積 成交率 26% 94% 91%2022年 2022年 2022第一季度公寓市場(chǎng)成交量及區(qū)域分析 今年 7月銷量回升，是因銀座中心新盤上市。 數(shù)據(jù)來源：信立怡高房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 注：不包括 loft 公寓市場(chǎng)總體價(jià)格分析 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 23 202201680092007500650062001050010000820002022400060008000100001202214000160001800020220元誠(chéng)基中心 萬豪國(guó)際正大時(shí)代廣場(chǎng)藍(lán)調(diào)國(guó)際 香格里拉 香港國(guó)際發(fā)祥1號(hào)公館名士豪庭未來城毛坯 精裝 在售公寓毛坯交房占 7成，價(jià)格集中在 75009000元 /平米；簡(jiǎn)裝修交房裝修標(biāo)準(zhǔn)在 600800元 /平米，精裝2500元 /平米。 、萬豪國(guó)際為層高 ， loft； 1號(hào)公館為酒店式公寓（精裝）； ，朝向位置差。 ?城基中心尾盤價(jià)達(dá) 20220元 /平米，但其 LOFT產(chǎn)品如按 層則其價(jià)格為13300元 /平米。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 24 誠(chéng)基中心 香港國(guó)際 彩世界 鑫苑金座 騰騏 ? 冠宸 中齊未來城 藍(lán)調(diào)國(guó)際 九城尚都 正大時(shí)代廣場(chǎng) 香格里拉 萬達(dá)達(dá)人界 發(fā)祥巷 20 30 40 50 60 70 80 90 100 一室 二室及其他 公寓主力戶型主要是 3040㎡ 、 5060㎡ 的一室；二室較少，面積為 8090㎡ 。 正大時(shí)代廣場(chǎng) 客戶以辦公、投資型客戶為主，區(qū)域來源主要為歷下區(qū)。 藍(lán)調(diào)國(guó)際 客戶主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為 70%，投資客占到 30%。 香格里拉 偏商的小戶型公寓產(chǎn)品， soho辦公屬性較為明顯，因此 客 戶以辦公、投資型客戶為主，其比例分別為40%、 30%，自住客戶為 30%，客戶以周邊小企業(yè)、小公司及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者為主。 發(fā)祥 1號(hào)公館 多為二次置業(yè)；辦公、投資客占 6570%，自住客比例較小，約 30%；客戶主要來自槐蔭、市中、歷下、天橋區(qū)，項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位高端客群。 彩世界 成交客戶主要以私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)基層員工、個(gè)體業(yè)主為主；年齡 35歲以下占 70%，成交客戶中首次置業(yè)者占 55%，投資客戶占 40%，其余的占 5%。 九城尚都 居住型公寓以辦公自用型客戶為主，約為 60%； SOHO商務(wù)公寓，投資客戶居多，自用投資比例約為 80%；客戶以經(jīng)十路以南、項(xiàng)目周邊的中小型企業(yè)為主。 首次置業(yè)、投資客戶占主體；自住客戶多為過渡房，投資客多為個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者。 供應(yīng)成交 ?多為 50年產(chǎn)權(quán)，中部產(chǎn)品檔次較高； ?面積集中在 3040， 5060平米的一房及少量的 8090平米的兩房。 客戶 價(jià)格 ?市場(chǎng)均價(jià)基本保持穩(wěn)定； ?目前在售公寓毛坯交房占 7成，價(jià)格集中在 75009000元 /平米，精裝修交房裝修標(biāo)準(zhǔn)在 600800元 /平米，精裝 2500元 /平米。 區(qū)域分布 濟(jì)南公寓市場(chǎng)小結(jié) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 27 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)科技商務(wù)的核心位置，區(qū)域商務(wù)得到認(rèn)可，距城市核心商業(yè)區(qū)極近，出城也非常方便。目前市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá) 85萬平米，未來 23年內(nèi)寫字樓供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，總供應(yīng)量超過 200萬平米，而濟(jì)南寫字樓年消化量約 15萬平米。 公寓的供應(yīng)主要集中在城市中心和東部新城的商務(wù)帶，由于公寓客戶面較廣，目前供銷穩(wěn)定，價(jià)格平穩(wěn)，受投資客戶熱捧。 以商業(yè)為核心，三種物業(yè)形態(tài)的系統(tǒng)盤活 。 城市綜合體；電子商務(wù)知名品牌；交通便利；商業(yè)產(chǎn)權(quán) 40年； 寫字樓產(chǎn)品面臨著市場(chǎng)容量和價(jià)格標(biāo)桿的雙重壓力。 公寓必須突破價(jià)格和銷售速度壁壘，使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，并實(shí)現(xiàn)快速回款。 ?項(xiàng)目商務(wù)氛圍濃厚，人流量大。 ?開發(fā)商在科技及電子信息服務(wù)領(lǐng)域知名度高，資金充裕。 ?周邊自然環(huán)境較差，噪音大，缺少居住氛圍。 ?土地使用年限只有 40年。 機(jī)會(huì) SO （發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)） WO （利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） ?新政對(duì)住宅投資打擊較大，給商務(wù)項(xiàng)目投資帶來機(jī)會(huì)。 ?大力宣傳投資概念，充分挖掘投資客戶。 ?宣揚(yáng)商業(yè)商務(wù)功能，弱化居住功能。 威脅 ST （利用優(yōu)勢(shì)，回避威脅） WT （減少劣勢(shì)，回避威脅） ?寫字樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)供應(yīng)量大。 ?利用公寓投資客戶引入寫字樓投資客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 32 定位思路 如何通過定位來形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 項(xiàng)目 市場(chǎng) 我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？ 我們自身具備什么樣的條件？ 我們希望得到什么？ 根據(jù)現(xiàn)狀及目標(biāo)擬合，我們需要通過什么來形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 發(fā)展戰(zhàn)略 形象定位 目標(biāo) 營(yíng)銷廣策略 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 33 售樓處要有現(xiàn)代科技感，給人現(xiàn)代、時(shí)尚、科技含量的感覺。（如高速網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)管家等） 綠色材料展示區(qū) 將項(xiàng)目所用有利于環(huán)保、節(jié)能的新工藝、新材料等進(jìn)行展示，讓客戶直接看到，體會(huì)到綠色建筑的與眾不同。 整個(gè)銷售中心采用科技型風(fēng)格裝飾，并加以金屬及玻璃等高反射材質(zhì)的鋪設(shè)。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 35 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 36 光線控制系統(tǒng)。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 37 3D虛擬體驗(yàn)區(qū)。 觸摸屏的看樓通道，到訪者可以在體驗(yàn)通道內(nèi)，通過觸摸屏的方式，直觀了解華強(qiáng)商業(yè)部分、公寓部分以及寫字樓部分的信息。 具有升降功能的沙盤。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 39 進(jìn)駐什么層次的客戶，決定了什么樣的檔次。 ?成本 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目建議原則 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 40 客戶看得見的地方高成本投入 客戶看不到的地方嚴(yán)格控制成本 物業(yè)發(fā)展建議 成本控制原則 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 41 物業(yè)發(fā)展建議 建設(shè)部綠色認(rèn)證 美國(guó) LEED認(rèn)證 申請(qǐng) LEED認(rèn)證，增加建安成本在 5%10%之間。 費(fèi)用增加的建安成本比例： ?認(rèn)證型： 25%； ?實(shí)效型： 68%； ?領(lǐng)先型： 1020%。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 42 智能生態(tài)大堂 大堂設(shè)計(jì)要現(xiàn)代、科技、時(shí)尚，并要注入生態(tài)元素，引入水景 （瀑布）、雕塑、大型室內(nèi)綠植，盡可能采用自然光。 ?設(shè)觸屏式自動(dòng)查詢系統(tǒng)（售樓處使用過的 全息投影可用于此處）。 ?設(shè)一高檔咖啡吧及商務(wù)中心（開放式）。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 44 網(wǎng)上管家 —— 提供網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái) 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部?jī)?nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部與客戶之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸。同時(shí)各客房也可通過 Email與大廈物業(yè)部進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報(bào)修，同時(shí)提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見和建議。 視頻會(huì)議中心 引入知名網(wǎng)路營(yíng)運(yùn)商，在寫字樓內(nèi) 32或 33層建設(shè)高技術(shù)視頻會(huì)議中心。 綜合信息化系統(tǒng) 整合大廈所有信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理使用 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 45 高速網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 垂直主干線，語音采用三類大對(duì)數(shù)電纜，數(shù)據(jù)采用 6芯多模光纖，整設(shè)到每層的POS小室，小室內(nèi)設(shè)置機(jī)柜及配線架。廣播系統(tǒng)可設(shè)置多種廣播節(jié)目，并且可以選擇播放的區(qū)域及節(jié)目?jī)?nèi)容。 衛(wèi)星通信系統(tǒng) 樓頂預(yù)留安裝微波通訊（ VAST）位置 。 綜合信息化系統(tǒng) 整合大廈所有信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理使用 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 46 寫字樓大廈樓體、山大路外廣場(chǎng)、商業(yè)屋頂燈光工程統(tǒng)一設(shè)計(jì)，打造項(xiàng)目高端形象。 LED泛光照明燈具采用隱藏式結(jié)構(gòu)，仿佛“見光不見燈”。在平時(shí)、節(jié)日、重大活動(dòng)等不同場(chǎng)合，可以營(yíng)造出不同的光色環(huán)境，達(dá)到“平時(shí)莊重，節(jié)日輝煌”的視覺效果。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 51 “ 休閑式 ” 屋頂園林提示 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 52 電梯建議 電梯品質(zhì)建議 一般中心區(qū)高層寫字樓的電梯速度為 /秒左右 ， 而超高層寫字樓為4— 6米 /秒之間 ， 為保證項(xiàng)目與普通高層寫字樓的差異化 ， 保持與超高層寫字樓的硬件水平 。 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 53 電梯內(nèi)飾建議 ? 液晶顯示 ? 音樂背景 ? 空調(diào)系統(tǒng) ? 按鈕錯(cuò)誤修正功能 ? 采用雙排發(fā)光按鈕 ? 考慮殘疾人使用便利性 ? 吊頂后高度不低于 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 54 空調(diào)建議 ? 寫字樓選擇全球四大品牌中央空調(diào)主機(jī) （ 約克 、 開利 、 特靈 、 麥克維爾 ） ， 分戶計(jì)量系統(tǒng) ， 配備獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng) ， 可考慮使用冰蓄冷 、 負(fù)離子等先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)； ? 建議項(xiàng)目寫字樓部分采用 24小時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) 。 自由物業(yè)或高端寫字樓 B 發(fā)展中的中小型公司 這類公司起步較晚，但正處于發(fā)展上升期，對(duì)自身形象建設(shè)較為在意，如有可能，他們?cè)敢膺x擇形象良好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)。 廉價(jià)寫字樓、住宅物業(yè)、店司一體 D 個(gè)人工作室或部門承包人 對(duì)辦公面積要求不大，工作時(shí)間自由，有辦公、居住一體的需求。 寫字樓客戶定位 公司類型 公司描述 置業(yè)特征 A 全國(guó)性大型公司的區(qū)域總部 全國(guó)或國(guó)際型金融、保險(xiǎn)、通訊、電子、電器等公司的山東總部或濟(jì)南總部。 B 省市級(jí)公司的企業(yè)總部 濟(jì)南本地發(fā)展起來的省市級(jí)公司總部，及其他地市發(fā)展良好的公司，為全省覆蓋，遷總部到濟(jì)南