【正文】 管理費(fèi)。它包括： A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費(fèi)；C．工作人員勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；D．職工教育經(jīng)費(fèi)；E．辦公費(fèi)；F．差旅交通費(fèi)；G．固定資產(chǎn)使用費(fèi)；H．行政工具用具使用費(fèi) G．利息； J．其它費(fèi)用。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。 （4）稅金 稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi) 3．其他預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預(yù)）算或單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算的一些費(fèi)用。在商品房定價(jià)時(shí)，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金。 （2）概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、概算單價(jià)表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額、安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、建筑材料手冊(cè)、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行編制。例如建筑材料調(diào)價(jià)文件/取費(fèi)項(xiàng)目/費(fèi)率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項(xiàng)費(fèi)用的文件等等。它包括 （1）單位工程概（預(yù)〕算書 單位工程概（預(yù)）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多少單項(xiàng)全部費(fèi)用，是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 （3）土地開發(fā)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書 土地開發(fā)及其它費(fèi)用慨（預(yù)）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費(fèi)用的文件，以獨(dú)立項(xiàng)目列入總概（預(yù)）算書。 （4）總概（預(yù)）算書 總概（預(yù)）算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期籌建工作到按下斷收的個(gè)部律沒費(fèi)用的文件．由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)〕算書和土地開發(fā)慨（預(yù)）算對(duì)竣工驗(yàn)收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書和土地書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書匯編而成。 第一部分：土地開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目 ①征地補(bǔ)償費(fèi)； ②拆遷安置費(fèi)； ③七通一平費(fèi)； ④勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等 第二部分：開發(fā)工程費(fèi)用項(xiàng)目 ①主要開發(fā)項(xiàng)目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 ②附建項(xiàng)目，包括： A．公共設(shè)施項(xiàng)目； B．行政管理項(xiàng)目； C．文化、教育、衛(wèi)生項(xiàng)目等。第一、二、三部分項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)之后，應(yīng)列出第四部分：總預(yù)備費(fèi)，即未能預(yù)見工程費(fèi)用。 3．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序是： （1）收集各項(xiàng)基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額、經(jīng)認(rèn)可的圖紙交底、會(huì)審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān)現(xiàn)行文件等資料。 （3）熟悉設(shè)計(jì)圖紙，然后根據(jù)圖紙計(jì)算工程量。 （5）根據(jù)計(jì)算的直接費(fèi)和間接費(fèi)定額、計(jì)劃利潤(rùn)率和稅率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，并編制單位工程概（預(yù)）算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。 四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成 由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營(yíng)、房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構(gòu)成。因此，城市土地經(jīng)營(yíng)成本除了上述土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地進(jìn)入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。 2．房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場(chǎng)在流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用。主要包括： （1）銷售流通直接費(fèi)包括房屋竣工后，未售出前的看護(hù)費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形與無形損失費(fèi)等。 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。在房屋租賃活動(dòng)中，參加交換的是商品（房屋）一段時(shí)間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。它應(yīng)當(dāng)包括房屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費(fèi)用。維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和地租等七項(xiàng)。房屋租賃其實(shí)就是房屋的零星出售，以租金作為價(jià)格，分期實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的過程。其計(jì)算分式為： 年折舊費(fèi)=房屋造價(jià)（1參值率）/耐用年限 房屋造價(jià)是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價(jià)即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價(jià)來表示。房屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。 房屋殘值是房屋在達(dá)到耐用年限失去其使用價(jià)值后，所剩余物質(zhì)的價(jià)值。其計(jì)算公式為： 殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價(jià)（元）]*100% 各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。 （2）維修費(fèi)房屋在長(zhǎng)期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會(huì)逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行定期修繕與維護(hù)，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費(fèi)。 維修費(fèi)的計(jì)算比較復(fù)雜。即屬于各成本核算對(duì)象各自單獨(dú)發(fā)生的費(fèi)用。實(shí)際工作中，房屋的大修費(fèi)雖然也是直接費(fèi)，則因大修間隔期長(zhǎng)，一次支付的數(shù)額又較多，成本計(jì)算也只能按房屋使用年限平均分擔(dān)，一般按價(jià)值比率法分?jǐn)偝杀?。為了?jiǎn)化手續(xù)，也可按實(shí)際發(fā)生數(shù)求出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù)，按核算受益對(duì)象進(jìn)行分配。如工作人員的工資功、公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)等。管理費(fèi)構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。一般有兩種計(jì)算方法，一種是按管房面積平均計(jì)算每平方米面積應(yīng)攤的管理費(fèi)額，另一種是按占租金的一定比例計(jì)算每元租金應(yīng)攤的管理費(fèi)額。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。國家按宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減免優(yōu)待方法。 以上四項(xiàng)，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。土地實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費(fèi)就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。出租房屋投保后，其投保費(fèi)用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng)包括房屋建造和經(jīng)營(yíng)時(shí)投資的利息。 正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房屋租賃暫時(shí)還不能完全脫離福利性質(zhì)。對(duì)于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項(xiàng)目暫時(shí)只包括價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（即折舊費(fèi)）、房屋大修費(fèi)、中小修費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)四項(xiàng)。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會(huì)逐年向商品租金過渡。不斷降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的中心問題。 1．成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)各種影響成本降低的因素進(jìn)行科學(xué)分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。 （1）計(jì)劃為預(yù)測(cè)職能計(jì)劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟(jì)條件下．編制好切實(shí)可行的計(jì)劃，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成效影響更大。 所謂成本預(yù)測(cè)，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分析方法，對(duì)成本發(fā)展趨勢(shì)及未來成本數(shù)額的定量估計(jì)。在編制某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃時(shí)，只有預(yù)測(cè)出整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，才能了解這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)決，因而，成本分析的計(jì)劃與預(yù)測(cè)職能對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。然而，成本降低并不會(huì)自發(fā)地實(shí)現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計(jì)劃的過程中，由于種種因素的影響，總會(huì)發(fā)生一些脫離計(jì)劃的偏差，為了實(shí)現(xiàn)計(jì)劃所確定的成本降低目標(biāo)，必須實(shí)施必要的管理與控制，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風(fēng)尋找對(duì)策、解決問題。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事后的分析功能。 2．成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活