【正文】 地塊價值定位 用發(fā)展的眼光，多角度看待地塊的價值是我們的原則。通過上述的現(xiàn)狀分析和未來展望，我們認為地塊的價值是“品質(zhì)天生，氣質(zhì)天成”，具體可以概括為——城市中心寶地 未來生活領地 區(qū)位前景美好 生活成熟便利 金融群體聚集 升值潛力巨大 地塊價值體現(xiàn)1）體現(xiàn)價值的途徑 結合“區(qū)位描述”和“地塊價值定位”以及房地產(chǎn)市場的綜合分析，我們認為：◇ 深入挖掘項目所在區(qū)域的街區(qū)特點◇ 深入挖掘項目所在區(qū)域的物業(yè)特色◇ 充分利用項目所在區(qū)域的發(fā)展前景◇ 充分利用項目所在區(qū)域的市場空白◇ 充分發(fā)揮項目成為地標建筑的機會◇ 充分發(fā)揮項目開發(fā)資源的整合優(yōu)勢 2）價值綜合體現(xiàn) 首先，本項目最大的價值需要通過“城市中心的”、“未來的”、“高尚的”“升值潛力的”這幾個基本的要素來渲染。 小結：一個項目的產(chǎn)品定位要從市場、地塊、經(jīng)濟和企業(yè)目標的四個領域為出發(fā)點，深入研究分析，然后相互結合、融通論證，從而在這個基礎上，確定項目的開發(fā)戰(zhàn)略和產(chǎn)品的市場定位。最終確定項目開發(fā)運營的整體戰(zhàn)略和戰(zhàn)術。提醒我們要站在城市的高度看待產(chǎn)業(yè)的動向、市場的變化和居住文化趨勢。 對于房地產(chǎn)業(yè)更是帶來了更多的契機。鑒于項目優(yōu)勢價值，結合我們的分析和專業(yè)觀點，我們建議項目進行——主題式開發(fā)，引導性居住開發(fā)主題理念開發(fā)主題理念—— 5星級酒店旁，新貴生活館【釋義】 隨著人們生活水平的提高，城市化進程的加快，以及房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展；新的城市藍圖、城市文化和城市格局，新的房子、新的生活方式和時代精神都是巨大變化的結果，這種變化究竟是怎樣的變化，其形式、性質(zhì)、標準是什么樣的，以前的鄭州人和現(xiàn)在的鄭州人有何不同，新的社會關系和生產(chǎn)關系是怎樣的，需要我們針對性研究并整合，在房地產(chǎn)開發(fā)領域形成生產(chǎn)力，從而形成市場價值。“5星級酒店旁，新貴生活館”，是在上述的社會背景下、城市發(fā)展趨勢下和房地產(chǎn)市場形勢下，而提出的主題開發(fā)理念。 新貴生活館是針對新鄭州人所享受的貴族生活設施而言的，是本項目的完美的、具體化的表現(xiàn)。在全球化、城市化和新經(jīng)濟的動因下，這個時期，這個區(qū)域的社區(qū)，有新的居住標準、消費文化特征、生活方式、文化軌跡、價值取向和城市寄托，而這一切體現(xiàn)了新的時代精神、社會轉向和城市風貌。 在城市熱土上，創(chuàng)造希望，讓鄭州一部分人在5星級酒店的配套旁，享受貴族一樣的生活。開發(fā)策略——（理念實現(xiàn)方式）1）建立區(qū)位優(yōu)勢◇ 在整合項目公司的總體開發(fā)形象與興亞酒店的品牌形象的同時，為項目選擇一個體現(xiàn)新人居、新產(chǎn)品、新建筑理念并代表項目價值感的名字?！?通過展示，塑造項目鄭州典范住宅與新世紀代表性物業(yè)的形象，吸引目標受眾?！?各項目在開發(fā)理念和品牌形象上形成互動，加大營銷力度。◇ 通過新材料、新設備、新技術的運用，提倡環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)人居，提升項目的附加價值，關愛居住者的健康與舒適。◇ 展示部分國際化、專業(yè)化，模型、銷售資料精致周密，服務質(zhì)量與待客之道規(guī)范化、符合國際禮儀標準?！?樣板房裝修精美?！?在適當?shù)臅r候成立業(yè)主會員俱樂部，體現(xiàn)業(yè)主尊貴的身份與地位。◇ 聘請著名的物業(yè)管理公司承擔項目管理顧問。4）建立承諾兌現(xiàn)優(yōu)勢◇ 對應項目公司的品牌培育，在銷售過程中為業(yè)主提供全面、周到、具有合約性質(zhì)的樓房使用說明書與質(zhì)量承諾書?！?在營銷過程中，編撰《客戶通訊》，及時向潛在客戶與業(yè)主提供有關項目的進展、促銷活動、開發(fā)動態(tài)等資料。 5）建立品牌優(yōu)勢◇ 組織與項目品位與地位有關的房地產(chǎn)論壇。]◇ 參加政府與媒體組織的各種活動?！?爭取建設部、省、市所頒發(fā)的有關住宅區(qū)方面的與項目推廣主題有關的各種獎項。6）建立規(guī)劃優(yōu)勢◇ 所有住宅單位均可以取景◇ 平面設計注重實用性與舒適度，強調(diào)可變能力，提供更多的灰色空間與觀景空間?！?注意商務、商業(yè)、辦公、配套與居住之間的關系，合理安排各功能的位置與相互之間的交流。如何使定位更加具體、準確，我們 認為應該采取以下策略。通過上述分析， 我們意識到，項目必須走差異化競爭的道路，形成與眾不同的產(chǎn)品格局。新、細、美、準：細節(jié)差異化定位，構建客戶價值行動綱領：新——全力挖掘地塊區(qū)位價值，倡導全新的居住理念。美——在先天品質(zhì)基礎上，在理念和包裝方面體現(xiàn)項目的軟價值。 2）市場差異化為原則的產(chǎn)品創(chuàng)新策略 適度領先：過度超前往往會造成成本的增加，消費者接受需要一定的過程，適當領先于市場的產(chǎn)品才真正具有生命力，在短時間內(nèi)被市場消化并形成品牌優(yōu)勢。而不只是自豪那么簡單。這種生活，構架了這個城市的文明高度，她尊貴、自然、舒適、和諧，高品質(zhì)、品位，并有較大的升值潛力。體現(xiàn)了新城市精神，是城市生活的典范。全球化、城市化和新經(jīng)濟是其產(chǎn)生的基本動因。 他們是這樣一個群體： 主力客戶群：★ 金融、證券界人士★ 現(xiàn)代型企業(yè)中青年老板階層★ 海歸及有類似背景的人士★ 小私營業(yè)主★ 企事業(yè)單位管理階層（高級白領）★ 政府機關公務員★ 文化藝術界的有購買力人士次主力客戶群：★ 具有地域情節(jié)的周邊居民★ 外地在鄭經(jīng)商或工作人員★ 投資者★ 高收入技術工作者★ 自由職業(yè)者 新鄭州人來自于上述各個階層，在自己的階層中因生活經(jīng)歷、事業(yè)追求、價值觀念、生活方式、消費文化等方面的不同，而又有所區(qū)別。 40歲以上人群的特征：教育程度相對不高，主要受時代原因的影響。家庭人口多為34人，可能需要照顧父母（包括岳父母）。已經(jīng)有一套屬于自己的住房，事業(yè)小有成就，開始注重生活品位，講究生活質(zhì)量，在保證對子女未來投資的情況下，他們更愿意為自己（夫妻）支付必要的開支，改善生活。盡管對所謂新新人類的觀念很難理解，例如他們的子女與他們之間可能因為生活觀念的差異經(jīng)常產(chǎn)生沖突，但因為他們見證并在其成長過程中經(jīng)歷了中國改革開放的急風暴雨，對于新鮮的事物，比他們的父母還是容易接受的，也愿意顯示他們經(jīng)過刻苦奮斗而獲得的成就并非暴發(fā)所得。無論這種品味是否正中。他們