【正文】 全部定完，二期也預(yù)定了50%以上。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅 并不多，2002豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)走好。投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)amp。 二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅——針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居住；辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的；三、上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1992年起至今開(kāi)發(fā)建造的別墅樓盤(pán)大約160個(gè)，可建造面積約在1000萬(wàn)平方米左右，目前已交付使用或正在建造的 總量約在700萬(wàn)平方米左右()。這些地區(qū)別墅一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。區(qū)域內(nèi)別墅 主要是早期開(kāi)發(fā)的高級(jí)外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來(lái) ，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開(kāi)發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開(kāi)發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。加之由 相對(duì)營(yíng)建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。 托318國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特 色。 得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的R4輕軌）和得天獨(dú)厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長(zhǎng)的泗 陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十?dāng)?shù)個(gè)高級(jí)別墅樓盤(pán)，地價(jià)也從原先 的10萬(wàn)/畝升到3555萬(wàn)/畝。另外，松江新城300萬(wàn)平方米大學(xué)城的建設(shè)，會(huì)有大批別墅樓盤(pán)涌現(xiàn)。松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨(dú)棟為主的高檔度假型別墅amp。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn)，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。amp。交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來(lái)購(gòu)房者關(guān)注?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車(chē)伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開(kāi)始逐漸被樓市認(rèn)識(shí)，同年百佳花園的破土，預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開(kāi)始。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。amp。風(fēng)荷云墅、圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等 高檔樓盤(pán)借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了賣(mài)方市場(chǎng)。中心城區(qū)——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見(jiàn)。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績(jī)。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本 在200萬(wàn)元以上。 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和 華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛(ài)建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開(kāi)發(fā)大有余地。因此，浦東地區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)前景令人樂(lè)觀，也將是未來(lái)上海別墅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。嘉定南翔地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)。多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右，平均租金在3000元／天。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營(yíng)建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。四、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間總價(jià)結(jié)構(gòu)通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在2 00至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為1 5%和12%。獨(dú)立式別墅 單價(jià)多在5000元以上，面積300平方米左右，總價(jià)在150萬(wàn)元以上。板塊均價(jià)五、上海別墅市場(chǎng)的供需狀況長(zhǎng)期供不應(yīng)求、短期供過(guò)于求。2001年在建別墅大致在40 0萬(wàn)方，銷售面積在100萬(wàn)平方米上下。 從長(zhǎng)期需求來(lái)看，上海別墅需求在510萬(wàn)套，；但從短期來(lái)看，目前上海住宅市場(chǎng)近兩千萬(wàn)平 方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就 只有7600套，建筑面積也只有200多萬(wàn)平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量有一定的差距。 本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購(gòu)買(mǎi)人群中，%，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)者占了25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近30 %，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買(mǎi)。產(chǎn)品與客戶之間空間地 域的差距，導(dǎo)致了信息了不對(duì)稱和失靈。價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)amp。價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)amp。價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)amp。這要求在別墅的開(kāi)發(fā)有一個(gè) 正確的策劃方法和過(guò)程。細(xì)致、充分、深入的市場(chǎng)研判；【第三章面積604平方公里，滬籍人口49萬(wàn)，于1998年撤縣設(shè)區(qū)。上海開(kāi)埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是進(jìn)入90年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2000年， ，； ；；。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北 部重點(diǎn)展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格，一城兩貌相得益彰。松江關(guān)鍵詞：松江新城/國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)/市級(jí)工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚(yú)米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/松江九亭松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層 ，尤其是別墅開(kāi)發(fā)規(guī)模大而集中。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個(gè)旺盛的西南商圈，吸納著大量就業(yè)人口，九亭房產(chǎn)將有著強(qiáng) 有力的客源支撐。2001年的 九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。amp。九亭別墅價(jià)格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直*莘莊的同類物業(yè)。 amp。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào) 整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。這反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。 松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù) 山體。由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，并且出于對(duì)風(fēng)景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的謹(jǐn)慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng) 景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn)，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地 產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)置了土地，——上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕 。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地；東區(qū)包括月湖邊的250 0畝土地?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁56萬(wàn)平方米的月牙湖更是以0。松江新橋（莘閔園區(qū)）新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，也即新閔 園區(qū)。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤(rùn)別莊、云間水莊、喬愛(ài)別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。滬松公路從 上至下穿過(guò)泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來(lái)，該板塊可能發(fā)展成一個(gè)別墅熱點(diǎn)。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無(wú)“山”戲可唱。無(wú)奈。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上23%的別墅以水景為主賣(mài)點(diǎn)，%之高，松江水景別墅占滬上水景別墅 %，幾近半數(shù)。 上海部分水景別墅：楓丹白露別墅自然山水東方夏威夷南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱萝扒f明珠麗水,水景主要集中在北部和西部陽(yáng)光愛(ài)琴海淀山湖九洲大唐花園人工湖怡景湖20多畝虹山半島5片自然湖串聯(lián)18個(gè)形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利產(chǎn)品基地研究】一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃60平方公里、50萬(wàn)人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車(chē)程。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公 頃的松江大學(xué)城(5分鐘車(chē)程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢(shì)在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒(méi)有道路與縱向的兩條馬路相通 ，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無(wú)坡，呈平地地貌。為 本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。周邊配套青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。中心附屬客房、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，可供來(lái)賓參觀、討論及會(huì)務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。首先開(kāi)放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長(zhǎng)廊、日出花園、船?；顒?dòng)區(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島 、許愿池、紫長(zhǎng)廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。社區(qū)內(nèi)部配套：amp。第五章競(jìng)爭(zhēng)的基準(zhǔn)分析原則在開(kāi)發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷模式提供客觀可行的依據(jù)。明華路366號(hào)發(fā)展商美國(guó)JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所基地面積m2別墅面積m2綠化率amp。建筑風(fēng)格與面積NF西班牙式NC英國(guó)式NG法國(guó)式NB意大利式NE法國(guó)式一期356幢\二期220幢主力價(jià)格總價(jià)130260萬(wàn)銷售情況規(guī)模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風(fēng)格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚(yú)塘云頂別墅位置上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)美國(guó)DND設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)造承建綠地面積建筑風(fēng)格amp。簡(jiǎn)潔現(xiàn)代建筑面積A型(三層)C(二層)nbs p。F(三層) 一期66幢6000平方米主力總價(jià)一期開(kāi)盤(pán)半年不到，50多幢預(yù)售主要賣(mài)點(diǎn)及概念九亭滬松公路1789弄發(fā)展商上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/四川省建筑設(shè)計(jì)研究院建造商15萬(wàn)平方米水域面積綠化面積C型(三層)D(二層)首期35幢2000平方米主力總價(jià)銷售情況水面面積5萬(wàn)平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村上海南匯華東大道188號(hào)（離上海野生動(dòng)物園半公里）投資商上海愛(ài)凌置業(yè)有限公司行銷企劃基地面積m2別墅m2建筑覆 蓋率綠化率446204600nbs p。%建筑風(fēng)格面積現(xiàn)代西班牙式法國(guó)貴族式n bsp。396m2429m2452m2457m2波特曼式密斯式457m2424m2513m2總套數(shù)主力總價(jià)一期開(kāi)盤(pán)一年左右，估計(jì)仍有3—5套未售出主要賣(mài)點(diǎn)及概念概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。玫瑰灣位置發(fā)展商地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格和面積獨(dú)立別墅聯(lián)排3200—3800元/平方米1600平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間獨(dú)棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價(jià)在5080萬(wàn)/套主要賣(mài)點(diǎn)