【正文】 北商圈，振華路與燕南路交叉路口處。0 / 48深圳?巴厘島投資可行性及收益分析報(bào)告開 發(fā) 商:深圳中泰天成實(shí)業(yè)有限公司統(tǒng)籌策劃:三明國(guó)際(中國(guó))商業(yè)策劃顧問公司二 00 四年十月1 / 48前 言本方案作為項(xiàng)目的投資分析報(bào)告，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分，是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行分析和評(píng)估。關(guān)于本投資分析報(bào)告，有以下幾點(diǎn)說明：1. 本分析報(bào)告所研究的對(duì)象是燕南路 88 號(hào)項(xiàng)目的商場(chǎng)部份，暫命名為“巴厘島” ；2. 本分析報(bào)告中所出現(xiàn)的“本項(xiàng)目” 、 “項(xiàng)目”等名稱，皆指“巴厘島” ；3. 本分析報(bào)告假設(shè)項(xiàng)目的投資為貴司的自有資金，因此沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值成本；4. 本分析報(bào)告在分析項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，通過盈利能力分析、敏感性分析對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行綜合評(píng)估；5. 項(xiàng)目以返租銷售形式進(jìn)行，本案主要對(duì)返租銷售三年期內(nèi)的投資收益進(jìn)行分析，因此在計(jì)算租賃收入時(shí)，只考慮了三年返租的總收入；6. 本項(xiàng)目有關(guān)成本核算的明細(xì)核算科目基本參照和沿用貴公司提供的有關(guān)的數(shù)據(jù),貴司沒有提供的則按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。項(xiàng)目周邊的振華路與燕南路均為單行通車路，項(xiàng)目西望華強(qiáng)北路，東靠上步中路，北依紅荔路，南面不遠(yuǎn)就是深南中路。千千匯等中高檔住宅樓盤和周嶺鞋城、美眉城、金茂禮都商場(chǎng)、都市6 / 484 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表占 地 面 積 9,759㎡總 建 筑 面 積 59,000m2商 業(yè) 建 筑 面 積 18000m2住 宅 建 筑 面 積 41,000m2樓 層 數(shù) 22 層裙 樓 商 場(chǎng) 樓 層 3 層總 戶 數(shù) 500 戶容 積 率 停 車 位 500 個(gè)燕南路 88 號(hào)項(xiàng)目是商住一體的綜合物業(yè)，一至三層的商業(yè)裙樓部分為本項(xiàng)目，四層至頂層為中高檔住宅樓。巴厘島以超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性為其定位原則，打造本項(xiàng)目三大核心競(jìng)爭(zhēng)力板塊——淑女城、活色生香館、真味生活館；以其創(chuàng)新性、價(jià)值性來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)精品產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品、文化產(chǎn)品的高素質(zhì)定位。5 項(xiàng)目地塊面積及邊界長(zhǎng)項(xiàng)目地塊邊界面積為 9529 平方米，南北邊界長(zhǎng)度為 113 米，東西邊界寬度為 83 米。敝司根據(jù)貴司提供商住兩部份的總成本，以建筑面積分?jǐn)傆?jì)算本項(xiàng)目各成本。11 / 485 總成本費(fèi)用匯總項(xiàng)目總成本費(fèi)用為開發(fā)項(xiàng)目所有費(fèi)用的投入，其包括開發(fā)成本與開發(fā)期間成本總和，即總成本=開發(fā)成本費(fèi)用+開發(fā)期間費(fèi)用（詳見總成本費(fèi)用匯總表）序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（萬元/㎡） 總額（萬元）（一） 開發(fā)成本 (1) 土地成本 (2) 前期工程費(fèi) (3) 建安工程 (4) 開發(fā)稅費(fèi) (5) 紅線內(nèi)外公建配套工程費(fèi) (6) 不可預(yù)見費(fèi)用 （二） 開發(fā)期間費(fèi)用 (1) 管理費(fèi)用 (2) 銷售費(fèi)用 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （三） 總成本 12 / 48第三部份：項(xiàng)目租售財(cái)務(wù)收益分析1 租售價(jià)格的定位為確保巴厘島銷售收益合理預(yù)測(cè)，敝司通過對(duì)項(xiàng)目周邊同類商場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研，運(yùn)用市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，為下一步分析工作的準(zhǔn)確性、可操作性提供依據(jù)。千千匯 好 好 小 一般 一般 稍差 一般 一般 根據(jù)調(diào)研已知可比實(shí)例金茂禮都商鋪的均價(jià)為 萬元，都市.千千匯 100/100 +5 +5 2 100/108 2 1 1 1 1 100/94 100/105 說明：1. 交易時(shí)間情況修正是將比較實(shí)例交易時(shí)與本項(xiàng)目交易時(shí)存在的價(jià)格差異，利用不同時(shí)期的價(jià)格，通過比較系數(shù)修正方法來確定項(xiàng)目的價(jià)格。3. 個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例與本項(xiàng)目自身不同的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)管理的不同而形成的價(jià)格差異加以修正。5. 等于比較實(shí)例均價(jià)乘以交易時(shí)間修正系數(shù)乘以個(gè)別因素修正系數(shù)乘以區(qū)域因素修正系數(shù)乘以交易情況修正系數(shù)，即項(xiàng)目修正價(jià)=比較實(shí)例均價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)。2 =（萬元/平方米）本項(xiàng)目銷售均價(jià)應(yīng)考慮區(qū)域市場(chǎng)及成本費(fèi)用，敝司建議銷售均價(jià)為：樓層 建筑面積 實(shí)用率 銷售均價(jià)一層 萬元二層 萬元三層 萬元 租賃價(jià)格由于已根據(jù)可比實(shí)例的銷售價(jià)格測(cè)算出了本項(xiàng)目的銷售價(jià)格，故可將測(cè)算銷售價(jià)格轉(zhuǎn)換為租賃價(jià)格。12=450008%247。12=250008%247。12=150008%247。首層銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng)目16月 712月 16月 總 額（一） 銷售率 80% 20% 0% 100%（二） 銷售面積 （三） 銷售價(jià)格（元） （四） 銷售收入（萬元） 16 / 48說明：如果首層按 萬元/平方米銷售，則銷售收入為 萬元，即首層銷售收入=+=（萬元） 。三層銷售進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng)目16月 712月 16月總 額（一） 銷售率 50% 35% 15% 100%（二） 銷售面積 （三） 銷售價(jià)格（元） （四） 銷售收入(萬元） 說明：如果三層按 萬元/平方米銷售，則銷售收入為 萬元，即三層銷售收入=++=（萬元） 。由于本項(xiàng)目以返租銷售形式進(jìn)行，其銷售收入有一部份作為返租成本，在此以不同銷售率來分析銷售收入情況，進(jìn)而分析剔除返租成本的銷售收入。100%銷售率的銷售收入表序號(hào) 樓層 面積 市場(chǎng)均價(jià) 總額（萬元） 備注（一） 首層 （二） 二層 （三） 三層 （四） 合計(jì) 商鋪全部銷售18 / 48 不同銷售率的銷售收入此為未剔除返租成本而按 50%、60%、70%、80%、90%、100%的銷售率計(jì)算的銷售收入，詳見不同銷售率的銷售收入表。剔除返租成本銷售率為 100%的銷售收入表單位：萬元樓層 面積 市場(chǎng)均價(jià) 總額 回報(bào)率 回報(bào)成本 單位回報(bào)成本 實(shí)收單價(jià) 實(shí)收額 備注首層 二層 三層 合計(jì) 商鋪全部銷售銷售收入（萬元）樓層 面積 實(shí)收均價(jià)（萬元）50% 60% 70% 80% 90% 100%備注首層 二層 三層 合計(jì) 　 商鋪全部銷售19 / 48 剔除返租成本不同銷售率的銷售收入此為剔除返租回報(bào)率按 8%，返租期為三年的返租成本后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的銷售率計(jì)算的銷售收入，詳見剔除返租成本不同銷售率的銷售收入表剔除返租成本不同銷售率的銷售收入表單位：萬元銷售收入樓層 面積 實(shí)收均價(jià)50% 60% 70% 80% 90% 100%首層 二層 三層 合計(jì) 　 銷售預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及其他費(fèi)用1. 返租成本，按銷售收入的 8%；2. 防洪工程維護(hù)費(fèi)，按銷售收入的 %；3. 營(yíng)業(yè)稅，按銷售收入 5%；4. 教育費(fèi)附加，按營(yíng)業(yè)稅的 3%；5. 城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的 7%；6. 交易管理費(fèi)，按銷售收入的 %；7. 交易印花稅，按銷售收入的 %；8. 土地增值稅，按銷售收入的 1%。3 商鋪?zhàn)赓U收入測(cè)算 租賃進(jìn)度及收入測(cè)算根據(jù)不同租賃期預(yù)測(cè)項(xiàng)目的租賃收入，詳見各層租賃進(jìn)度與收入預(yù)測(cè)表。二層租賃進(jìn)度及收入測(cè)算表2022 年 2022 年 2022 年 2022 年序號(hào) 項(xiàng)目16 月 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月總額(萬元）（一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%（二） 租賃面積 （三） 租賃價(jià)格 （元） 120 120 150 150 150 150 150 0 （四） 租賃收入（萬元） 說明：1. 第一年租金按 8 折形式優(yōu)惠，第二年恢復(fù)原價(jià)；2. 2022 年 6 月開始營(yíng)業(yè)，因此 2022 年只計(jì)算 7 個(gè)月,2022 年計(jì)算 5 個(gè)月；3. 三年期二層租賃收入為 萬元，即租賃收入23 / 48=++4+=（萬元） 。商場(chǎng)租賃收入?yún)R總表單位：萬元2022 年 2022 年 2022 年 2022 年序號(hào) 項(xiàng)目16 月 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月總額(萬元)（一） 首層租賃 收入 （二） 二層租賃 收入 （三） 三層租賃 收入 （四） 合計(jì) 說明：根據(jù)各租期不同，各層租賃收入總和為：項(xiàng)目租賃總收入=++=（萬元） 。100%出租率的租賃收入表序號(hào) 樓層 面積 市場(chǎng)均價(jià) 小計(jì)（萬元） 總額（萬元） （一） 首層 （二） 二層 （三） 三層 （四） 合計(jì) 　 不同租賃率的租賃收入此為按 50%、60%、70%、80%、90%、100%的出租率計(jì)算的租賃收入，詳見不同租賃率的租賃收入表。租賃費(fèi)用表序號(hào) 項(xiàng)目 基數(shù)（萬元） 基數(shù)單位 數(shù)量 數(shù)量單位 金額（萬元）（一） 租賃稅金及附加 　 　 　 　 （1） 營(yíng)業(yè)稅 萬元 5% 　 （2） 房產(chǎn)稅 萬元 12% 　 （3） 城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元 7% 　 （4） 防洪工程維護(hù)費(fèi) 萬元 % 　 （5） 教育費(fèi)附加 萬元 3% 　 （二） 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 忽略 　 　 　 （三） 所得稅 　 33% 　 （四） 合計(jì) 　 　 　 　 說明：由于本項(xiàng)目采取的是返租銷售方式，后期租賃收入主要是用于補(bǔ)償反租成本的。 2. 在實(shí)際返租過程中，商鋪?zhàn)赓U一般都有優(yōu)惠的，由于本案租賃價(jià)格是由售價(jià)按 8%的投資收益反推的，因此在后期租賃收入中可能會(huì)出現(xiàn)租賃收入不足以補(bǔ)償返租成本。28 / 484 項(xiàng)目收入?yún)R總此為以返租期為三年的項(xiàng)目銷售及商鋪?zhàn)赓U的總收入，具體內(nèi)容詳見項(xiàng)目收入?yún)R總表。 5 項(xiàng)目費(fèi)用匯總此為以返租期為三年的項(xiàng)目銷售及商鋪?zhàn)赓U的總費(fèi)用，具體內(nèi)容詳見項(xiàng)目費(fèi)用匯總表。利潤(rùn)總額=總收入－總成本=－(+++)=(萬元) 凈利潤(rùn)序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬元）（一） 項(xiàng)目收入 （1） 銷售收入 （2） 商鋪?zhàn)赓U收入 （二） 開發(fā)總成本 （1） 開發(fā)成本 （2）