【正文】 采取登記生效主義，未辦理登記的抵押權(quán)不得對抗第三人。辦理房產(chǎn)抵押登記時，必須持房地產(chǎn)所有權(quán)證辦理，由登記機關(guān)在所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，向我行頒發(fā)《房屋他項權(quán)利證》。同時，要了解項目的工程進度、資金使用、貸款用途等情況。6. 建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止按揭貸款的挪用，保證工程順利完工。其是否能真正得到落實取決于購房人房屋所有權(quán)的完全實現(xiàn)，歸根到底取決于開發(fā)商的行為。這時候，由具有相當擔保實力的擔保公司來承階段性擔保責任無疑是化解風險的一劑良方。2. 將信用審查風險轉(zhuǎn)移給律師事務(wù)所 在我國信用體系尚未完善的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、能夠獨立承擔責任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商資信及資料的審查，能夠有效預防和減輕銀行形式審查導致的弊端。 （1）律師可以承擔下列工作：①調(diào)查開發(fā)商及項目；②草擬和審查有關(guān)法律文件及相關(guān)資料；③通知銀行劃款，負責監(jiān)督資金；④辦理抵押登記。第三章 假按揭的風險及防范措施一、一手房假按揭 （一）定義：所謂個人一手房產(chǎn)假按揭是指以不真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工、其他關(guān)系人冒充客戶或虛擬購房人，通過虛假銷售（購買）的方式，套取銀行貸款的行為。為避免倒閉開發(fā)商通過假按揭達到回籠資金的目的。（3）當一些樓盤接近清倉時，由于尾樓銷售困難，即使賣出價錢也不理想。為了套取更多資金，這些樓盤往往將定價標高。使得包括一些大開發(fā)商在內(nèi)都很希望通過這種變通的辦法來獲得貸款。（6）少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問題，與包工頭、開發(fā)商惡意竄通甚至私下交易，縱容了假按揭的發(fā)生。待找到真正的購房人取得資金后通過轉(zhuǎn)按揭的方式償還銀行貸款，如果無法售出則干脆攜款潛逃。一般說來，其中有一個“購房人”為真正的購房人。3. 假按揭的特征：開發(fā)商替購房人每期償還銀行貸款。由于買賣合同無效，“購房人”并非樓房的所有人，所以我行對于抵押物就沒有處分權(quán)。即使開發(fā)商愿意以樓抵債，可是對于我行而言，處分尾樓的困難也是可想而知的。（二）中介機構(gòu)參與的假按揭一般而言，開發(fā)商在推出新盤銷售一年后，為了掩蓋空置房子賣不出去或者樓盤銷售不暢的事實，通常將空置的房子轉(zhuǎn)入二手房市場。而地產(chǎn)中介在找到真正的買家后，以轉(zhuǎn)按揭的形式同樣能順利完成“金蟬脫殼”。事實上，房產(chǎn)所有人在公告之前一段時間就可以獲知自己房產(chǎn)是否即將拆遷。三、假按揭的防范措施（一）嚴格對開發(fā)商和中介機構(gòu)的準入1. 確定開發(fā)商和中介機構(gòu)的信用記錄良好，無假按揭歷史；2. 確定開發(fā)商和中介機構(gòu)的資質(zhì)良好，具備承擔違約責任的能力；3. 其主要領(lǐng)導人信用良好，無犯罪等歷史。（三）加強與市政規(guī)劃部門的聯(lián)系，了解房產(chǎn)使用年限和地區(qū)規(guī)劃。為了防范銀行內(nèi)部工作人員的瀆職和違規(guī)行為，應(yīng)對“假按揭”等責任人員進行嚴肅處理。 2. 加強業(yè)務(wù)培訓，擴大法律審查范圍。第四章 源于借款人的風險及風險控制借款人是按揭貸款的直接指向?qū)ο?，在按揭貸款合同中是最直接的義務(wù)人和承擔最主要責任的當事人。一、借款人的風險來源（一）借款人主體資格風險根據(jù)《民法通則》和實踐操作，我行在按揭貸款受理時只承認精神健全、18周歲以上且未退休成年人的借款主體資格。要求借款人須具有貸款行所在地常住戶口證明或有效居留權(quán)。根據(jù)《婚姻法》有關(guān)規(guī)定，我國實行婚后所得財產(chǎn)共有的法定夫妻財產(chǎn)制。一般說來，房產(chǎn)是生活必需或非生活必需的重要物品，借款人的配偶不得以不知道或不同意來對抗銀行善意第三人。住房按揭貸款作為財產(chǎn)形態(tài)中消極財產(chǎn)的表現(xiàn)形式，其承擔在夫妻雙方協(xié)商解除婚姻關(guān)系時必須予以明確。此外法院判決或裁定的內(nèi)容很可能也會影響我行貸款的順利回收。合法有效的離婚證明文件有：離婚證（協(xié)議離婚），離婚裁定書或離婚判決書（法院訴訟）（3）婚前債務(wù)的銀行債權(quán)主張風險《婚姻法》司法解釋規(guī)定：“債權(quán)人就一方婚前所負個人債務(wù)向債務(wù)人配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。”由此可見，我行對于上述情況必須承擔舉證責任，當舉證不能或舉證困難時，就會面臨權(quán)利主張不利的后果。首先，在婚姻關(guān)系合法性的認定上比較困難。2. 無民事行為能力人或限制民事行為能力人購房按揭的特殊風險無（限制）民事行為能力人不能作為按揭貸款民事關(guān)系的主體。而法定代理人（監(jiān)護人）以自己名義為子女購房申請我行住房按揭貸款，（即抵貸不一）存在下列風險：（1）法定代理人不是購房合同的當事人，不具有真實的購房背景。（2）由于貸款要求以按揭樓房作為抵押物提供擔保，而作為借款人的法定代理人不是該房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，為了維護無（限制）民事行為能力人的合法權(quán)益，除了讓被代理人純獲利益的行為之外，其無權(quán)用被代理人財產(chǎn)為自己設(shè)定負擔。3. 外地人按揭的特殊性人員的流動作為現(xiàn)代社會標志之一是經(jīng)濟不斷繁榮的必然產(chǎn)物，同時樓房功能的多樣化也為外地人購房開辟了廣闊天地。（2）大多數(shù)外地人的家庭成員都在外地，我行在調(diào)查時缺乏大量客觀背景資料。4. 年齡較大者按揭風險在我國，由于社會保障體制的不發(fā)達，普通工薪階層到退休后只能領(lǐng)取數(shù)額不高的退休金，隨著年齡的增長，人們創(chuàng)造財富的能力和機會呈反比下降。房產(chǎn)按揭貸款時間跨度大這一特點決定了借款人（購房者）的年齡不宜過大：（1）再就業(yè)機會渺茫，發(fā)展前景局限，還款能力可能下降。（二）借款人信用風險借款人因信用造成的風險是按揭貸款最直接和最基本的風險。1. 借款人主觀還款意愿風險一般情況下，大多數(shù)借款人都是誠實守信的，但是不排除有些人受個人利益驅(qū)使，通過弄虛作假等不正當手段來騙取貸款，不予償還、故意停止或延長還貸。同時也有一些人主觀認為放棄繼續(xù)還款會獲得更大的利益，從而產(chǎn)生違約行為。借款人因疾病、意外傷害、失業(yè)、入獄等因素導致死亡或終生殘疾，喪失勞動能力，從而失去還款能力。（2）社會原因。二、對借款人風險的防范措施（一）要做好對購房人的貸前調(diào)查和風險防范工作在貸款發(fā)放前，我行經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)保證面簽，實地考察。1. 借款主體特殊性的防范要求（1）已婚人士①對于夫妻一方以個人名義購買房產(chǎn)并向我行申請按揭貸款的，應(yīng)要求另一方知道購房行為、同意向我行申請貸款、承諾同意抵押，并簽署相關(guān)資料、合同。（2）無（限制）民事行為能力人士購房合同追加監(jiān)護人作為共同購房人，從而獲得房產(chǎn)分額，使得抵押行為有效。（3）外地人士堅持適度的審慎原則，適當提高借款人資信評估標準，增加有關(guān)背景資料和家庭成員方面的考核。（4）年齡較大人士①適當考核與借款人有親屬關(guān)系的主體的經(jīng)濟情況②關(guān)注借款人身體狀況，追加人壽險。（二）重視對借款人信譽度和還款能力的測評以個人消費者作為對象的銀行服務(wù)，是銀行成本相對較高的產(chǎn)品，在住房按揭貸款中，借款人信譽度和還款能力測定是我行用以甄別客戶、衡量貸款安全性的重要途徑。在借助系統(tǒng)的同時，還應(yīng)結(jié)合實際情況，對特殊客戶進行人工的特殊評估：某些收入來源較多且信息不透明的人員，如公務(wù)員、高校教師等；收入變動大的人員：證券投資人、保險銷售員等。2. 對還款能力的考查不能過分依賴借款人所在單位開具的收入證明。3. 建立完善個人信息管理機制，著重落實下列三方面的工作：（1）完成個人證件、資料真實性、合法性的審查。（2）信息調(diào)查要充分、準確。（3）建立客戶數(shù)據(jù)庫。（三）加強貸后管理住房按揭貸款由于借款人數(shù)眾多、客戶分散、流動性大，貸款管理難度較大。引起原借款人家庭和貸款主體發(fā)生變化，應(yīng)對新借款人進行重新考核，修改或重新簽定按揭貸款合同。為了避免我行舉證的麻煩，應(yīng)要求追加借款人配偶與我行簽定相關(guān)資料的手續(xù)。（3）借款人喪失完全民事行為能力人資格。（4）借款人死亡、宣告死亡。2. 監(jiān)測借款人經(jīng)濟狀況變化及一些異常經(jīng)濟活動（1）掌握借款人職務(wù)升遷、企業(yè)改制、薪金政策等收入變化。（2）盡可能掌握借款人儲蓄變化情況。（3）還款情況實時監(jiān)控。（四）建立風險轉(zhuǎn)移機制借款人情況千差萬別，我行即使投入再多的人力物力，完備風險預測控制機制也不能完全杜絕借款人引發(fā)貸款風險的發(fā)生。1. 將信用審查風險轉(zhuǎn)移給中介機構(gòu)目前，我行對個人資信狀況很難把握，雖然個人征信系統(tǒng)已經(jīng)步入試運行階段，然而銀行對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，審查往往流于形式，只審查資料的完整性而忽略對其真實合法性的驗證。這樣就可以極好的預防我行面臨的貸款風險，有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭等的發(fā)生。2. 加強保險介入機制利用保險轉(zhuǎn)移銀行風險是各國、各地區(qū)發(fā)展樓房按揭的成功經(jīng)驗。主要是可以保障我行在貸款有效期內(nèi)，銀行債權(quán)不會因購房人中途死亡、殘廢等身體因素喪失還款能力而失去保障。（2）按揭貸款履約保證保險。從而避免了因此給我行帶來的還貸風險。履約保險實際上是一種保證擔保，我行不具有對抵押物的抵押權(quán)。　　當前大量的貸款法律風險，已成為困擾銀行業(yè)的一個突出問題，公證與貸款走到了一起，就是為了最大限度地降低貸款法律風險及風險損失。（1）辦理貸款公證，由公證機構(gòu)派專人采取簽約證明方式進行鑒證，可以有效防止由于簽約不真實帶來的法律風險。4. 引入住房擔保中心擔保機制適時引入由政府成立的住房抵押貸款專業(yè)擔保公司對借款人的按期貸款予以保證，從而降低我行風險，保證按期實現(xiàn)債權(quán)。（五）培養(yǎng)和配備高素質(zhì)的信貸從業(yè)人員對于我行個人按揭貸款審查而言，防范風險的重要力量是建設(shè)一支具有敬業(yè)精神，有信用審查經(jīng)驗和相關(guān)知識的從業(yè)人員，來彌補硬件的缺陷、把握機動情況，切實防范風險。在我行按揭貸款業(yè)務(wù)操作中，如何可以讓價格真正反映房產(chǎn)價值，是我行在貸款發(fā)放時必須要考慮的因素。其影響因素包括：地區(qū)發(fā)展、政策調(diào)控、供求關(guān)系等。二、價格風險應(yīng)對措施（一）借鑒香港金融機構(gòu)，設(shè)立我行房產(chǎn)評估機構(gòu)香港銀行均設(shè)有專門的評估機構(gòu)，根據(jù)發(fā)展商的定價、商品房售價以及房地產(chǎn)市場近期發(fā)展趨勢專門對各類按揭貸款商品房價值進行評估，這樣不僅能有效地防御樓房過高定價或發(fā)展商故意虛高定價，還能有效防范假按揭風險。而我國內(nèi)地銀行目前所采取的降低按揭貸款額度比例、提高置業(yè)“門檻”做法，相形之下顯得對房地產(chǎn)金融風險的防范做法是被動而消極的。理性價格應(yīng)在廣泛調(diào)查同類物業(yè)的供求情況和價格基礎(chǔ)確定，應(yīng)是和房產(chǎn)素質(zhì)匹配的、市場有承接力的價格。開發(fā)商的定價若與理性價格有差別，按揭額度、成數(shù)應(yīng)以理性價格為基準計算，然后再轉(zhuǎn)換成與開發(fā)商定價為基礎(chǔ)的按揭額度和成數(shù)。（三）引進房地產(chǎn)專業(yè)人才、加強中介聯(lián)系我行應(yīng)該引進一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才，建立本地區(qū)的地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫，同時應(yīng)該和資信良好、業(yè)務(wù)能力突出的房地產(chǎn)中介建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而把好按揭房產(chǎn)理性定價關(guān)。實現(xiàn)抵押權(quán)可以說是我行債權(quán)得以保全的最終方式和最后的一道防線，當借款人不能按期還款時，抵押物的處置能力就成了貸款風險防范的關(guān)鍵。（二）房產(chǎn)交易價格明顯高于抵押價格實際上，房產(chǎn)交易價格并非抵押價格，前者是在現(xiàn)有市場形態(tài)下形成的；后者則是一種預期價格，是體現(xiàn)房產(chǎn)交換價值的價格。（三）經(jīng)濟波動帶來的房價風險。由此，借款人認為與其負擔貸款不如轉(zhuǎn)而另行以低價購買其他房產(chǎn)而不履行還款義務(wù)。（四）抵押物處置風險1. 抵押物處置在法律執(zhí)行的困難我行在借款人不能履行還款義務(wù)時，對抵押物處置在法律執(zhí)行上受到司法解釋的限制，很難對借款人唯一住房的抵押房產(chǎn)進行強制執(zhí)行，缺乏有效的變現(xiàn)手段，使得貸款無法按時收回。二、期房作為抵押物的特殊風險期房按揭貸款中的抵押是一種期權(quán)抵押，因此期房的貸款風險遠高于現(xiàn)房。在期權(quán)抵押中，購房者獲得的僅僅是債權(quán)而不是房產(chǎn)的所有權(quán)。由于開發(fā)商原因，期房作為抵押物存在下列風險：1. 項目的市場定位問題。其缺陷和存在的嚴重問題將會使房產(chǎn)本身成為有嚴重瑕疵的產(chǎn)品，購房人隨時有中止合同的權(quán)利；3. 房產(chǎn)本身施工進度、質(zhì)量問題。造成實際狀況與置業(yè)者預期差距過大，特別是在商鋪按揭中，由于種種原因?qū)е律啼伣?jīng)營者虧損經(jīng)營，買賣雙方的矛盾激化，導致銀行按揭貸款斷供。同樣，期房的抵押登記也是一種期望，只有在房地產(chǎn)權(quán)屬證書獲得后才能正式的辦理抵押登記手續(xù)。因而牽涉的關(guān)系更為復雜，風險更大。1. 核查并揭示抵押物的合法性合法性權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。而期房抵押只發(fā)生在商品房的預售階段，所以，對抵押物主要核查其報建手續(xù)是否完整。2. 對抵押物價值正確評價，防范價格高估我行相關(guān)人員應(yīng)對抵押物進行科學評估，估價應(yīng)與現(xiàn)行市場比較，再確定按揭貸款比例，降低抵押房產(chǎn)所含的債務(wù)成分。給出在設(shè)定抵押權(quán)時的客觀、合理的市場價值，對抵押物有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟指標，其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進度進行核實和披露。保險的介入，可以化解銀行因抵押物帶來的風險，切實保全信貸資產(chǎn)。在現(xiàn)行實際操作中，我行普遍要求投保人將我行指定為被保險人或第一受益人?！笔紫龋瑥姆l的定義上來說由于我行不是抵押物的所有人因而不能作為被保險人，因為被保險人是以其財產(chǎn)受合同保障的人。所以這種保險的法律關(guān)系是無效的。（三）確立風險分流理念，增加貸款收回渠道在實際操作中，對于某些資信相對較弱、抵押物價值確定模糊的借款人可以要求其追加提供抵押物以外的擔保。我行應(yīng)與保證人約定擔保期限，一般貸款行會與保證人在合同中約定 “保證責任直至貸款本息結(jié)清為止”的條款?！钡谄哒? 二手房的特殊風險及風險控制隨著住房改革的推進，住房資源正在逐步盤活，二手房交易日漸興旺。一、風險