【正文】 產(chǎn)價格上漲的主要因素,筆者根據(jù)自身對房地產(chǎn)市場的理解，用理性的頭腦，多種角度分析,試提出了若干調(diào)控與穩(wěn)定商品房價格的對策及建議，以期有助于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。房價上漲。對策 AbstractSince the reform and opening up, China39。s real estate market system. Along with our country market economy of booming development, the real estate market also into prosperity stage. But followed is China39。s real estate prices at the same time, in view of China39。s real estate prices too high main reason. Including the real estate market supply and demand for, the construction cost and other factors. In the end of the paper, in view of the real estate prices of the main factors. According to the understanding of their own on the real estate market, with rational mind, a variety of Angle analysis. Try to put forward several control and stability of the price of mercial housing countermeasures and Suggestions, in order to help the healthy development of the real estate market in China.Keywords: house prices。causes。上世紀(jì)末我國經(jīng)濟(jì)陷入通貨緊縮。2000年后，我國政府實施住房消費改革。由于政府多方政策的作用，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場得到飛速發(fā)展，居民居住條件得到很大改善，也使我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個投資開發(fā)的高潮期。,。因我國貧富差距過大，個別地區(qū)和高收入群體不能以平價收入比劃分。由此，深入了解我國商品房價格居高不下的原因，并采取有效的政策措施控制房地產(chǎn)價格的上漲，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，拉動我國經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展及構(gòu)建和諧社會具有重要意義。這是市場價格變化的具體規(guī)律。所以房地產(chǎn)供求失衡影響著商品房的價格。房地產(chǎn)價格是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。 論文以立足于理論分析和實證分析相結(jié)合，以理論分析為基礎(chǔ)，實證分析為依據(jù)；定性分析與定量分析，宏觀與微觀相結(jié)合，定量分析為主，定性分析為輔。論文通過對我國房地產(chǎn)價格形態(tài)的認(rèn)識，并對導(dǎo)致商品房價格上漲因素如供求關(guān)系的緊張，建筑成本的增加及社會其他等因素的定型與定量分析，解析了商品房價格上漲的原因。2我國房地產(chǎn)價格的基本態(tài)勢 在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的四個階段（蕭條，復(fù)蘇，繁榮，衰退）中，經(jīng)濟(jì)增長和物價之間依次有“低增長，低物價”，“高增長，低物價”，“高增長，高物價”，“低增長，高物價”四種組合[2]。至2000年以來我國的房地產(chǎn)業(yè)由“低增長，低物價”逐步發(fā)展至2007年的高峰。據(jù)《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測發(fā)布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元每平方米，%為2001年以來最高水平。報告顯示，9年間2008年是唯一出現(xiàn)房價下降的一年，%。現(xiàn)從房價收入比，房價增長指數(shù)，中外房價水平比及住房空置率來分析了解我國當(dāng)前的房價現(xiàn)狀。國際上有一個通行的計算模式，就是要看這個地方或城市的房價收入比究竟是多少。聯(lián)合國人居中心在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的23倍。而我國房地產(chǎn)市場的房價收入比至2000年后一直大于6倍并逐年波動增長。由此從全國平均水平來看，在2000以后我國實際住房價格已經(jīng)超出現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所能承受的范圍。僅以2011年為例。全國房屋平均銷售價格明顯處于穩(wěn)定上升趨勢，尤其與居民生活密切相關(guān)的住房價格增速更快。表明了中央加大對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度與決心，都無法阻止房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。前者增幅明顯高與后者很多，即使在居民消費品物價下降的情況下，商品房價格也始終增長?？梢钥闯鰪?000年以來，住房價格的增長一直高于同期物價上升，增幅明顯。即時從絕對水平來看，中國城市的房價與發(fā)達(dá)國家相比，也處于較高的水平。高昂的房價水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城市居民的收入水平。由此不難看出，作為發(fā)展中國家，我國的商品房某些地方價格遠(yuǎn)大于美國中位數(shù)新房售價。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，其中商品住宅空置面積6204萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達(dá)2878萬平方米。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時侯了。然而，從今年5月始，居民住房消費預(yù)期有所改變，市場購買力萎縮，致使商品房空置面積有所增加。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。商品房價格上漲過快的主要原因：一是需求拉動，供求總量階段性失衡直接影響價格變動，即中低價位普通商品房供應(yīng)量下降，使得商品房市場或價格上揚。三是炒作帶動，房地產(chǎn)開發(fā)量大，房屋價格上升快，以至于房地產(chǎn)價格與居民收入越來越不相匹配，房屋價格已明顯超出一部分中等收入居民的購買能力。其他一些因素對房地產(chǎn)價格的影響都是通過對以上等因素的影響來實現(xiàn)的。無論是供過于求，還是供不應(yīng)求，都不利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活條件。在我國很多大城市中，都出現(xiàn)了商品房供不應(yīng)求現(xiàn)象。而影響我國商品房住房總體需求快速增長的因素是多方面的。共同帶動了住房價格的上漲。黨的十六大提出全面建設(shè)小康社會的具體目標(biāo)：一是城鎮(zhèn)人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米。由此在可預(yù)計的相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，我國將大力發(fā)展房地產(chǎn)市場。而受我國人多地少的客觀條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越少。城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，從農(nóng)業(yè)進(jìn)入工業(yè)和服務(wù)業(yè)。大量人口涌入城市，勢必提高這些城區(qū)的住房需求，從而推動房價上升，在城市化高峰期，房價上升速度比較快。黨的十六大提出到2020年我國城鎮(zhèn)化由2000年的30%增加到50%。隨著經(jīng)濟(jì)增長，外出務(wù)工“大軍”及遷居城市的人口增加，導(dǎo)致大城市住房供不應(yīng)求。經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，改變著居民的生活環(huán)境，同時也改變著人們的消費觀念。近年來房價上漲過快，居民收入增長速度和財富積蓄能力跟不上房價上漲速度，“現(xiàn)在不買，以后更買不起”。在這些觀念的影響下，越來越多的年輕人加入購房“大軍”。雖然有些居民屬于正常需求，但過多的超前住房需求增加了商品房供應(yīng)量，影響住房市場的供求，帶動房價上漲。這一因素對房地產(chǎn)價格水平有著明顯的影響。購買住房除了正常需求之外，還可以用來投資。以造成房價上漲，使得房地產(chǎn)背離市場的價值規(guī)律，而從中得利。房價上升會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤，因此，他們是推動房價上升的主要動力。房地產(chǎn)開發(fā)者針