某花園中心地塊市場調查報告doc-在線瀏覽
2024-08-28 09:24本頁面
【正文】 。時間武昌區(qū)價格武昌區(qū)指數(shù)2000第二季度2000第三季度2000第四季度2001第一季度2001第二季度2001第三季度 集中區(qū)域：南湖附近、徐東路沿線和中山路等地，南湖花園熱度未減。 總供應量：網上在售近90個項目，剔除其資料統(tǒng)計誤差（售罄后未刪除或項目太小未登記），估計實際在售盤也應該在60個以上。 在售房價格分析：主要以期房為主，多層框架的價格1450～2980元/平米、集中于16002000之間。本次調查雖暫未能收集到武漢市的有關統(tǒng)計資料，但從武漢市的住房政策（取消福利分房）可推測，其個人購房比例應該占絕大多數(shù)，其個人購房的消費動機也和廣州有近似性。開發(fā)思路：“外地和尚” 比起本地開發(fā)商來，不但有資本優(yōu)勢（利用股民的錢做房地產），而且在開發(fā)理念、程式和經驗上也要成熟得多。 整體規(guī)劃：大型社區(qū)的優(yōu)勢，是其不但有空間進行環(huán)境營造和社區(qū)配套，而且這種很有賣點的公共投資可以因其投資規(guī)模而不過多地增加成本。 年供應量：萬科今明兩年約有24萬平米入市，現(xiàn)房約10萬平米（主要為9萬平米花園洋房、聯(lián)體別墅和1萬平米銷售中心、商業(yè)廣場、會所和超市）；常青花園6年已經開發(fā)了148萬平米，平均每年也有25萬平米入市，南湖花園由于是多家開發(fā)，其入市總量未能統(tǒng)計，也未能在摸清市場年需求量的基礎上限量入市，很可能會造成市場積壓。第三章 南湖社區(qū)內競爭項目調查分析一、社區(qū)簡介 方位：武昌景崗村，南湖之濱，原為飛機場。 環(huán)境：盡管沾上南湖的邊，但由于總面積大，且南湖岸邊風景并未得到建設，所以南湖花園并沒有把“湖”做賣點，而是在區(qū)內環(huán)境上精心營造，使其和武昌火車站周邊的臟亂老城區(qū)相比，有種強烈反差的震撼感。二、社區(qū)內項目構成 調查統(tǒng)計對比表序號項目名稱開發(fā)商規(guī)劃總面積容積率工程進度區(qū)位1江宏花園（3期）江宏地產20萬平米一、二期7萬方現(xiàn)房售罄，3期10萬方開工見附圖2頤和苑湖北天人房產5萬現(xiàn)房在售1萬方以上3祥和苑寶安房產現(xiàn)房售罄4溫馨苑寶安房產現(xiàn)房售罄5寧靜苑寶安房產暫估尾房在售2萬平米6松濤苑寶安房產7江南庭院寶安房產現(xiàn)房，現(xiàn)房在售1萬以上8金秋別墅花園寶安房產約1萬9南湖中央花園南湖置業(yè)26萬2期為現(xiàn)房在售2萬以上，4規(guī)劃明年建成，預計明年入新增市7萬以上10碧云天（中央花園三期）南湖置業(yè)10經典花園寶安房產封頂，暫估尾房在售1萬平米11寶安花園(一二期)寶安房產現(xiàn)房售罄12加州花園（寶安三期）寶安房產3萬平米在建至3層，期房在售2萬方13新大地（子期苑和博雅苑）佳和房產一期現(xiàn)房，二期部分封頂，暫估在售2萬方14紅頂花園開發(fā)商未知打樁，暫估明年入市3萬方15華錦花園住宅開發(fā)公司30萬以上1期現(xiàn)房，2期在建3萬方，下月預計新開5萬方下月開工16成功花園江宏房產打樁17大橋地塊大橋集團生地、待建，暫估明年開工4萬18橋建地塊橋建集團10萬左右生地、待建，暫估明年開工4萬特點歸納：a、 案名：從案名創(chuàng)意上看，檔次高的項目其案名有取公司名、路名的，更多的是表達風景和期望，只有紅頂花園不知所云。c、 2002年的供應總量預測：從調查情況看來，預計明年存量轉入（尾房在售）10萬平米以上，期房增量約30萬平米以上，市場供應總量要多于常青花園的年銷售量（25萬左右），項目銷售競爭將比較激烈。e、 結構：早期開發(fā)的一般全是磚混，目前開發(fā)的項目往往既有磚混，又有框架；且目前開發(fā)的項目往往第一期是磚混，第二期或以后才推出框架，這與萬科四季花城首先推出高檔房有所不同。g、 外立面：除別墅外，外墻清一色涂料，絕大部分項目有種“克隆”或者“盜版”的感覺，只有南湖中央花園在立面涂料顏色搭配上有所創(chuàng)新；至于屋頂，似乎都鐘情于坡屋面，檔次高一點的有閣樓或者退臺；至于底層，有些設了私家花園，但部分住戶似乎“品味太低”，有的改作水泥地面，有的竟然割開欄桿擺水果攤，大煞風景，不過中央花園的周邊門面設的騎樓，一方面使臨街立面效果豐富，店家門口整潔，另一方面還可做雨天回歸的業(yè)主或過路的行人避雨之用，可算是一舉兩得。i、 單套面積：除碧云天、新大地和加州花園以外，其他項目的套內面積含蓋范圍都比較大，似乎要吸納盡可能多的購房者，主打面積大概在80140之間，后期項目增幅在10％左右。其組團集中綠化地大多利用為親自樂園和體育場所，因實行人車分行(減少水泥道路面積)，樓前綠化也看起來比較多籃球場、親子園、游泳池、會所籃球場、羽毛球場經典花園規(guī)模小，以樓前綠化為主寶安花園樓前緩坡立體綠化，因建設規(guī)模大，且噴泉廣場、游泳池、網球場、綠化帶、親子園集中在一期，所以其中心花園也在南湖社區(qū)內是最大的，其綠化布置同樣以土丘形式增加立面效果，綠化植被種類較多，大量長椅使其更人性化，泳池旁的假山既為游池提供戲水滑道，也可找到登高望遠的感覺網球場、健身俱樂部、游泳池、會所、親子園、寶安老年大學加州花園因其和寶安花園是一個整體，所以其內部并沒有再做中心花園，寶安花園的集中綠化帶就在其旁邊新大地項目分割為兩塊，規(guī)模變小，除部分私家花園以外，只有樓前簡單綠化，但其旁邊規(guī)劃為整個南湖社區(qū)的大型花園，待該花園落成后，其將占盡風水網球場、籃球場、游泳池紅頂花園華錦花園1個中央花園，扇型布局，設網球場和游泳池，綠化搭配較有特色，2個次級集中綠化造型一般，無特色小學、超市、會所、游泳池、網球場，三網合一成功花園模型顯示綠化缺少新意和造型特點歸納：a、 環(huán)境營造：總的說來，各開發(fā)商都是重視環(huán)境建設的，只是因項目規(guī)模不同，項目檔
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