【正文】 過(guò)水、陸、鐵進(jìn)出口，參與區(qū)域性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),降低建材/家居業(yè)在合肥的運(yùn)營(yíng)成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。交易倉(cāng)儲(chǔ)中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉(cāng)儲(chǔ),提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)xx鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動(dòng),協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來(lái)自于地方集體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、我國(guó)建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景 建材市場(chǎng)現(xiàn)狀據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。 近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過(guò)800億元人民幣/年。其他成交額在10億元以上的市場(chǎng)還有：常州新區(qū)長(zhǎng)江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。全國(guó)建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬(wàn)個(gè)，已出租攤位11萬(wàn)個(gè)，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過(guò)4萬(wàn)家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢(shì)。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過(guò)。② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來(lái)，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過(guò)了。③ 資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中在家居行業(yè)市場(chǎng)火暴的時(shí)候，建材城星羅棋布；經(jīng)過(guò)近年市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)形成品牌化趨勢(shì)。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。美國(guó)凱雷投資集團(tuán)以2750萬(wàn)美元投資了上海安信地板。中國(guó)聯(lián)想弘毅以6000萬(wàn)人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個(gè)臺(tái)階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒(méi)有完全退卻。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來(lái)越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國(guó)的建材企業(yè)擋在國(guó)門之內(nèi)。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視知識(shí)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請(qǐng)數(shù)量驟增。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果，保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識(shí)得到彰顯?、?品牌建設(shè)備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。建材企業(yè)原來(lái)多是埋頭干活，對(duì)于品牌建設(shè)基本“沒(méi)有感覺(jué)”。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來(lái)越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交房量下降快，市場(chǎng)在萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。 中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控明顯中國(guó)建材銷售渠道目前來(lái)看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無(wú)論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。中國(guó)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國(guó)第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國(guó)家得寶、美國(guó)勞氏、英國(guó)百安居、法國(guó)樂(lè)華梅蘭、德國(guó)歐倍德等都相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開(kāi)店，開(kāi)配送中心、店面裝修、運(yùn)營(yíng)模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款?！奔已b按揭創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。土地資源越來(lái)越稀缺要素，市場(chǎng)建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場(chǎng)又需要占用較大土地的面積，對(duì)于投資建材市場(chǎng)的來(lái)說(shuō)，存在一定困境。 xx及周邊建材/家居專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀南京建材市場(chǎng)初現(xiàn)過(guò)剩危機(jī)，截至目前，該市主城區(qū)5000平米以上的建材市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近100家，分散的建材門市和超市更是不計(jì)其數(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)飽和并出現(xiàn)了過(guò)剩的局面。南京市固定投資熱升溫，導(dǎo)致建材市場(chǎng)一哄而上，在布局上也不合理。據(jù)一項(xiàng)全國(guó)數(shù)據(jù)顯示，2004年我國(guó)家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在1萬(wàn)元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場(chǎng)盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。此外，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價(jià)、打折等促銷手段。”而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見(jiàn)效慢甚至難于見(jiàn)效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險(xiǎn)加劇。 2008年對(duì)于合肥的家居、建材賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是群雄爭(zhēng)霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識(shí)，家具龍頭——紅星美凱龍開(kāi)業(yè)，都將給本土賣場(chǎng)帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。相比較來(lái)說(shuō)，西區(qū)、南區(qū)建材市場(chǎng)相對(duì)稀疏，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)舒緩。建材超市有家福特、東方家園，同時(shí)并存金蘋果家居體驗(yàn)館。2008年，家福特建材航母產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)在合肥每個(gè)老百姓的身邊。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場(chǎng)也會(huì)選擇擁有自身的生存競(jìng)爭(zhēng)力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求。隨著信地?紅星美凱龍家居MALL、國(guó)邦望湖美家居、鳳凰城?家世界品牌建材購(gòu)物中心等進(jìn)入，高端體驗(yàn)式建材家居將加劇合肥建材市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；而且目前合肥新進(jìn)的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運(yùn)營(yíng)，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。 國(guó)家及xx市‘十一五’規(guī)劃對(duì)建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展提出更新要求國(guó)家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅(jiān)持市場(chǎng)化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。xx市在十一五規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。 省會(huì)城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)位及物流快速發(fā)展對(duì)綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展構(gòu)成有效支撐二十一世紀(jì)的前十至二十年，是中國(guó)物流需求的高增長(zhǎng)期。安徽在進(jìn)行推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，加速融入長(zhǎng)江三角洲物流圈。推進(jìn)物流標(biāo)準(zhǔn)化管理，整合物流資源，鼓勵(lì)郵政、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、貨運(yùn)代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。合肥市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。特別是，合肥市處于未來(lái)合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟(jì)和以西安為首的西部經(jīng)濟(jì)相互對(duì)流的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移線?！豕愤\(yùn)輸安徽省公路網(wǎng)絡(luò)以合肥市為中心，沿國(guó)省干道向外輻射，以各級(jí)公路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。合肥市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。以合肥為中心，通過(guò)合肥——蚌埠、合肥——阜陽(yáng)。將要建設(shè)的西安——南京鐵路將使合肥鐵路形成具有五個(gè)鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。合肥站為樞紐內(nèi)最為重要的客運(yùn)站，并辦理行包托運(yùn)業(yè)務(wù)：合肥東站為樞紐內(nèi)的編組站；合肥南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔(dān)、集裝箱和危險(xiǎn)品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運(yùn)站。專用線配有倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)規(guī)模、機(jī)械設(shè)備等。南x(chóng)x常年通單機(jī)貨船 500噸級(jí)，枯水季節(jié) 400噸級(jí)，是合肥市一條重要水上通道。主要航線有：長(zhǎng)江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線，2007年完成吞吐量1011萬(wàn)噸。每周發(fā)出航班次。本項(xiàng)目以合肥南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場(chǎng)服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中合肥南x(chóng)x碼頭港口腹地；處于城市二環(huán)快速線和城市高速入口；臨近淮南合肥巢湖鐵路貨運(yùn)樞紐大動(dòng)脈線旁；擁有合肥最優(yōu)越的物流條件。 信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件合肥市是全國(guó)重要的通信樞紐，與世界200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化的通信能力。因此，從合肥的交通運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點(diǎn)條件和信息支撐條件分析，合肥市己初步具備進(jìn)一步建設(shè)規(guī)?；⒔M織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對(duì)現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會(huì)化協(xié)作；有利于促進(jìn)合肥品牌建材/家居市場(chǎng)的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營(yíng)成本，提升集約化專業(yè)市場(chǎng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)更大范圍的輻射，提高省會(huì)在周邊的首位度。 培養(yǎng)和造就xx市以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交易集散中心xxx建設(shè)將大大促進(jìn)合肥市引進(jìn)和利用省際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。與合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高；進(jìn)駐品牌失控；消費(fèi)需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。B．集中先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營(yíng)為主體，讓枯燥乏味、灰色消費(fèi)模式，向更加感性化、時(shí)尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。D．提升品牌經(jīng)營(yíng)層次，深度整合市場(chǎng)與商戶資源，實(shí)施集約化管理模式。F．跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。 充分發(fā)揮xx南部市場(chǎng)集中的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)該地域的物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)模化發(fā)展目前項(xiàng)目周邊已形成合肥的重要市場(chǎng)物流帶片區(qū)：集中了安徽國(guó)強(qiáng)鋼材批發(fā)市場(chǎng)，安徽國(guó)際五金機(jī)電城，華中汽配城、京華國(guó)際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)。促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展。雖然合肥市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著的建材市場(chǎng)需求，但合肥眾多建材/家居專業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)模式下，高成本運(yùn)營(yíng)；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場(chǎng)重復(fù)定位，導(dǎo)致市場(chǎng)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，由于缺少成本優(yōu)勢(shì)和交通條件受阻導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)外輻射能力較弱。其核心的便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對(duì)巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場(chǎng)有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢(shì)。通過(guò)聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。 支撐了該區(qū)域的有效物流市場(chǎng)機(jī)制建立物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng)開(kāi)放、管制相關(guān)聯(lián)。服務(wù)的無(wú)形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行