【正文】 鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。　　區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠(yuǎn)的購物中心非常少。　　　　以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。第三個階段是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。50年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家?！　　　?0年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來?？肆_斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。連鎖摩爾購物中心的特點(diǎn)為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（50%至70%左右），自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深(寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。)，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全家的一站式購物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。 　　大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理，　位居連鎖大型購物中心SHOPPING　MALL（銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓SM　PRIME（SHOEMART）集團(tuán)經(jīng)營的SM　SUPERMALL連鎖超級購物中心通過增加自營面積很好地解決了經(jīng)營管理難題。而且促銷力度更強(qiáng)大、商品成本更低。）、　SM　SUPERMARKET大賣場、SM　CINEAX多廳影城、　SM　TOYKINGDOM玩具大賣場等專業(yè)子公司；而出租的面積僅40%左右，　如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場等?！〔⒃啻潍@得歐美財經(jīng)雜志的亞洲最佳管理獎，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。 　　注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營，包括超級購物中心和高級百貨商店。連鎖只是1種經(jīng)營模式，　連鎖不是1種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括MALL購物中心均可以連鎖經(jīng)營。 　　　 　　目前菲律賓SM（SHOEMART）集團(tuán)已在廈門投資開設(shè)了1家17萬平方米的SM城市廣場　超級購物中心；但可惜由于廈門SM是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是SM　PRIME投資的），　故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的SM百貨公司、SM　SUPERMARKET大賣場，而只引入其連鎖的SM　CINEAX多廳影城。國內(nèi)購物中心也應(yīng)該學(xué)SM集團(tuán)的模式，走連鎖購物中心之路。?。壳吧虾ＨA聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購物中心之路。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。（Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林陰道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費(fèi)或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。”摩爾（MALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。沃爾瑪在美國稱為WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾?！　　　∫?、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展　　嚴(yán)格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck amp。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以享受消費(fèi)服務(wù)的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。50年代，西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市Shoppers World購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。從70年代起部分摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。這樣的概念再配合“一次性購足”的新消費(fèi)觀念，無疑會給消費(fèi)者一種全新的購物體驗。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為H 　　美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從1 9 5 0 1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了2 0 年。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館?！　?　　截至目前，美國有大大小小的購物中心43000多個，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中27000個購物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型購物中心。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有52％以上的零售銷售額，2000年的營業(yè)額已達(dá)1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里?！　∧柈a(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。其他不同點(diǎn)：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實用品為主。菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)， 泰國的THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快?！　《?、簡介美國和加拿大的部分摩爾； 　　Mall of America美國購物中心位于明尼蘇達(dá)州Bloomington市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，總投資高達(dá)6億多美元?！　〖幽么髳踑頓市的西愛民頓westedmontonmall。該摩爾建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達(dá)50個之多、停車位達(dá)2萬輛，有800多個國家進(jìn)入、商場內(nèi)有100多家餐館。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8個電影院、1個賭場、1個三星級賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂性服務(wù)項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊表演等，消費(fèi)者在此可以購物、娛樂、運(yùn)動、就餐。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。安大略米爾斯購物商場為美國1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東6 5 公里處，商場面積1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店2 3 7 家，工作人員約7 3 0 0 人。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費(fèi)者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光?！　÷怪赋?，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓1 6 公里以內(nèi)約有1 0 0 萬名消費(fèi)者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費(fèi)者，商場5 6 ％的顧客是來自方圓3 2 公里遠(yuǎn)的地方?！　÷贡硎?，逛商場的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi)1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費(fèi)4 3 5 美元?！　　澳虾０稄V場”（SOUTH COAST PLAZA）。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“城市”。 這個MALL由6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜梅（ROBINSONSMAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在1萬平方米以上。 在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。　　“主街”（MAIN PLACE）。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色?！　　∶绹畲蟮馁徫镏行陌l(fā)展商曾是R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“雀兒喜”公司?！　estfield Holdings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?9家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國7家共87家Westfield Shoppingtown摩爾購物中心，總面積超過600萬平方米，合作商戶超過13,600家。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7 家大型摩爾和1 1 家社區(qū)購物中心。　　三、購物中心在世界各國的發(fā)展概況 　　購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于8090年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。但80年代后期摩爾開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。由于中國人還沒有進(jìn)入汽車時代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，人多地少的中國也不可能有那么多土地來這樣揮灑，所以國內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因為在中國，逛街是城市人一個相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容. 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地價成本也低許多。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進(jìn)中國商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義摩爾購物中心在世界各國興起并快速發(fā)展　　在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時機(jī)地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進(jìn)購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。這種特點(diǎn)也就決定了購物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。 　　購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額業(yè)績達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2000年其總銷售額業(yè)績已超過了1萬億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。　　購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為流通革命，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費(fèi)的促進(jìn)。從70年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。　　從70年代中期到80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運(yùn)動等消費(fèi)行為于一體的新型購物中心。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 目前， 美國的摩爾開發(fā)集團(tuán)雀兒喜也已開始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開發(fā)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。 購物中心在歐、美、日等國家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為21世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢。日本Kspiari摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。這里，每到周末，能吸引近20萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計今年可接待將消費(fèi)3億美元的900萬顧客。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個原先備受冷落的地區(qū)起死回生