【正文】 性研究的依據(jù)和范圍⑴《建設(shè)項(xiàng)目工程咨詢合同書》⑵《xxx市總體規(guī)劃》⑶《xxx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》⑷ 國家和地方其他有關(guān)規(guī)范和規(guī)定⑸ 項(xiàng)目建設(shè)單位的有關(guān)意見及建議可行性研究的范圍包括：項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性、市場(chǎng)需求分析與價(jià)格定位、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件及建設(shè)地址、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析等內(nèi)容。、內(nèi)容：項(xiàng)目選址于xxxxxx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，xxx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)xxx批準(zhǔn)設(shè)立的xxx首批十個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。項(xiàng)目總投資3800萬元，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為1年。建設(shè)總投資3800萬元，其中固定資產(chǎn)投資為3262萬元（，），流動(dòng)資金38萬元。此項(xiàng)目用做工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)完畢后用于塑料、五金、模具項(xiàng)目的發(fā)展，項(xiàng)目引進(jìn)后預(yù)計(jì)投入5000萬元。項(xiàng)目選址符合xxx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求。本可研報(bào)告的結(jié)論是：項(xiàng)目市場(chǎng)前景好，建設(shè)方案在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是可行的。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)管理，積極宣傳，務(wù)求通過有效管理和積極的市場(chǎng)推介來避免風(fēng)險(xiǎn)。施工單位要制定好施工組織設(shè)計(jì)，盡最大可能避免工程施工中的失誤，保證工程質(zhì)量、進(jìn)度、和投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在黨中央一系列親民政策的指引下，xxx市委、市政府堅(jiān)持以民為本，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，深入實(shí)施“三年大變樣”和民生工程，大力推進(jìn)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化，經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了很大變化，群眾生活得到明顯改善。%；，%，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14805元，農(nóng)民人均純收入6592元，%%。近幾年來，xxx經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資環(huán)境有了很大的改善，成為客商投資置業(yè)和觀光旅游的好地方?！?自然資源。盡管xxx的社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)不錯(cuò)，但和全國先進(jìn)省市相比仍有很大差距，就xxx市來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖在xxx居上中等水平，但與其所處沿海開放縣市的位置仍不相稱。為了加快本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，xxx市政府根據(jù)一些地區(qū)加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)，93年經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立了省級(jí)開發(fā)區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)具有集中連片的地緣優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)有力政府支持和扶持，高效的運(yùn)行機(jī)制和先進(jìn)的管理模式，能夠營造出比較理想的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的氣候，是發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、工業(yè)富市的有效途徑，可以成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。　　 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)是國家“十一五”規(guī)劃中一個(gè)重要任務(wù)。市場(chǎng)潛力巨大，勞動(dòng)力資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強(qiáng)，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會(huì)政治保持長期穩(wěn)定。標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房建設(shè)即優(yōu)化資源配置，提高土地利用效率，又構(gòu)筑項(xiàng)目建設(shè)平臺(tái)，聚合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成結(jié)構(gòu)合理、集約化程度高、綜合效益顯著的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)加速工業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面提速跨越發(fā)展的目的。本項(xiàng)目的實(shí)施不但可以滿足客商購置廠房來料加工和出口創(chuàng)匯的需要，而且可以解決當(dāng)?shù)厝嗣窬蜆I(yè)，并且可以產(chǎn)生幅射作用，帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)，如運(yùn)輸、配送、餐飲、旅店和旅游業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)厝嗣駭U(kuò)大就業(yè)和增加收入，提高人民的生活水平，使當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姳M快脫貧致富。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，適時(shí)的。由于工業(yè)用地從2007年1月1日起必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地級(jí)別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。把中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會(huì)長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因?？傊?，工業(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。中國工業(yè)地產(chǎn)以年均增長15%的速度在發(fā)展，每一年國家所有土地規(guī)劃指標(biāo)中，接近1/3是劃撥給工業(yè)地產(chǎn)的。隨著2008年奧運(yùn)會(huì)帶來的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)繁榮，工業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展機(jī)遇。目前土地的供應(yīng)量極為有限，國內(nèi)外企業(yè)對(duì)廠房和研發(fā)基地的需求卻沒有減少，新增廠房供給不足，直接導(dǎo)致租金價(jià)格升高。xxx市雖作為xxx的一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的市縣，但農(nóng)村剩余勞力仍然較多，目前正面臨著發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移的重大機(jī)遇，發(fā)達(dá)地區(qū)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移又對(duì)xxx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的廠房產(chǎn)生了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，發(fā)達(dá)地區(qū)的一部分企業(yè)轉(zhuǎn)移到xxx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也就成為必然趨勢(shì)。今后，必然會(huì)有越來越多的到xxx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建廠和租用廠房。在標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房整體出售方面，參照滄州市、北京、天津郊縣現(xiàn)行價(jià)格和xxx市的廠房?jī)r(jià)格水平，我們預(yù)測(cè)2010年標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房每平米價(jià)格為2500元。09′38176。05′117176。處于“環(huán)渤海、環(huán)京津”的“雙環(huán)”樞紐地帶和東北來經(jīng)濟(jì)圈的中心位置，是國家跨世紀(jì)工程神華工程的龍頭項(xiàng)目xxx港所在地。城區(qū)面積18平方公里，城區(qū)常住人口12萬。區(qū)域位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通便捷，具有近城、靠海、沿路、臨港的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。硬環(huán)境上開發(fā)區(qū)建有220千伏、110千伏變電站各一座，日供水3萬噸的水廠已建成使用，電話裝機(jī)容量達(dá)到5000門，形成了初具規(guī)模的供水網(wǎng)絡(luò)、輸電網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、通訊網(wǎng)絡(luò)和國際互聯(lián)網(wǎng)路，開發(fā)區(qū)熱力公司的供熱網(wǎng)絡(luò)也正在積極規(guī)劃化之中，目前開發(fā)區(qū)無平方公里的起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已實(shí)現(xiàn)“七通一平”。對(duì)進(jìn)區(qū)的“外、高、大”項(xiàng)目和對(duì)全市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)大的項(xiàng)目采取“一事一議、急事急辦、特事特辦”，從土地出讓、稅費(fèi)征收方面給予政策優(yōu)惠，真正為客商讓利，為企業(yè)謀利。春、秋季節(jié)短，冬、夏季節(jié)長。月平均氣溫一月份最低，平均—；七月份最高。、地貌、地震、河流情況 本區(qū)域地處華北平原東端，渤海西岸。由于河流沖擊，造成河湖相沉積不均及海相沉積不均，出現(xiàn)微型起伏不平的小地貌，即一些相對(duì)高地和相對(duì)洼地。沿海表現(xiàn)為海岸地貌，是海侵又轉(zhuǎn)化為海退以后逐漸形成的，屬于淤積型泥質(zhì)海岸，其特征是海岸平坦寬闊，上有貝殼堤、沼澤堤、海灘，組成物質(zhì)以淤泥、粉砂為主。 該區(qū)地層沉積的規(guī)律是豎向多層交互。 地下水儲(chǔ)存在第四系松散沙層的孔隙和土層的裂隙之中，為多層結(jié)構(gòu)的松散巖類孔隙水。沙層沉積方向和地下水流方向大致為西南到東北向。深層地下水埋深20一600m,均為承壓水。深層地下水呈氯化鈉型水，且含氟較高。項(xiàng)目選址適宜，建設(shè)條件良好。按照經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)力爭(zhēng)保護(hù)現(xiàn)有的