【正文】 小城鎮(zhèn)，這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營、城市運營結(jié)合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合在一起，形成整個以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營的理念。但是，這些最好的資源，因為《風(fēng)景名勝區(qū)管理條例》和《文物保護法》，已經(jīng)成為不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營權(quán)，也不允許流通?！　∪绻麤]有將風(fēng)景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為就沒有法律依據(jù)。作為一個產(chǎn)業(yè)而言，最基本的資本確認(rèn)都缺少法律依據(jù)，這個產(chǎn)業(yè)就是法律投資環(huán)境不健全。在市場趨勢下，應(yīng)該對經(jīng)營權(quán)放開流通，這一流通的經(jīng)營權(quán)，完全可以成為旅游資本，實現(xiàn)資本應(yīng)有的效應(yīng)，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權(quán)益、流通的要素等等。　　旅游投資理念　?。保┧南榷衫砟睢　〉谝唬冗M行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；　　第二，先通過規(guī)劃，再獲取建設(shè)用地，進而建設(shè)；而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；　　第三，先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；　　第四，先設(shè)計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準(zhǔn)盈利點和運作方式狠下功夫?！　∫?guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細規(guī)劃，把項目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評審會議，可以進行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持； 　　政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺——以綠色GDP 政績觀為指導(dǎo)，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）； 　　營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區(qū)管理提升和科學(xué)營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質(zhì)性的撬動融資和招商引資；　　土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運作，實現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；　　融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價，以現(xiàn)金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現(xiàn)大規(guī)模融資，高價出讓資產(chǎn)的目的。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會展、運動、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經(jīng)營的有效手段。　　目前國內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著一個最大的問題，就是產(chǎn)品的全面過時?！　√岬疆a(chǎn)品的過時問題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問題。人們對于好玩與不好玩、怎么個玩法、怎么個娛樂法、怎么個休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求?！　÷糜蔚陌l(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來越遠的關(guān)系。只要有一個主題可以持續(xù)性地開發(fā)運作，我們都可以把它看作一個項目來進行?！　。玻┲鲃优c被動　　選點開發(fā)模式：比如野生動物園，在大連做了一個，在昆明再做一個，完全可以主動選點。有土地、有資源，招進一些投資人進入開發(fā)，這是相對被動的一種開發(fā)模式?！　∥覀儙啄陙硪恢痹谶M行旅游項目投資，提出了一個旅游項目開發(fā)的“標(biāo)準(zhǔn)流程”。對于不同的項目，需要根據(jù)資源、環(huán)境、政策、投資商實力、市場、交通變化等各因素，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。按時間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運作三個階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。對于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的?！　。常┘軜?gòu)管理　　合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。他們的職能分別為：　　前期工作部：負(fù)責(zé)項目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。　　工程管理部：以項目經(jīng)理為首的工程管部，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。　?。矗┊a(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃　　項目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應(yīng)及時啟動項目設(shè)計工作。項目設(shè)計及項目開發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題?！　榱伺c國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進行，應(yīng)該聘請專業(yè)機構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃，可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃?！　∫?guī)劃、設(shè)計基本程序：勘察－規(guī)劃－設(shè)計方案－初步設(shè)計－施工圖設(shè)計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計方案，初步設(shè)計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進行施工圖設(shè)計。大型項目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學(xué)等專家進行集體論證?！　。叮┱畬徟马椶k理推進　　前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。　?。罚┵Y金運作與招商引資　　建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實投資種子資金?！　⌒刨J資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源?！　≡诓皇Э刂茩?quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對項目的安排，應(yīng)該把項目主體設(shè)計為有限責(zé)任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴大公司資本金。　?。福┙ㄔO(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)　　在工程施工期間，以項目經(jīng)理為首和項目法人機構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。　　項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱?fù)單位牽頭組成驗收委員會（小組）進行驗收?？⒐を炇胀ㄟ^后，項目正式投入使用。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進行生產(chǎn)（營業(yè)）準(zhǔn)備工作。　　景區(qū)管理部在竣工驗收結(jié)束后，持竣工驗收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證。凡達不到景區(qū)（點）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。　　景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必須通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運行。建立營銷隊伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營銷的重點。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定三、旅游項目設(shè)計　　旅游項目設(shè)計＝游憩方式設(shè)計＋景觀設(shè)計＋商業(yè)模式設(shè)計＋開發(fā)流程設(shè)計　　旅游商業(yè)運作策劃＝神奇創(chuàng)意魔力＋現(xiàn)實操作流程＋科學(xué)要素配置　　旅游項目設(shè)計：以資源和可進入性為基礎(chǔ)，以市場為定位為目標(biāo)，設(shè)計旅游項目及開發(fā)運作流程?！　∮雾绞皆O(shè)計——旅游六要素配置策劃、游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計、布局結(jié)構(gòu)設(shè)計、觀賞方式與觀賞線路設(shè)計、游樂設(shè)施選型與游樂內(nèi)容策劃、故事編撰與情境化場景布置設(shè)計、體驗?zāi)Ｊ讲邉?、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀(jì)念品策劃與設(shè)計等等?！　∩虡I(yè)模式設(shè)計——賣點策劃與分析、收入點設(shè)置、收入結(jié)構(gòu)設(shè)計、營銷模式設(shè)計、品牌策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷策劃、崗位設(shè)置、管理模式設(shè)計、管理團對設(shè)計、人力資源開發(fā)策劃、投資估算、財務(wù)預(yù)測、投資分期策劃、融資策劃、開發(fā)流程策劃、杠桿運用策劃、商業(yè)模式整合等等。項目設(shè)計的八大理念　　１）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案　　旅游已經(jīng)由傳統(tǒng)狹義的觀賞游覽接待行業(yè)，演化為具有經(jīng)濟、社會、文化和環(huán)境等多種功能的“大旅游”產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋面寬，影響力大，綜合效益和關(guān)聯(lián)效益非常突出?！　⊥ㄟ^旅游的運作和延展，提升城市空間功能規(guī)劃的傳統(tǒng)理念，打造城市品牌形象，形成城市特色風(fēng)貌，聚集城市人氣，開拓旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)新模式，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)，貢獻稅收和GDP；同時，推進三農(nóng)問題解決，實現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，無污染地取代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的部分功能；提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，消化農(nóng)村剩余勞動力、減輕農(nóng)民進城的壓力，解決農(nóng)村生活環(huán)境，提高農(nóng)民收入；最終形成城鄉(xiāng)兩極共生融合、平衡協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟格局。　　旅游市場研究，要求以細分的實證的數(shù)據(jù)為依托，研究市場構(gòu)成的各個環(huán)節(jié)要素，開發(fā)了旅游市場專門技術(shù)，建立了規(guī)范的旅游市場預(yù)測技術(shù)——綠維創(chuàng)景游客市場預(yù)測模型。產(chǎn)品吸引力半徑多大，則市場輻射半徑就有多大。人本主義方法論，是游憩方式設(shè)計的靈魂。以人為本，設(shè)計出互動體驗、親和吸引、情境感悟、個性娛樂的旅游產(chǎn)品，形成旅游項目的市場核心競爭力，是項目設(shè)計追求并執(zhí)行的原則和目標(biāo)?！　≌f到底旅游者尋求的就是獨特奇異，以差異化為基礎(chǔ)的創(chuàng)意聯(lián)想，一旦達到獨特性之時，吸引核形成了，獨特性賣點就產(chǎn)生了，產(chǎn)品吸引力才得以形成。沒有獨特奇異的創(chuàng)意，決不提交給客戶?！　。担┥疃韧诰虻孛}