論住房信貸與金融風(fēng)險-在線瀏覽
2024-08-08 21:59本頁面
【正文】 ，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，根據(jù)個人住房公積金貸款利率，而個人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個人商業(yè)性貸款利率。 對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。為此，對個人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新熟悉。截至2003年，全國個人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬億元，％％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。 二、 當(dāng)前個人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險 隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風(fēng)險也日益加大?；仡欀袊康禺a(chǎn)進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的熟悉不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。 （一）個人的信用風(fēng)險 目前的個人信息治理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險判定。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險?？紤]到當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是當(dāng)前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。 購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計(jì)不夠，進(jìn)行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。 （二）信貸風(fēng)險 開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。 開發(fā)商尚欠繳地價、配套費(fèi)，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 （三）銀行的流動性風(fēng)險 對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風(fēng)險。 商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個缺口進(jìn)行治理，就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險治理和利率風(fēng)險治理。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨到流動性問題。銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可以猜測的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個”資產(chǎn)池”。 （四）融資風(fēng)險 房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依靠程度明顯高于一般的工商行業(yè)。 與此形成對照的是，個人住房貸款在消費(fèi)信貸中的比重正在增大，因?yàn)閭€人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現(xiàn)象。其實(shí)它的潛在風(fēng)險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)，這在美國的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過類似的情況。在經(jīng)濟(jì)活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化，從而引起金融市場上的變化。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利
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