三亞地產市場研究-在線瀏覽
2025-08-15 11:46本頁面
【正文】 現在，以“休閑度假”為目的的高端市場價格攀升較快，以“養(yǎng)老”為目的中低端市場價格上漲幅度趨穩(wěn)。這就要求政府各職能部門根據資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)度假資源的用地規(guī)劃為高檔房產項目的開發(fā)，而將不具備旅游度假資源的用地規(guī)劃為中低檔房產項目的開發(fā)。五、典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場主角三亞商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來三亞度假居住以外，絕大部分時間房間均處于空置狀態(tài)，呈現出典型的“候鳥城市”特征。從需求層面來看，由于大戶型總價高，門檻高，且大戶型因租金較高導致出租率低，而小戶型總價低，門檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導致市場上小戶型的房屋銷售受到市場的追捧，大戶型的房屋出現滯銷，為了適應三亞房地產市場出現的變化，三亞的房地產開發(fā)商及時做出了調整，統(tǒng)計數據表明，戶型結構仍以小戶型為主，那些產權式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項目因戶型小而保持較高的銷售率。六、產權式酒店、酒店式公寓等休閑度假產品漸成雛形 三亞作為我國唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，三亞房地產業(yè)近期最大的特點就是與旅游業(yè)聯姻。正是因為大部分購房客戶因工作繁忙，一年當中只能有較少的時間前來休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產閑置維護成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護等費用）偏高，使得產權酒店、酒店式公寓等休閑度假產品應運而生。目前，在三亞產權酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產市場的新寵。“椰夢長廊”號稱亞洲第一，它連接三亞市區(qū)呈“一”字形沿海分布其房價、地價水平和國內大多數城市不同的是，與距離市區(qū)的遠近關系不大，而與海的距離相關 在三亞離市中心近的房價、地價反而更低。而對于“第二居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質量以及私密性程度等，所以就出現了三亞房價、地價與市中心距離遠近無關，而與旅游度假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關的現象。2. 旅游收入占全市GDP的70％左右。4. 近三年來三亞市房地產的需求量以每年30%的速度增長。 二、控制項目開發(fā)建設,提高銷售速度1. 盡管房地產業(yè)已成為三亞的主導產業(yè)之一,但當地官方并不盲目追求發(fā)展速度,提出了穩(wěn)健發(fā)展的思路。同時,兼顧市民改善住房條件需要,努力提高居民的住房質量。也就是說,今后那些小型的房產公司進入三亞的門檻將越來越高,難度將越來越大。省委常委/三亞市委書記于迅表示,三亞房地產要著重放在成片開發(fā)上,爭取年內出現一些大型的商住區(qū)。 四、三亞房地產市場的七大特征三亞市在售的項目中,物業(yè)類型主要為公寓/別墅/產權式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,約占一半以上,一般分布在具有一定景觀的區(qū)域；別墅項目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一線海景/河景/山景中最好的位置；產權式酒店所占比例約為10%,主要分布在大東海/亞龍灣兩個片區(qū)和三亞灣沿線的部分項目中。由官方倡導和主張,首次提出控制房產開發(fā)規(guī)模,主張開發(fā)一些大型社區(qū),以引導房地產業(yè)更加注重質量和檔次。 1) 三亞許多已售/在售樓盤是通過對遺留爛尾樓重新包裝后的產物。,。這一特征有以下兩種表現形式:1) 其一:土地性質沒變,變的是建筑的使用功能(如產權式酒店/旅游用地等)。這個減少了的10年產權期限,也在折損物業(yè)的價值。2) 單純利用海景資源:三亞地產開發(fā)大多依托于海景資源,如時代海岸/山水國際等,對海景資源的單一/原始利用方式使三亞地產呈現出雷同化的趨勢。,(44814套),。三亞當前的房產樓盤在建設過程中，加大了項目策劃、規(guī)劃設計方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設和建筑景觀效果。功能檔次上符合了三亞國際旅游度假城市定位的要求。 七、三亞灣片區(qū)分析1) 片區(qū)現狀: 三亞灣片區(qū)位于三亞市區(qū)西部,海岸長度約17公里,是三亞具一定規(guī)模/自然條件良好的旅游度假區(qū)。2) 特色環(huán)境:該片區(qū)具有漫長的海岸線,是三亞重點開發(fā)的旅游度假區(qū),也是三亞政府重點的景觀保護區(qū),最具吸引力的當屬海水和沙灘。4) 片區(qū)交通:目前該片區(qū)的交通主要依靠新建的濱海路,在濱海路北側的二線區(qū)域目前正在建設一條與濱海路平行的道路,這也將是該片區(qū)未來的主要道路。
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