【正文】 1031項目資金使用計劃及資金籌措表…………………………… 1041固定資產(chǎn)折舊無形與其他資產(chǎn)攤銷計算表………… ………1051內(nèi)銷應(yīng)納增值稅與出口抵退稅……………………… ………1061營業(yè)稅金及附加和增值稅計算表…………………………… 107附圖： 項目所在地理位置圖 總平面布置示意圖第一章 總 論 項目背景 :乾縣安居工程建設(shè)項目：乾縣城建開發(fā)公司擬建設(shè)的安居工程小區(qū)，位于乾縣城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路。目前該區(qū)域村民住宅用地，有臨時簡易用房，但由于市政條件落后，居住環(huán)境臟、亂、差，不利于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)及社會的發(fā)展。　　3．乾縣概況乾縣在黃帝時稱好峙，為祭天之所．夏朝時為雍州之域，商時為岐周之地，春秋戰(zhàn)國時屬秦。秦始皇統(tǒng)一六國，建都咸陽，好峙屬京畿輔地．北魏時改好峙為漠西縣，隋改為上宜縣，唐又置好峙．唐睿宗文明元年(684)，唐高宗取葬縣北之梁山，謂“乾陵”，遂更縣名為“奉天”，以奉祀乾陵。唐昭宗乾寧二年(895)以奉天縣置乾州。19′36″34176。00′13″108176。由于地處鄂爾多斯地臺南緣與渭河斷裂盆地的結(jié)合部，形成南部黃土臺原、中部帶狀平原、北部丘陵溝壑三個地形地貌。氣候溫和，四季分明，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫13．1℃，無霜期為224天，年平均降雨量573590毫米。 乾縣農(nóng)業(yè)資源豐富，尤以土地資源為最。主產(chǎn)小麥、玉米和黃豆、紅薯等。全縣果園占地22萬畝，出產(chǎn)的蘋果、梨、柿子質(zhì)地優(yōu)良，遠(yuǎn)銷全國各地。境內(nèi)有漆水、漠谷、泔河三條主要河流?！　∏h素有“干縣”之稱，干旱歷來是制約經(jīng)濟(jì)特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的主要因素。 乾縣經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主。中共十一屆三中全會以來，農(nóng)村普遍推行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，貫徹落實了“既要抓好糧食生產(chǎn)，又要積極發(fā)展多種經(jīng)營”的方針，極大地調(diào)動了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高速發(fā)展。 　　乾縣的工業(yè)生產(chǎn)建國后經(jīng)歷了從無到有、從小到大、從手工業(yè)到大工業(yè)、從基礎(chǔ)工業(yè)到高科技企業(yè)、從單一的全民所有制到國有、集體、合資、私營并舉的發(fā)展過程。工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2．3億元。 乾縣是古絲綢之路上的重鎮(zhèn)，歷史上交通較為便利。先后修建了乾普、乾興、乾扶等主要公路干線。1989年建成了橫跨夾道河全長278．4米、高60米、寬9米的漠谷大橋，使千年天塹變通途，促進(jìn)了乾縣東西物資交流。 　　乾縣商流貿(mào)易歷史上就比較活躍。隨著工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和商流貿(mào)易的日趨活躍，財稅、金融事業(yè)有了較大發(fā)展，人民生活水平顯著提高，居住條件明顯改善，高檔消費品不斷增加。但北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)還有少部分困難戶溫飽問題未徹底解決。唐初就設(shè)有專門教育機(jī)構(gòu)，宋時設(shè)儒學(xué)，元時增設(shè)社學(xué)，先后建立乾陽、紫陽、文明等書院，吸引廠四方學(xué)子。截至1998年，全縣計有縣轄高中7所，鄉(xiāng)轄初中27所，小學(xué)416所。共有在校學(xué)生113323名。群眾性的文化藝術(shù)活動普遍開展。醫(yī)療衛(wèi)生條件顯著改善，縣上建立了人民醫(yī)院、中醫(yī)院、婦幼保健院和衛(wèi)生防疫站，共有：衛(wèi)生機(jī)構(gòu)485個，從上到下已初步形成了醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)。 乾縣有著閃光耀彩的人文歷史，古好峙為黃帝祭天之所。 乾縣人杰地靈，名人輩出，名垂青史者有唐代趙隱，全家有“一烈士，三宰相，五進(jìn)士，六御史”之譽(yù)；元代楊奐，著述甚豐，提倡理學(xué)，時稱“關(guān)中夫子”；清代王郡曾任臺灣總兵，屢平海盜，政聲卓著；近代著名劇作家范紫東，平生創(chuàng)作《三滴血》等秦腔劇70余本；著名外交家王炳南，曾擔(dān)任中美大使級會談首席代表、外交部副部長、對外友協(xié)會長等要職。明末農(nóng)民起義領(lǐng)袖李自成圍乾州以攻西安時；邑人宋企郊毅然棄官，歸附義軍。1926年8月中國共產(chǎn)黨在乾縣建立了特別支部，傳播馬列主義，組織農(nóng)民抗糧抗捐，除暴安良，在群眾中播下了革命的火種。1935年冬，黨又組織了鐵佛寺武裝起義，成立了陜甘邊游擊隊，開展了地方武裝斗爭。共產(chǎn)黨員楊森、張庚良，抗日將領(lǐng)高鵬在抗日前線壯烈犧牲。建國后有抗美援朝、保家衛(wèi)國的魏官祥、田生春等31名烈士，有為搶救國家財產(chǎn)英勇獻(xiàn)身的軍人景志強(qiáng)，有舍己救人的復(fù)退軍人王振西等，為我們樹立了光輝的榜樣。除此之外，全縣還有隋恭帝楊侑莊陵、唐僖宗靖陵和秦梁山宮、甘泉宮等古遺址88處。為了進(jìn)一步促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展，政府將旅游事業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，已著手恢復(fù)乾陵地面建筑，加快旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，乾縣城鄉(xiāng)面貌日新月異，縣城內(nèi)拓寬了東西大街，擴(kuò)建了風(fēng)水臺街和泰山廟街，新建了東新街，各巷道大都鋪上了水泥路面。全縣所有村莊都通了電，不少村莊都用上了自來水，北部山區(qū)基本改變了人畜飲水困難的局面。城區(qū)建設(shè)面積已由建國初的3．5平方公里擴(kuò)大到6．44平方公里。 乾縣人民世世代代在這塊古老的土地上繁衍生息，奮發(fā)圖強(qiáng)，譜寫了光榮的歷史，開創(chuàng)了輝煌的業(yè)績。但這只是在社會主義現(xiàn)代化建設(shè)道路上邁出的重要的一步，未來的任務(wù)還十分艱巨，任重而道遠(yuǎn)。 可行性研究報告編制依據(jù) （1）編制《報告》的委托合同（2）國家頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （3）乾縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （4）乾縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （5）乾縣城市總體規(guī)劃大綱（20062020年） （6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）《咸陽市基準(zhǔn)地價》（8）乾縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（9）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。為了響應(yīng)國家的安居工程，乾縣城建開發(fā)公司決定規(guī)劃、開發(fā)安居住宅小區(qū)。乾縣規(guī)劃期內(nèi)，政府工作重心逐步轉(zhuǎn)向保障性住房體系建設(shè)，通過加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、深化體制改革、加大資金投入、加強(qiáng)監(jiān)督管理，完善措施等逐步提高保障水平，擴(kuò)大保障面。保障性住房堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分步實施”的方針，由政府統(tǒng)一組織實施?！　”Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)資金管理。廉租住房建設(shè)資金列入本級財政支出范圍，設(shè)立專門預(yù)算支出科目，安排廉租住房保障資金，土地出讓金凈收益用于廉租住房保障資金的比例不低于10%，住房公積金增值收益扣除計提款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的全部余額保障資金，省級財政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金及中央財政安排的廉租住房保障專項補(bǔ)助資金等多渠道籌集。進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金管理，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。嚴(yán)格執(zhí)行國家廉租住房管理的各項政策，以經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中套建廉租住房和貨幣補(bǔ)貼、租金核減三種方式，向符合條件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或?qū)ΜF(xiàn)承租公有住房的城市最低收入家庭給予租金減免。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)適用房管理的各項政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管，進(jìn)一步落實經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂購買合同起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。促進(jìn)住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化，重點建設(shè)直管公共租賃住房，擴(kuò)大公共租賃住房的來源，鼓勵直管公房管理單位建設(shè)公共租賃住房；加強(qiáng)公共租賃住房對我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。　　調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證住房用地供應(yīng)?！　∵m當(dāng)提高住宅建設(shè)容積率?！　⊥Ｖ箘e墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。保障性住房用地采取土地劃撥方式供應(yīng)。結(jié)合城市住房發(fā)展規(guī)劃，適時完善路、水、電、氣、熱等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。 該項目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于商業(yè)氛圍的初步形成，完善該區(qū)域的“產(chǎn)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并改善乾縣區(qū)域的面貌。 （），分四塊，（6600平米）、（1344平米）、（）、（5690平米）?？偩幼魯?shù)286戶，規(guī)劃總居住人口1128人，綠化覆蓋率34%。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā)安居小區(qū)，致力于為在咸陽市工作的員工提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 ；　　溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 ； 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 ；　　溫馨來自情感的交流、理智的選擇，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。 （2） 雨水、污水排放 市政現(xiàn)有現(xiàn)狀的雨水管線和污水管線，可以就進(jìn)排入。 （4）供電 擬采用開閉站引電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。 （5） 供氣 目前天然氣主管道鋪設(shè)已經(jīng)技術(shù)論證，正在逐步為各小區(qū)安裝。本項目各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 （6）電信 本項目擬由市電信局解決。其中：流動資金 萬元。符合陜西省建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（2007年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》規(guī)定的：人均建筑面積不大于24平米；；；綠地率34%38%。 考慮到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如場坪、娛樂中心及安保措施。而且要重視該項目的社會效益?！　?009年，中華人民共和國成立60周年，中國的房地產(chǎn)從1978年改革開放開始，已經(jīng)走過30個年頭。在中國人眼里，12年是一個輪回，而對于房地產(chǎn)業(yè)來說，十年則意味著一個階段的調(diào)整。通過三十年三個階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設(shè)稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個追求生存居住的階段。福利分房制度是當(dāng)時最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)制度，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個階段的主要表現(xiàn)。1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制?！　。ǘ?、住房市場化階段（1992年——2002年）　　雖然1998年我國才取消了福利分房的制度。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進(jìn)入商品市場的運作領(lǐng)域，從解決生存需要進(jìn)入到了舒適居住的階段?！薄　‰S著國家住房制度的深入改革以及住房市場化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場得到了極大的促進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)也由上世紀(jì)90年代初全省200余家發(fā)展到2002年僅西安市就600多家。這個時間段的陜西省房地產(chǎn)市場集起步、發(fā)展、上升為一體，完成了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展， 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場品質(zhì)化階段（2002年至今）　　從2000年開始西部大開發(fā)的實施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機(jī)遇，借著開發(fā)的東風(fēng)，地產(chǎn)也蓬勃的發(fā)展。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，陜西省的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展的順風(fēng)順?biāo)?。而伴隨著09年天水——關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的誕生，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來了發(fā)展的高峰。這個十年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)整中穩(wěn)步前行的過程，也是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過程，這個過程主要就是對房地產(chǎn)品質(zhì)化的要求，品質(zhì)化包括房地產(chǎn)的現(xiàn)代化、品牌化、以及文化居住、差異化、細(xì)化等等多方面的綜合。而購房者的觀念也有所調(diào)整，以前人們僅僅將房子作為居住的場所，而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價值體現(xiàn)，對項目的品質(zhì)有了更為確切的認(rèn)識。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質(zhì)化房地產(chǎn)競爭。以西安市為例，（西安是陜西省省會，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在60%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。以省會西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元，中檔住宅為每平方米7000元，高檔住宅為每平方米一萬至一萬五千元千元。其他城市的房地產(chǎn)市場是突飛猛漲的，而西安的房地產(chǎn)市場是循序漸進(jìn)的，穩(wěn)中有升的，市場很平穩(wěn)。建成后，以戶均建筑面積為100平方米計算，也至少可滿足10萬戶家庭的居住需求?！　。ㄈ﹦傂孕枨髲?qiáng)勁，市場需求潛力較大　　2009年11月，%，%。自1992年以來，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場初步啟動到相對高速發(fā)展以來，今年110月西安樓市銷量已超18年歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。　?。ㄋ模╆兾魇》康禺a(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢　　從1999年開始至今10年的房地產(chǎn)價格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，陜西省房地產(chǎn)銷售價格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從1999年到2002年，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度保持在百分之一點多，之后波動上升，%的增幅，08年雖然受到國際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度卻再次提高，%。消費需求、投資需求、供給緊張以及房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加都會導(dǎo)致我省房地產(chǎn)價格繼續(xù)上揚?！　。ㄎ澹┚幼摹坝小钡健皟?yōu)”　　從1999年到2008年的十年間，而與92年的人均住房面積不到10平方米相比，翻了近一倍。　?。┒址拷灰资袌霾粔蚧钴S　　二手房市場的迅速拓展，對盡快緩解無房戶住房需求，盤活陜西整個房地產(chǎn)業(yè)一級市級都有著積極意義。以西安市為例，其二手房市場2002年啟動，當(dāng)年交易量不足40萬平方米。而上海、廣州等城市二手房交易量已超過了新建房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當(dāng)。而陜西二手房交易市場的發(fā)展?fàn)顩r，則表明陜西房地產(chǎn)市場仍存在著較大的結(jié)構(gòu)性缺陷，二手房市場不夠活躍，有待進(jìn)一步的加強(qiáng)。當(dāng)前我國的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。　?。ò耍┱咧脐兾魇〉禺a(chǎn)快速發(fā)展　　從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重慶）、以至最近的天水——關(guān)注經(jīng)濟(jì)帶，一系列利好政策的實施以及將要實施都對陜西省的房地產(chǎn)市場有著積極促進(jìn)的作用. 三、陜西房地產(chǎn)市場典型城市房地產(chǎn)發(fā)展分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心通過對十個典型城市的調(diào)研分析，按照各個城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按照相?yīng)的比重得出陜西省整體普通住宅的均價為4297元/㎡?！　。ㄒ唬┪靼玻?181元/㎡）　　西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展從1992年起步，經(jīng)過1992－1999 年的起步、調(diào)整上升期，到2000－2002 年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展期，經(jīng)歷了2003－2007的政策調(diào)整、快速提升期，