【正文】 52062021034135709604111793備注： 區(qū)域內總商鋪量為4137個，總商業(yè)使用面積為111，793平米。 在上述各商業(yè)大廈中，朝外門主要以零售為主，與區(qū)域內整體批發(fā)業(yè)務不符，因此不計算在內。因此，區(qū)域內的有效商業(yè)業(yè)態(tài)數量及有效商業(yè)面積明細如下：大 廈名 稱服裝（含童裝、內衣）鞋箱包裘皮數 量合 計數量（個）面積（㎡）數量（個）面積（㎡）數量（個）面積（㎡）數量（個）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————290吉利大廈4217893891602————————510天雅大廈387890124899325115251150665國星1172106————————————117萬邦1212001313003535001127200172東方圣元781170————575————83華聲192000————9814700————117雅寶臨街51306031802120683420124漢鼎————————————60180060日壇南樓951425————————————95日壇北樓52780————————0052奧特利瑪————1362304————————136老番街2001600————————————200合計16175691702652621面積合計3457519401190101357086556各商業(yè)大廈有效業(yè)態(tài)數量及業(yè)態(tài)面積比例大 廈名 稱服裝（含童裝、內衣）鞋箱包裘皮數量比（％）面積比（％）數量比（％）面積比（％）數量比（％）面積比（％）數量比（％）面積比（％）雅寶大廈21————吉利大廈————————天雅大廈國星————————————萬邦東方圣元————————華聲————————雅寶臨街漢鼎————————————日壇南樓————————————日壇北樓————————00奧特利瑪————————————老番街————————————各商業(yè)大廈商鋪總數量及商業(yè)總面積比例大廈名稱數量總數量比例總商業(yè)使用面積總面積比例雅寶大廈2909023吉利大廈510949511天雅大廈66520098國星1172106萬邦17213200東方圣元831245華聲11716700雅寶臨街1246780漢鼎601800日壇南樓951425日壇北樓52780奧特利瑪1362304老番街2001600合計262186556區(qū)域內業(yè)態(tài)數量面積比例匯總表業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計數量個數16175691702652621比例（%）10．1使用面積平米3457519401190101357086556比例（%）4022總結：區(qū)域內主要業(yè)態(tài)按數量多少依次為服裝、鞋、裘皮和箱包。因此，應將其從小百貨中分離，和泳衣一并歸入服裝的范疇。箱包類業(yè)態(tài)的數量雖然少，%，但商業(yè)總面積較大，占總面積的22％，說明商戶需求的標準攤位面積較大。 核心商圈租金水平分析區(qū)域內各商業(yè)大廈租賃價格明細大廈名稱業(yè)態(tài)（元/月/平米使用面積）備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—天雅大廈服裝類標準攤位轉租金每月約2萬元，轉讓費約40—50萬元；鞋類轉讓費標準房間約50萬，位置較好的大戶房間可達100萬元左右。吉利大廈700700——天雅大廈600—660500—660660600—660國星550———萬邦230—255230255255—400東方圣元350—450—450—華聲180—180—雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———朝外門400—500650650—漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——總結：核心商圈中，萬邦和華聲是由寫字樓改建而成的市場，現有商戶多為原北斗星和臨街商戶，由于拆遷改造時，其他商業(yè)大廈無空置鋪位，因此不得已選擇了萬邦和華聲，因此租金不具備參照性，所以摒棄。在核心商圈主流的幾個商業(yè)大廈中，租金最高的為700元/月/平米使用面積，最低的400元/月/平米使用面積，主流租金在600元/月/平米使用面積左右波動。轉租金和轉讓費現象，在區(qū)域內除在天雅大廈和吉利大廈存在外，在其他商業(yè)大廈較少，轉租或轉讓價格的高低只和攤位所在大廈的整體經營狀況相關，和市場需求關系并不明顯。 （四）區(qū)域內服務業(yè)態(tài)調研分析（詳細資料見附件報告）1. 區(qū)域內各商業(yè)大廈的主要服務業(yè)態(tài)集中在銀行、中西餐廳、物流服務公司、商務中心和多功能廳，主要用于滿足大廈內商戶和消費者需求，屬于大廈配套的一部分。3. 隨著經濟的不斷發(fā)展，區(qū)域內現有服務業(yè)態(tài)的數量已經無法滿足雅寶商圈內上萬商戶、消費者的需求，現在雅寶商圈內的不少消費者已經擴散到臨近區(qū)域消費，如藍島等地。5. 雖然朝外門商圈的服務業(yè)態(tài)比較齊備，但它面向的主要是全北京的消費者，因此不作為本商圈的主要考慮，例如錢柜。結論區(qū)域內服務業(yè)態(tài)由于日壇上街的開發(fā)建設，已經基本能夠滿足雅寶區(qū)域的需求。但在調研中也發(fā)現，區(qū)域內諸如大堂、大型咖啡廳等滿足公共休憩、商務洽談的場所十分匱乏。（五）核心商圈物流狀況分析（詳細資料見附件報告）1. 區(qū)域內物流服務公司眾多，據不完全統(tǒng)計，目前已超過100家以上，各物流公司都有各自不同的側重點，如308A、308B只往烏克蘭發(fā)貨，而158只往遠東地區(qū)發(fā)貨。特別是走莫斯科的貨品，經常會因為莫斯科灰色清關等原因被罰沒，風險性大。4. 物流公司中發(fā)往國外的貨品不僅僅來自于，有不少都是由南方的廠家直接向國外發(fā)貨，另外大紅門的一些服裝廠家也直接向莫斯科等地直接發(fā)貨。 6. 物流公司的發(fā)貨方式根據運輸情況會出現不同的側重，如2005年，由于清關的原因，導致空運冷落。而近年來雅寶路區(qū)域內的拆遷，也導致了不少物流公司分流到區(qū)域外，如四惠、小武基、大北窯南等地都有專做物流生意的公司。物流公司主要是為雅寶路區(qū)域內的消費者服務的，同區(qū)域內的某個商業(yè)大廈的興衰沒有任何必然的關系。因此，我們考慮了涉外貿易為主的秀水市場和雅秀市場。另外，由于邊貿最早起源于新疆地區(qū)和綏芬河，同時，現在的不少消費者也同時在新疆進行貿易，因此，我們也把新疆作為輻射商圈進行研究。由于臨近，雅寶商圈的一些消費者會去進貨，但主要集中在一些特色商品，如唐裝等，由于進貨數量少，因此單位價格高。對于本項目，秀水僅有極少數的商戶表示會觀望。因此，雖然秀水可以作為的輻射商圈，但由于經營方式的差異，二者互通的可能性較小。由于雅秀已經偏離雅寶商圈，商戶的經營方式為零售和小型零批。大紅門大紅門的一些商家既在經營對外貿易，也在大紅門經營對內貿易，甚至在莫斯科設立直銷點，但畢竟是極少數。因此，只有極少的大戶才有可能進入經營。新疆邊疆賓館商貿城概述：1) 邊貿最早出現在新疆和東北的邊境城市，由于邊境城市生活和交易條件較差，因此逐步從邊境城市轉移到靠近內陸的中心城市。3) 經過若干年的發(fā)展，鞋和服裝集中在邊疆賓館商貿城，小百貨集中在新疆商貿城，家居集中在華凌商貿城。由于商戶日漸增多，因此，現在的邊疆賓館商貿城將原3層的格局擴建成4層，一層為鞋，二層以上全部為服裝，原有倉庫也改建為市場。這里的主要交易方式為現貨交易，以陸運為主。3) 早期在邊疆賓館商貿城中的消費者來自各個國家，但隨著北京邊貿的興起，高收入國家的消費者許多轉向北京，只有中低收入國家仍在新疆進貨，近幾年，巴庫、哈薩克斯坦成為主要的貿易國家。總結1) 在北京經營的商戶，有不少都在新疆邊疆賓館商貿城有攤位，將過季產品和低檔次產品銷往新疆。2) 另外，許多消費者從北京定貨后，先由內陸運往新疆，然后再轉道各國家。3) 新疆的小百貨交易量大于北京，因此很多做小百貨生意的消費者會選擇到新疆進貨或直接到義烏進貨。六大商業(yè)區(qū)域各自獨立，但實行統(tǒng)一的商業(yè)運營模式，從而形成互動的商業(yè)綜合體系。1．3日壇國際廣場1) 位置：日壇公園北側2) 價格：未定3) 項目總規(guī)模：約8萬平方米4) 開業(yè)時間：2008奧運前夕正式投入使用5) 業(yè)態(tài)及面積 主體建筑頂部采用超大的玻璃穹頂，陽光明媚、風格獨特的頂層酒吧街市與世界各國經典園林景觀交相呼應。6) 日壇上街業(yè)態(tài)及面積樓層業(yè)態(tài)面積層高B3停車場約30200平方米 米B2約30200平方米 米B1機動車道及臨時泊車帶約30200平方米 米F1東西側均臨步行街，特色酒吧、咖啡店、精品店約22500平方米F2服飾街市約22500平方米F3餐飲約22500平方米F4特色酒吧、世界各國的經典園林藝術景觀約20000平方米~ 7米，頂部采用超大玻璃穹頂合計178100平方米1．5天雅二期1) 位置：天雅地下東側.2) 價格：600元/平米/月.3) 項目總規(guī)模：約4000平方米，約85個攤位，面積在18—110平米.4) 開業(yè)時間：2006年3月1日5) 項目簡介：經營項目為百貨、內衣、床上用品等，經營方式批零兼營，不同于以往百貨類攤位經營方式，全部為精品間設計，提高小商品市場的整體檔次。而天雅二期主要針對的是精品小百貨類商戶，與本項目主體定位關聯(lián)不大，因此也不作為重點考慮項目。區(qū)域內重點競爭項目分析研究2．1雅寶城業(yè)態(tài)布局及功能設置樓層業(yè)態(tài)標準攤位面積（建筑平米）售價(建筑平米/萬元)單層面積（建筑面積）備注B3停車場約450個————4621平方米使用率約65％雅寶城總規(guī)模約63000平米，除大廈外包含了門前廣場等公建B2————B1小商品10—15F1珠寶1509—10 F2裘皮100F3F4F5服裝套裝/內衣F6童裝503246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米大戶房間F11F12箱包1745平方米合計57329平方米2．2雅寶城樓層規(guī)劃布局分析：1) 雅寶城由于樓體呈長方形設置，因此整體使用率較高，根據現有樓層平面圖計算，使用率約為65％左右。3) 根據現有規(guī)劃計算，主流商鋪使用面積約為40平米，略微偏大。6) 雅寶城主洗手間設置在商場中心，損失了良好的商業(yè)地段，又因其電梯核心筒和氣味等阻礙了周邊商鋪的正常經營。3) 單層面積4600平米，也是區(qū)域內單層面積最大的項目。5) 整體業(yè)態(tài)布局迎合商圈內業(yè)態(tài)分布狀況，容易吸引目標客群。7) 有大型的中心廣場，環(huán)境優(yōu)越。9) 項目新建售樓處，同時樹立大型工地圍擋，在品牌形象推廣方面具備一定優(yōu)勢。11) 項目緊鄰日壇上街，對人氣帶動有一定作用。2) 通過前期對雅寶城進行的幾次實地調研，發(fā)現項目在推廣和營銷方面有諸多不足。3) 目前只針對購買商戶進行銷售，未考慮租賃商戶，如銷售不暢，則意味著喪失了另一主要客群。區(qū)域內潛在競爭項目3．1金麒麟 項目總規(guī)模：約5萬平方米該項目于2006年將有實質性突破，如本項目與其入市時間接近，將成為較有競爭力的對手。 位置：吉利東側，從現情報所到本項目地塊北邊（八）商戶調研見附件報告五（九）消費者調研見附件報告六第二部分：本項目分析