關于封閉陽臺的法律依據(jù)-在線瀏覽
2024-08-08 00:40本頁面
【正文】 原告為履行物業(yè)管理職責與被告簽訂的物業(yè)管理服務合同為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者（業(yè)主）的關系。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容無效。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。這些規(guī)定不僅對于經(jīng)濟上處于弱者地位的消費者的權利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟優(yōu)勢損害消費者的利益。首先，本案原告在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時違背有關行政規(guī)定，對房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可，業(yè)主認為陽臺是封閉的，物業(yè)管理公司認為是不封閉的。其次，原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中，沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權利而強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容應為無效。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。法院根據(jù)以上規(guī)定，最終駁回了原告的訴訟請求。物業(yè)管理公司有獨立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權利并承擔民事責任，屬于企業(yè)法人。因此，物業(yè)管理公司應為《消費者權益保護法》意義上的“經(jīng)營者”，其與業(yè)主之間的法律關系是服務者與被服務者，即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關系，雙方的權利義務應受有關消費者保護法的調(diào)整和保護。三、 業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權 本案是因業(yè)主使用陽臺而引起的物業(yè)管理糾紛。同時規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權之標的物的建筑物部分。區(qū)分所有權人對專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權人的共同利益。業(yè)主對封閉或不封閉的陽臺享有占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人干涉。當然，法律在有些情況下會對業(yè)主的使用進行限制，從我國的立法看，常見的限制主要是針對業(yè)主在裝修中改變建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是對于建筑物的承重結(jié)構(gòu)不得進行拆改。所以，對未向外側(cè)擴展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應認定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當行為。封陽臺違法？同里人家別墅位于風光旖旎的同里湖邊,2004年4月,張先生以近300萬元的價格購買了一幢獨立別墅。據(jù)了解,張先生早在入住前就與物業(yè)簽訂了協(xié)議,上面明確說明業(yè)主“不得封閉陽臺”。昨日,蘇州吳江市人民法院作出一審判決,張先生封閉陽臺的“違約”動作竟然受到了法院的支持,事態(tài)的發(fā)展究竟是怎么回事呢?本報記者進行了走訪調(diào)查。2005年11月,張先生拿房開始裝修,新景公司則按約履行起了物業(yè)管理職責。開始裝修后,由于二樓陽臺和三樓露臺沒有遮蔽物,為敞開式設計,張先生就將陽臺和露臺全部封了起來。然而,張先生的舉動很快招來了物業(yè)公司的不滿,原來在雙方簽訂的協(xié)議中有這樣一個條款,明確了如下規(guī)定,“住房房屋及陽臺僅作居住使用,不得封閉陽臺、露臺或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、改變住宅外立面”,不得“封閉陽臺,加裝防盜棚等”。于是物業(yè)公司多次發(fā)函要求張先生拆除,但張先生沒有理睬。業(yè)主:物業(yè)無權禁止封陽臺對于物業(yè)公司的訴訟,張先生列出四條理由駁斥物業(yè)。是否封閉陽臺是業(yè)主的權利,物業(yè)公司無權干涉。何況,封閉陽臺的行為是出于生活之需,并且也采用了與別墅外觀同樣顏色的材料,這既顧及了物業(yè)外表的美觀,也不違反國家在物業(yè)管理方面的相關法律規(guī)定。另外,
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