【正文】 步佐證王少卿的結(jié)論，他指出公共租界土地價格通過土地稅的路徑影響公共資本的投資，進(jìn)而促進(jìn)城市化的發(fā)展，這一效果在上世紀(jì)、年代甚至是應(yīng)對城市化高成本壓力的關(guān)鍵 高峰. 近代上海公共租界的土地價格、地稅制度與城市化（18451930年）[J], 財經(jīng)研究，20XX年8月，第39卷第8期：40—50.。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔。至于上海公共租界地價問題的專門研究，洪瑞堅（）從公共租界的地稅制度出發(fā)，通過地稅制度的確立及發(fā)展剖析地稅制度與地價增長之間的關(guān)系 洪瑞堅. 上海公共租界的地價和地稅[J], 市政評論,1936年第10期。高峰（）則著眼于土地價格對上海公共租界的城市化影響的探究 高峰. 近代上海公共租界的土地價格、地稅制度與城市化（18451930年）[J], 財經(jīng)研究，20XX年8月，第39卷第8期：40—50.。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷。三、 上海公共租界的地價變動情況從關(guān)于近代上海地價的相關(guān)資料可以看到，開埠之后的上海土地價格在數(shù)十年間發(fā)生了巨大的增幅。以上世紀(jì)年代初上海最繁華的地段——南京路、黃浦灘一帶為例，“彼時猶為荒涼漁村，每畝地價不過十元左右”，而短短數(shù)十年間就已經(jīng)漲至數(shù)十萬元，其增值幅度確實令人汗顏。根據(jù)羅志如對相關(guān)數(shù)據(jù)的整理，上海各地段的地價基本每年保持兩位數(shù)的增值幅度，大多處于的范圍內(nèi)。張輝在其《上海市地價研究》一書中提到，像年南京路、貴州路附近地方每畝平均地價是兩，到年已經(jīng)漲至兩畝。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚。表 上海市各地處的土地價格增值情況年份地基當(dāng)時每畝價格（兩）每畝價格（，兩）每年復(fù)利北四川路近東洋學(xué)堂蘭路近華德路華德路近蘭路楊樹浦路近滬江大學(xué)楊樹浦路近蘭路福煦路近海格路祁祺路近辣斐德路馬斯南路近辣斐德路霞飛路近福開森路環(huán)龍路號四藏路東南京路靜安寺路近馬霍路北河南路近商務(wù)印書館辣斐德路近祁齊路海格路近區(qū)潑來斯路靜安寺路近赫德路愚園路近憶定盤路蘇州河近曹家渡南京路四川路角霞飛路阿爾盤路角出處：羅志如. 統(tǒng)計表中之上海[]年版，第頁。而進(jìn)入民國之后，根據(jù)高峰（）的相關(guān)推算，可以看到在年之前，上海地價處于一個相對平穩(wěn)的狀況。短短十來年間土地價格翻了將近三番。蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄。針對上海公共租界土地價格在年后有明顯的上漲幅度，本文參考當(dāng)時市場中大米、麥子、面粉等主要糧食的主要年平均價格的變動幅度，可以看到，盡管土地價格與當(dāng)時市場中的主要糧食價格變動一樣存在較大的震蕩區(qū)間。很明顯，除了受到相關(guān)通脹因素的影響外，土地價格的保值功能得到很好的體現(xiàn)，即公共租界土地價格的變動應(yīng)該受到其他方面因素的影響。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆?！暗仄ぁ背霈F(xiàn)頻度要少于“地產(chǎn)”和“房屋”，則說明上海土地市場交易更多是“房屋”的交易?！渡陥蟆纷鳛榻袊虾Ｉ鐣畹挠涗涊d體之一，其內(nèi)容或多或少反映當(dāng)時的社會現(xiàn)狀。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑?！渡陥蟆纷鳛橐环菥C合性近代報刊，其中包含了諸多商業(yè)廣告和報道。而世紀(jì)年代地價的快速上漲與詞條頻度的上升相吻合，說明這一時期地產(chǎn)業(yè)處于相對繁榮期。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)。張輝（）在其《上海市地價研究》中認(rèn)為，人口的增加、政治局勢、道契（ ）、市政管理、不動產(chǎn)所有權(quán)觀念、上海的內(nèi)外貿(mào)易、工商業(yè)發(fā)展、交通的發(fā)展、地產(chǎn)投機(jī)、文化設(shè)施與場所都對公共租界乃至上海的地價上漲產(chǎn)生了重要的影響?？偟膩碚f，一方面，這些原因確實是面面俱到、相當(dāng)全面；但另一方面，諸多原因卻難以真正解決理解上海公共租界地價問題。為此，在下文中將針對公共租界的地價問題展開更為具體的論證與分析。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚。國家之災(zāi)患，亦未有較以地價值發(fā)生搖動后，發(fā)生恐慌時更劇烈者”。而其中的重要影響因素，無外乎是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要大量的城市用地作為自然物質(zhì)支撐。益以租界橫亙其間，近數(shù)十年來，人口之激增，一躍而位居世界都市第五” 張輝. 上海市地價研究[M]，上海：上海正中書局，1935年版.。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門。事實上，由于租界特殊的歷史性質(zhì)和政治特性，近代上海的公共租界和法租界一直被當(dāng)成是避難的去處,“內(nèi)地居民歲無寧日，身家性命時有危險，富有者多置滬地，中產(chǎn)之流亦往往舉家遷滬，以謀安全” 陳炎林編著. 上海地產(chǎn)大全[M], 上海：上海書店，1933年版，第53頁.。張輝在其《上海市地價研究》中也有相關(guān)的記錄，在太平天國運(yùn)動期間，由于太平軍于年攻陷蘇州，進(jìn)入租界避難的華人絡(luò)繹不絕。更為重要的是，遷入的移民中有相當(dāng)一部分屬于“殷富華人”遷入。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩。表 上海公共租界人口增長表（—） 羅志如. 統(tǒng)計表中之上海[M],1932年版, 第21頁.堯側(cè)閆繭絳闕絢勵蜆贅。年份人口數(shù)增長率注：以年公共租界擴(kuò)界后的年人口數(shù)為?；浇涕L老會傳教士盡管數(shù)字被夸大，但受戰(zhàn)亂影響大量人口流入公共租界確是不爭事實。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒。至于年期間上海公共租界的人口增加因素，在鄒依仁的《舊上海的人口變遷研究》一書中分析道，舊上海的人口自然增長率至多在千分之二十 鄒依仁. 舊上海的人口變遷研究[M],上海人民出版社，1980年第一版，第1314頁。以年公共租界人口萬為基數(shù)，每年大致僅增長余人。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴。根據(jù)羅志如提供的上海公共租界人口籍貫分布相關(guān)信息，遷入上海的大部分人口在籍貫分布上有以下特點：、主要集中于上海附近的省份，比如江蘇、浙江、安徽；、除廣東外，距離上海的遠(yuǎn)近與其有關(guān)省份籍貫人口數(shù)量成正比。（鄒依仁，）。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰。根據(jù)城鄉(xiāng)二元的情況，上海附近省份很多人口會跑到上海謀生；、籍貫為河北、安徽、山東、河南的人口在年間遷入的原因可能在于北方的軍閥戰(zhàn)亂和相關(guān)自然災(zāi)害的影響，即難民遷入；、廣東籍貫人口遷入較多則可能是貿(mào)易需要帶動的。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖。根據(jù)地產(chǎn)市場的供需關(guān)系看，人口的大量流入會增加置地、購房、租房的需求，進(jìn)而促使土地價格的不斷上漲。根據(jù)人口與土地價格變動幅度的對比，土地價格增幅波動范圍要明顯大于人口數(shù)量增幅的變動。假若僅僅是遷入居民數(shù)目的不斷增加，那么地價的增長應(yīng)該是有限的。遷入的居民從攜帶的財富看，無非就是兩種人群——上海附近的富商鄉(xiāng)紳，或者是上海附近地區(qū)的身無分文的難民。那么，相對而言，富商鄉(xiāng)紳等具備一定的財富或者社會地位、名望的家庭或家族方有機(jī)會在公共租界地價上升之后不斷進(jìn)入。另外，除了上海，這些人群完全有能力去往更為安全、生存成本相對而言較低的地區(qū)。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞。圖 上海公共租界人口增幅與地價增幅對比（年）(2） 公共租界城市化的推進(jìn)在考慮人口遷移的因素中，城市化的發(fā)展無疑是一個極為重要的視角。赫希（ . )的說法，城市化是指以人口稀疏并相當(dāng)均勻分布的空間、勞動強(qiáng)度很大且個人分散作業(yè)為特征的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂谢緦α⑻卣鞯某鞘薪?jīng)濟(jì)的變化。根據(jù)人口遷移的推拉理論（ ），唐納德。假若說公共租界的地價在不斷地上升，這對移民而言無疑是一個強(qiáng)大的推力。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖。然而，城市化、人口遷移和土地價格并非一個簡單的直接關(guān)系。，這導(dǎo)致城市內(nèi)部的土地用途競爭激烈，進(jìn)而土地價格隨著土地使用類型轉(zhuǎn)換的激烈程度而變動。，正如野口悠紀(jì)雄指出的，地價高漲不會促進(jìn)土地的高度利用，反而會助長土地的低度利用【日】野口悠紀(jì)雄著. 汪斌譯. 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]. 北京：商務(wù)印書館，1997年12月版，第8頁。因此，在土地價格高漲的背景下，積極推進(jìn)城市的合理規(guī)劃和土地的合理利用是必要的。賈彩彥（）指出，公共租界在近代的城市化建設(shè)中，無疑走在法租界和華界地區(qū)的前面，成為上海城市化的一個模范 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第1920頁。高峰（）也指出，近代上海的城市化確實面臨高成本壓力。土地價格的上漲無疑伴隨著整個過程的始末。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩。城市化的發(fā)展推動了城市土地價格的上漲，加劇了城市土地的級差地租，而這種級差地租的差別主要由于地理位置的差別，這種差別表現(xiàn)為商業(yè)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境的差別和通勤及運(yùn)輸距離的差別 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第2829頁。因此，可以通過土地價格的變動，衡量城市土地的級差地租?！渡虾＝鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展概況（）》中提到，公共租界“中區(qū)和西區(qū)的房屋及辦公大樓增多之后，兩區(qū)馬路上的行人及車輛相應(yīng)大大增多，而跑馬廳的位置又處于恰在中心，通往西區(qū)的道路只有條可行，每天高峰時刻，這幾條馬路上擁擠不堪，加之南來北往的車輛、行人川流不息，致使交通狀況更為惡化” 徐雪筠等譯編. 上海近代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（1882—1991）[M], 上海社會科學(xué)院出版社，1985年版，第282頁。可以看到，人口、城市化、地價三者之間的復(fù)雜關(guān)系早在近代上海的公共租界中就已經(jīng)得到顯著的體現(xiàn)。釷鵒資贏車贖孫滅獅贅慶。中國古代的土地買賣與近現(xiàn)代的地產(chǎn)交易實際上還存在差異?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)形成與發(fā)展的一個重要組成部分就是產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移。雖然過去存在地契、田丹、部照等等作為土地產(chǎn)權(quán)的憑證，但其實質(zhì)是土地交易雙方之間的私人協(xié)商，并沒有專門的法律規(guī)定和保護(hù)。正因如此，城市土地交易的日益頻繁對城市土地產(chǎn)權(quán)管理提出了新的要求 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第27—28頁。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼。鑒此，在英國人與上海當(dāng)?shù)毓賳T的相互博弈和協(xié)商之下，年通過雙方都可以接受的《土地章程》（ ），其中確定了公共租界的根本土地制度——永租制。很明顯，所謂永租制，實際上就是獲得土地的永久使用權(quán)，包括租地者再次轉(zhuǎn)讓出去。正由于永租制和道契制度的確立，公共租界的土地市場才得以快速運(yùn)轉(zhuǎn)。張仲禮在《近代上海城市研究》中舉例道，英冊第號道契，面積畝，年為英國商人滿吉利永租，而年過戶次、年過戶次、年又過戶次。這無疑就像是一個滾雪球、越滾越大的過程，土地價格也在高頻度的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中不斷增值。諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動禪瀉類謹(jǐn)。在這一過程中，土地容易在頻繁的交易中抬高價格。對此，上海公共租界在城市化方面較為成功之處在于對租借土地的管理。附錄三[M], 上海社會科學(xué)院出版社，1999年版，第475頁。在《土地章程》文末甚至還附有相關(guān)的規(guī)劃實施細(xì)則（）。同時，為了更好地管理市政，道路碼頭委員會的組建成為開征碼頭捐、房捐和地產(chǎn)稅的重要源頭，并于后來轉(zhuǎn)歸公共租界工部局負(fù)責(zé)。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱?！锻恋卣鲁獭分械谑龡l規(guī)定：“新關(guān)南首房屋地基價值，比北首較貴，究竟應(yīng)該多少，須仿照估價納稅章程，由地方官會同管事官派公正華英商人四五名，將房價地租遷費墊工各項秉公估計以昭公允” 《上海房地產(chǎn)志》編撰委員會編. 上海房地產(chǎn)志。自年之后，地稅稅率基本呈上升趨勢，盡管增幅不大，但每年的稅基（即平均評估地價）在不斷上漲，故而工部局每年的土地稅收所產(chǎn)生的土地財政也在隨著土地市場的繁榮而繁榮。高峰（）論證道，世紀(jì)、年代土地價格的不斷上升使得公共租界的發(fā)展面臨著高成本，而這種高成本又源于公共資本對城市化的不斷投資，而基于地價的土地稅的征收恰恰讓公共租界高成本的城市化進(jìn)程得以維持下去。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫圓。圖 上海公共租界歷年地稅收入（—） 注：本圖是根據(jù)羅志如《統(tǒng)計表中之上海》（1932）中提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行繪圖。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋。這一論斷或許可以從工部局在積極進(jìn)行公共租界的放寬或延長道路過程中的公斷階段可以看到其城市化高成本的一面。紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖。表 年上海特別市公共租界工部局因放寬道路而補(bǔ)償?shù)貎r的公斷統(tǒng)計表公斷案編號拓寬路段征收冊地所在區(qū)域公斷結(jié)果升值空間第號跑馬廳路、號冊地西區(qū)按工部局所處地價直接補(bǔ)償兩第號威海衛(wèi)路、跑馬廳路號冊地劃出畝和畝西區(qū)以每畝兩計算，實給銀兩兩第號乍浦路畝北區(qū)以每畝值銀兩計算，實給銀兩兩第號新閘路畝西區(qū)以兩計算，實給銀兩兩第號塘山路畝東區(qū)補(bǔ)地價兩第號周家嘴路、黎平路后冊地，畝東區(qū)部分土地強(qiáng)制征收，不給償?shù)刭M第號麥根路號冊地西區(qū)補(bǔ)地價兩第號跑馬廳路號冊地，畝西區(qū)補(bǔ)地價兩第號麥根路、順德路畝西區(qū)以每畝兩計算，實給銀兩兩第號昌平路、東京路畝西區(qū)償給業(yè)主董袁氏銀兩，連遷移墳?zāi)构啄镜仍趦?nèi)第號畝西區(qū)償給業(yè)主張玉春兩所漲地價與征收地價相抵第號畝西區(qū)償給業(yè)主顧阿松兩，連遷移墳?zāi)构啄镜荣M在內(nèi)第號戈登路、新閘路畝西區(qū)償還業(yè)主銀，重建外舍及界墻費用由工部局處理第號西蘇州路畝西區(qū)以每畝值銀兩計算，償銀兩來源：收集、整理自羅志如. 統(tǒng)計表中之上海[], 年版，第頁。而上海公共租界在年《土地章程》第款有規(guī)定：“凡道路、碼頭前已充作公用者，今仍作公用。至道路復(fù)行開展，由眾公舉之人，每年初間察看形勢，隨時酌定改造” 上海市檔案館編. 工部局董事會會議錄（第一冊）[M],上海古籍出版社，20XX年版，第585頁。在年的《上海洋涇浜北首租界章程》第六款中明確規(guī)定道路漲灘之類的公地，租界人需讓作公用，原業(yè)主不得收回已用公地。而在年前后，上海公共租界也完善了關(guān)于土地征用的賠償問題。為減少拓路中征地、遷屋的困難，工部局時時注意地價變動，以便用較少的資金獲得較多的地皮，甚至主張在即將發(fā)展起來的地區(qū)預(yù)購筑路用地，以減