【正文】 （1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。二、確定各商業(yè)項目總平均租金回報率及基準(zhǔn)價總平均租金回報率：是指整個商業(yè)項目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報率。工作流程工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。（3）根據(jù)財務(wù)部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報率及各樓層的基準(zhǔn)租價以及整個項目的總平均租金回報率。（5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務(wù)老總、營銷中心相關(guān)人員、相關(guān)項目公司經(jīng)理共同組成，營銷中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)工作的開展。（7）商業(yè)項目的第一份《租賃經(jīng)營方案》應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見《商業(yè)項目租賃經(jīng)營方案制定與審批》。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無形價值大，所以實際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。 不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。商鋪、寫字樓定價審批流程商鋪定價工作流程寫字樓定價工作程序工作指引（1）商鋪普通租戶的營銷價總體應(yīng)在基準(zhǔn)價上上浮20%，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下浮價格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。② 如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積出租（例如愉景332棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。③如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營銷價應(yīng)在基準(zhǔn)價上上浮10%，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時進(jìn)行，所以應(yīng)對商業(yè)物業(yè)的項目為單位分別按公司要求全部定出租價和售價，從總體定價上把握定價是否達(dá)到公司要求。（6）促銷措施的制定和實施見《階段性租賃價格調(diào)整》。審批流程與《商鋪、寫字樓定價審批流程》相同。（2）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下：①承租期：300㎡～1000㎡商鋪一般為五年；5000㎡以上商鋪一般八年以上；② 免租期：1000㎡以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年；③ 遞增率：500㎡～1000㎡一般為4%～8%；首二年不遞增，第三年起逐年遞增。②對寫字樓租戶，應(yīng)提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。④如果整棟物業(yè)是由一個商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶 ，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。②康景須于商業(yè)項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結(jié)果遞交至營銷中心。（5） 租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當(dāng)于兩個月租金的押金及一個月租金上期。一、工作流程二、工作指引①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價上浮的4%、國際品牌基準(zhǔn)價下浮20%和國內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價下浮10%的實際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價上浮3%，300㎡～1000㎡基準(zhǔn)價下浮5%和1000㎡以上基準(zhǔn)價下浮10%實際未用的部分。擬定方案時，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價格后的租金回報率與公司要求的該項目租金回報率相比較。營銷中心、財務(wù)部會簽方案，在不低于相關(guān)項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計劃，如：出售商用物業(yè)時提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營銷中心、財務(wù)部會簽后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。營銷中心一方面通知項目公司有關(guān)會簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。經(jīng)蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執(zhí)行。工作流程工作指引（1）項目公司收到設(shè)計單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的《房地產(chǎn)測量方法》以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分?jǐn)偯娣e和實用率）。（5）獲準(zhǔn)的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經(jīng)營部。②租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。二、各階段的工作目標(biāo)、方式、指引項目前期：① 對大型的商業(yè)項目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認(rèn)同具有高商業(yè)價值，需要對地塊的商業(yè)價值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項目前期宣傳推廣。ｂ、目標(biāo)客群包括商家及未來消費者兩層含義：ｃ、公關(guān)活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團(tuán)、旗艦商家招商會等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。② 主要方式有媒體廣告及軟性文章展覽會②項目開業(yè)后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點是培養(yǎng)消費者到項目來消費的消費習(xí)慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費淡季，以及消費危機(jī)時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置購物贈禮折扣促銷活動媒體廣告公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍廣告設(shè)計費廣告制作費媒體發(fā)布費代理費手續(xù)費公關(guān)費活動費各種宣傳物料第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費用預(yù)算管理辦法第一節(jié) 預(yù)算編制及評審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預(yù)算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程一、編制工作指引（1） 董事局下達(dá)營銷費用指標(biāo)，項目前期以預(yù)算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。（3） 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項費用價格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù)算方案、費用結(jié)算之用。二、評審評審程序評審工作指引（1） 參與初審的部門對年度預(yù)算進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施。（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案。年度預(yù)算表第三節(jié) 月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預(yù)算方案，并報地區(qū)公司銷售副總審批；銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財務(wù)部備案；經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。結(jié)算 結(jié)算是指方案實施后對相關(guān)費用的支付。第四節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計室、財務(wù)部、 營銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時提出修改建議；評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財務(wù)部及營銷中心經(jīng)營部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；每月26日費用經(jīng)營部將本月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報地區(qū)公司財務(wù)復(fù)核，每月30日財務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報公司領(lǐng)導(dǎo)； 每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計室對預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務(wù)部必須于每月1日前將上月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報審計室。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時間規(guī)定營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5個工作日完成初審工作，5個工作日內(nèi)完成二次會審，1月底簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；經(jīng)營部必須于每月25日前擬定下一個月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費用預(yù)算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規(guī)定。第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場施工的書面文本。 交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計室、總工室會簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報批，通過后方可頒布執(zhí)行。新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價格、功能定位，在這個前提下與客戶洽談?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項）項目主管須依據(jù)商場/商鋪租戶資格評估表進(jìn)行初評（評估要求見《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》使用說明）。項目主管須于當(dāng)日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。租售控表見第八章如營銷中心不批準(zhǔn)出租，項目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對比時，綜合得分高者得。（1） 公司要求的凈回報率：該鋪月租單價（要求總租期免租期）247。投資成本（2） 計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率 = 首年月租單價（總租期月數(shù)－免租期）247。實際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實付凈回報率－公司要求凈回報率）247。b、實際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，則應(yīng)在上述投資成本基礎(chǔ)上加減提高或降低的部分，從而得出實際投資成本。月，3個月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；租戶可付：120元/㎡② 評估步驟：a、測算免裝修后成本：假設(shè)該案例為3500元/㎡b、計算公司要求凈回報率：100元/㎡36個月=㎡月12個月247。月（36個月－6個月）247。月→實際單月租金100元/㎡3500元/㎡=%d、租戶實付的凈回報率明顯高于公司要求的回報率，則計算增減比例：（%－%）247。經(jīng)營行為紀(jì)錄來源有：（1） 曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。（3） 如沒發(fā)現(xiàn)不良紀(jì)錄即得8分。滿分標(biāo)準(zhǔn)為100分。如兩個商戶同時要求租用同一位置，則分高者得。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑蛻舻脑u估較為容易，且以價高者得原則為主，因此在客戶到價后，可從認(rèn)租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。B. 合同用章經(jīng)營銷中心、營銷副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)。D. 財務(wù)開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據(jù)。F. 收鋪通知一式四份，經(jīng)營部、項目公司財務(wù)、客戶、管理中心各一份。一、條款應(yīng)