【正文】 商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營機(jī)制目 錄 ………………………………………………………………………………… 頁 碼前 言 …………………………………………………………………………………… 3第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織 ……………………………………………………………… 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案制定與審批…………………… 6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設(shè)計論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉(zhuǎn)換第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 ……………………………………………8第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價的制定第三節(jié) 單元租價的制定第四節(jié) 階段性價格調(diào)整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計算與編號 ……………………………………………… 19第五章 宣傳推廣與營銷費(fèi)用的制定與審批 ………………………………………… 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第二節(jié) 預(yù)算編制及評審小組第三節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程第四節(jié) 月度預(yù)算編制及審批流程第五節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整第六節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié) 營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 …………………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競價程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 …………………………………………… 52第一節(jié) 租售臺帳第二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風(fēng)險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險，成為地區(qū)公司實(shí)施以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點(diǎn)。盤活資產(chǎn)，經(jīng)營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團(tuán)長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制度將建立起一個商用物業(yè)的經(jīng)營體系，指導(dǎo)該項(xiàng)工作的進(jìn)行。第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 整個項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華 項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經(jīng)營的含義指通過充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確的市場定位，合理的規(guī)劃設(shè)計，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。具體表現(xiàn)為以下四個階段：（1）投資開發(fā)期市場環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目可行性分析市場定位論證（2）前期策劃期專項(xiàng)市場調(diào)研及對手分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計確定具體市場定位總體市場策略（3）租售推廣期項(xiàng)目主題整體形象包裝項(xiàng)目布局規(guī)劃項(xiàng)目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時期、區(qū)域劃分及推廣時機(jī)的把握階段租售計劃制定策略定價租/售宣傳推廣租售洽談及簽約（4）經(jīng)營期 商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。租金、推廣費(fèi)、管理費(fèi)等收取。跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應(yīng)對減租要求。增加設(shè)施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)一、系統(tǒng)架構(gòu) 見附件二、分工與職責(zé)地區(qū)公司營銷中心（1） 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔(dān)當(dāng)資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負(fù)責(zé)。（2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)對用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實(shí)施。（4） 對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。項(xiàng)目公司（1） 負(fù)責(zé)對相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。（2） 受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（4） 負(fù)責(zé)商用物業(yè)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。（5） 根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（6） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場招租處的建造和裝修。（7） 負(fù)責(zé)租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務(wù)部。（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。（9） 對項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營期內(nèi)的工作。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1） 負(fù)責(zé)對商用物業(yè)實(shí)施專業(yè)的物業(yè)管理。（2） 協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。（3） 協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。（4） 根據(jù)租賃合同對商家進(jìn)行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。其他部門的職責(zé)與住宅開發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。 三、崗位職責(zé)及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計論證和經(jīng)營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。 論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項(xiàng)目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)一覽表》附件5 《經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析編制說明》附件6 《項(xiàng)目經(jīng)營計劃財務(wù)評估分析規(guī)定》附件7 《各經(jīng)營期利潤測算表》附件8 《項(xiàng)目經(jīng)營計劃成本明細(xì)表》附件9 《項(xiàng)目各期資金回籠預(yù)測表》附件10 《項(xiàng)目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》附件11 《項(xiàng)目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12 《項(xiàng)目經(jīng)營計劃資金成本估算表》附件13 《單位（項(xiàng)）工程進(jìn)度計劃表》附件14 《單位（項(xiàng)）工程主要進(jìn)度控制點(diǎn)匯總表》附件15 《項(xiàng)目工程工作計劃表》附件16 《地塊住宅主要進(jìn)度控制點(diǎn)完成時間計劃》附件17 《項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計劃圖》附件18 《住宅項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱 （2）附件3本章后附有格式范本，附件418文件格式與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程項(xiàng)目公司每間鋪定售價經(jīng)營部每間鋪定租價營銷中心審批營銷中心主持租售規(guī)劃會議確定租售比例劃定租售范圍項(xiàng)目公司開始出售經(jīng)營部開始出租營銷中心每半年一次調(diào)整租售規(guī)劃租售轉(zhuǎn)換項(xiàng)目公司出售經(jīng)營部出租地區(qū)財務(wù)租售控制租轉(zhuǎn)售售轉(zhuǎn)租工作指引項(xiàng)目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個月要召開專項(xiàng)租售規(guī)劃會議。租售比例原則上為7：3。劃定租售范圍須明確到每間鋪。對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財務(wù)核對《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營方案。一、工作流程二、工作指引 商業(yè)項(xiàng)目第一次租賃經(jīng)營方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 市場及對手狀況。（2） 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析。（3） 項(xiàng)目定位建議。（4） 項(xiàng)目的成本攤分系數(shù)建議。（5） 項(xiàng)目總平均租金回報率及基準(zhǔn)價建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。（8） 租賃條件建議。（9） 形象主題及宣傳推廣費(fèi)用與策略的建議。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營期宣傳推廣計劃及費(fèi)用建議。方案中各項(xiàng)目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項(xiàng)目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。第二節(jié) 單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據(jù)商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結(jié)合項(xiàng)目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點(diǎn)等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引 項(xiàng)目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內(nèi)容應(yīng)包括：本次推出的商用物業(yè)組團(tuán)、時間安排、每一單元價差。 營銷中心收到推售計劃后，根據(jù)推售計劃，結(jié)合本部門意見出具基準(zhǔn)價格試算表。 基準(zhǔn)價格試算的步驟：（1） 商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認(rèn)即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（2） 為確保實(shí)收價格達(dá)到計劃價格指標(biāo)，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內(nèi)，得出推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。推售均價計算方法為：推售均價=均價分布圖規(guī)定的樓宇均價[1﹢∑（1－常規(guī)折扣）]；（3） 確定推售均價后，根據(jù)項(xiàng)目公司的推售計劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點(diǎn)，綜合各種權(quán)數(shù)后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。 營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應(yīng)包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負(fù)責(zé)人、營銷中心定價組成員，財務(wù)部有關(guān)人員。 經(jīng)價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據(jù)試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經(jīng)財務(wù)部核實(shí)后，加蓋項(xiàng)目公司公章，然后頒發(fā)給項(xiàng)目公司使用。三、影響商鋪定價的因素 客流量系數(shù)這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。 間隔設(shè)計系數(shù)一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。 面積系數(shù)一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個面積較大的商鋪。 樓層差系數(shù)由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位