邯鄲商業(yè)區(qū)項(xiàng)目初步策劃思路及建議-在線瀏覽
2024-08-02 13:46本頁(yè)面
【正文】 ...........17第七部分 對(duì)邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 ....................................21第八部分 項(xiàng)目拆遷階段應(yīng)該注意的問(wèn)題： ................................23第一部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代。我們敢說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。? 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開(kāi)發(fā)模式依賴比較強(qiáng)。這正是邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項(xiàng)目給策劃提供了一操作平臺(tái)，策劃將為項(xiàng)目披上一件成功的外衣。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng) 久以來(lái)受非議的地方。通過(guò)規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷方案，是漢世佳的使命。（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。? 電話訪問(wèn)： 漢世佳 在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計(jì)算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問(wèn)員等資源，保證了隨機(jī)撥號(hào)技術(shù)（ RDD）的應(yīng)用。攔截面訪的好處在于效率高。定點(diǎn)訪問(wèn)在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時(shí)有效保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。? 網(wǎng)上調(diào)查： Email方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。通過(guò)傾聽(tīng)一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場(chǎng)中選擇來(lái)的被調(diào)查者，從而獲取對(duì)既定問(wèn)題的深入了解。在研究中，對(duì)專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問(wèn)能快速有效地收集信息。? 企業(yè)訪談： 由于中國(guó)企事業(yè)單位的強(qiáng)大購(gòu)買力和獨(dú)特的購(gòu)買決策，因而對(duì)單位用戶的深入研究也成為我們此次設(shè)計(jì)的要求之一。3. 探索性研究? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。? 觀察訪談： 如偽裝購(gòu)物、觀察客戶等。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對(duì)本案的看法等。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、經(jīng)營(yíng)方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。以訪談方式收集相關(guān)專家對(duì)本案的看法以及所提出的寶貴意見(jiàn)。訪談邯鄲市政府意見(jiàn)，并了解邯鄲市商業(yè)項(xiàng)目改造之后期望經(jīng)營(yíng)模式及目標(biāo)。其中包括：a﹑區(qū)域環(huán)境特性分析b﹑周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c﹑區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析d﹑區(qū)域人口特性分析e﹑交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析g﹑公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。競(jìng)爭(zhēng)者分析。SWOT分析。經(jīng)營(yíng)管理分析。市場(chǎng)研究分析工作流程圖 計(jì)計(jì)劃目標(biāo)確立基 地 分 析市場(chǎng)調(diào)查分析市場(chǎng)潛力分析投資者問(wèn)卷調(diào)查消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)分析北京、上海、深圳城市商場(chǎng)市場(chǎng)分析城市商場(chǎng)供需推估案例分析商圈零售市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)況分析階 段 開(kāi)發(fā)方案研擬階段綜合結(jié)論階 段本案產(chǎn)品定位分析市場(chǎng)定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施土地開(kāi)發(fā)方案研擬? 經(jīng)營(yíng)模式分析? 相關(guān)法令分析? 開(kāi)發(fā)程序規(guī)劃? 財(cái)務(wù)規(guī)劃分析方案評(píng)選開(kāi)發(fā)與招商計(jì)劃擬定?財(cái)務(wù)計(jì)劃擬定? 設(shè)備說(shuō)明? 招商文件擬定? 專業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)計(jì)劃回饋修正專業(yè)分工法。集體討論法。市場(chǎng)調(diào)查法。次級(jí)資料收集法。系統(tǒng)分析法。第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：該項(xiàng)目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。目前該項(xiàng)目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項(xiàng)目所在地的邊界部分是各種分散經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對(duì)該地塊進(jìn)行改造，大部分居民都希望通過(guò)擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。在項(xiàng)目邊界經(jīng)營(yíng)的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。并且該商圈是擁有130萬(wàn)城市人口的邯鄲市的市級(jí)商業(yè)中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場(chǎng)、新趙都、樂(lè)頤電腦大廈等商業(yè)項(xiàng)目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個(gè)邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。緊鄰項(xiàng)目的京廣鐵路是中國(guó)大陸南北交通的大動(dòng)脈，容易形成物流中心，無(wú)疑也給本項(xiàng)目的成功操作提供了一個(gè)極大的利好。另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在項(xiàng)目所在地周圍，對(duì)于綜合性商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)很大的無(wú)形資產(chǎn)。2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題 土地使用過(guò)于混雜。 道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。 城市景觀缺乏自明性。 成長(zhǎng)管理與城市活動(dòng)未加以結(jié)合。1. 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。 2. 定位問(wèn)題和定位的支持系統(tǒng)。 3. 銷售和經(jīng)營(yíng)的矛盾。每一個(gè)發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個(gè)好價(jià)錢，同時(shí)能經(jīng)營(yíng)得好。這就存在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問(wèn)題。 2) 投資回報(bào)和市場(chǎng)租金。
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