【正文】 ，老死不離兒孫。家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵北京和上海一直是中國房地產(chǎn)市場的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。九十年代中期，北京的一些房地產(chǎn)商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗后，并結合本地區(qū)老年人生活習性，從競爭激烈和風險較高的商品房開發(fā)轉向老年公寓的投資建設，均取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。%的人能夠住進養(yǎng)老機構，部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機構普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。而全市社會福利機構僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機構床位供需矛盾日益突出。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足目前某市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。環(huán)境質(zhì)量有待提升某市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。服務人員缺乏專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。三、老年人住宅市場發(fā)展趨勢產(chǎn)權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀某市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。某僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預示產(chǎn)權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定某市現(xiàn)有的170多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?！吧剿屠夏旯ⅰ睂⒏芟M者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。發(fā)展至今，農(nóng)、林、牧、漁、工、商、建、運企業(yè)達40余家。地勢北高南低。雨量充沛，無霜期長。某農(nóng)場人杰地靈。悠久的歷史文化，沉淀了豐厚的人文底蘊。現(xiàn)有市區(qū)級保護文物13處，著名的有**古井、景德寺、鑰匙墩遺址等。近幾年來廣東樂百氏集團，某寶利家俬工程有限公司（新加坡獨資）等知名企業(yè)，紛紛落戶**，引進資金（含協(xié)議資金）2億余元。交通——農(nóng)場已建成以張（張公堤）柏（**）公路為主軸線的覆蓋全場的公路網(wǎng)絡。某繞城公路到天河國際機市政府17公里。2001年，**農(nóng)場投資2000萬元，興建二級公路20公里，場僅5分鐘車程，距漢口火車站8公里，距某港25公里，距舵落口港12公里，距楚天第一路——金山大道4公里，距場內(nèi)路網(wǎng)形成，交通四通八達。供水——農(nóng)場擁有自己投資的水廠，可保障10萬人的生活用水，地下水為國家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。三、項目建設條件分析項目所選地區(qū)氣候適宜,交通便利,經(jīng)濟發(fā)達,人民物質(zhì)文化生活水平較高,休閑娛樂市場很受歡迎,其通訊、供水、供電等配套設施均能滿足項目建設的需要。房屋建筑物本項目擬興建三棟公寓及綜合樓，建筑面積20200平方米，其中：養(yǎng)老床位數(shù)480個，占用建筑面積13130平方米，行政辦公、員工宿舍及配套服務用房占用面積4870平方米。（2）垂釣場：興建2畝左右的垂釣魚塘。（4）圍墻：。（6）門房：鋼制電動大門，20平方米轉混門房。（8）藥材植物觀賞園：園區(qū)興建20畝藥材植物觀賞園，并可作中藥原材料用。（10）裝修：客房按3星級標準裝修，其他普通裝修。（12）在活動室配備練琴房、書畫室、視聽室等。總體來說，應當按下列觀點來選擇和確定思路。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。（3）要有健康性。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。 (4)要能確保隱私性。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了聯(lián)系和年輕一代對老人的關懷和照顧。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。 (5)要便于改造。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉變，決定了老年住宅項目的選址應以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標。規(guī)劃設計在規(guī)劃設計上，也應該從老年住宅的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。 單體設計單體設計以別墅、低層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過3層，方便老人的上下。色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：（1）穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；（2）不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。室內(nèi)設計與一般住宅產(chǎn)品最大的區(qū)別是，針對老年人的專用設計集中體現(xiàn)在室內(nèi)設計上，作為專用設計載體的室內(nèi)設計自然成為了老年住宅設計的重中之重。由于現(xiàn)在大多數(shù)住宅內(nèi)的設施不能滿足老年人的特殊需要，他們要求增加各種方便老年人行動和健康的設施，如取消房間之間的階梯，樓梯降低臺階，增加適合老年人使用的廚房、衛(wèi)生間和浴室，走廊設置扶手等。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構造處理尤為重要。老年人住宅墻面應采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體如有突出部位，應避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時的撞擊力。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。地而鋪設應保證平坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。不應使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應和其他材料保持在一個平而上。當老年人必須使用樓梯時，應特別注意使用防滑材料，并在臺階邊沿處設防滑條。同時由于老年人視力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應界限標志鮮明，不宜采用黑色、深色材料。住宅內(nèi)的臺階，尤其是設在起居室和臥室之間的臺階會給老年人帶來很多不便，因為起居室和臥室是需要經(jīng)常通過的地方，多次的上下臺階會給老年人造成不必要的身體損耗。因此老年人住宅內(nèi)的地面應取消所有高差，包括衛(wèi)生間及陽臺內(nèi)外的地面高差。陽臺是日常晾曬衣服、被褥的地方，同時也是能夠享受戶外生活的地方。關于陽臺向房間內(nèi)滲入雨水的問題，如果采用封閉陽臺則不存在問題；如果采用不封閉陽臺，高差需做斜面處理。（2）廚、衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使川的廚房臺面寬度不應小于以保證老年人可以坐著進行操作。櫥柜及臺面應選用易于清潔的材質(zhì)。廚房內(nèi)如果沒有安裝燃氣泄漏和火災自動報警裝置，則應選擇有燃氣、煙氣自動報警功能的抽油煙機和能防止燃氣泄漏的灶具。老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地350450mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。在潔具兩側適當位咒均應設置適合老年人使用的扶手。熱水龍頭應用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不當而燙傷。 （3）安全扶手的安裝老年人由于身體機能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助以獨立完成起立、行走、轉身等動作。在經(jīng)常通行的地方應安裝水平行走時使用方便的扶手，或預留出可安裝扶手的位置并在墻面相應位置做好加固措施。扶手的高度應方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生問、客廳、餐廳、臥室等地方的移動，其高度以800900mm為宜。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應以400mm以下為標準。扶手與墻壁的間隔為4—6cm，以不碰手為宜。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。開啟扇的設計不應過大、過沉，開啟方式應易于操作。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙?。杠桿式把手要向內(nèi)側彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。把手中心距地宜為8001000mm。門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。（5）電氣設計老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行，電氣設計的首要內(nèi)容。開關及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開關，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風，都應設置機械通風裝置，以保證在任何氣候情況下通風良好。廚房排油煙機的開關應設置在老年人使用方便的位置上?？蛷d、臥室和餐廳均應留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時注意不要直接將風吹向人體，尤其是就寢時。同時應注意各房間與走廊的亮度應大致相同，以免有刺眼的感覺。同時在選擇照明器具和燈泡時，應考慮清洗和更換的安全性及方便性。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為3∶1以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在1∶2以下。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。（7）色彩設計老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應適當提高色彩的明度和對比度，提高可識別性，適應老年人視覺能力下降的特點。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來進行設計。在保全、保潔方面，要提高服務的質(zhì)量，增加保潔的次數(shù)，出來要防止外來對老年人的侵害，也要防止老年人不慎而發(fā)生的意外。社區(qū)服務和管理社區(qū)服務的內(nèi)容一般包括：（1）家務服務:社區(qū)服務中心可以定期派遣服務人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。她們的責任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天24小時。他們負責分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復理療、提供個人衛(wèi)生服務。服務人員可以一身兼兩職。這種服務提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。輪子上的飯菜會給老人的生活帶來了全新的變化。（4）定期探望:也可以稱作組織起來的鄰居線。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。（5）電話服務:很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。如果確認的時間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認服務的志愿者。電話確認服務可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關心他們。“生活在線”服務的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。當收到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電話給老人家里。監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進一步幫助。這種服務有時稱為撥電話搭車。司機把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。（8）老年食堂:社區(qū)為老年人開設老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術和手工等等。對老年人來說，有時，聚會比飯菜本身更重要。（9）法律服務:老年人所需求的房屋出租、消費者權益保護、準備遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律服務與日俱增。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權力。（10）再就業(yè)服務:社區(qū)服務中心、老年人才交流中心開設專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務項目，這些工作可以是全日制和半日制的。（11）老人日托中心。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復服務、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。（12）咨詢服務:老人生活中往往需要通過咨詢服務來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權益得到最好的尊重和保護。在對社區(qū)服務的管理上，對于非盈利性服務，應該主動與相關機構或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。無論是自營或是外營，都應該依據(jù)社區(qū)的實際需求設置，并且對服務質(zhì)量和顧客的滿意度實施有效的監(jiān)控，這一點對于引進的服