【正文】 功能組合極其豐富，配套 齊全，因此其子項(xiàng)目往往眾多，從而達(dá)到相互支撐、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。（3）環(huán)境優(yōu)先，永續(xù)利用自然生態(tài)資源是項(xiàng)目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項(xiàng) 目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng) 一規(guī)劃，近期、遠(yuǎn)期兼顧”的精神，正確 處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾，防止和杜絕 一切破壞性的建設(shè)，堅(jiān)持“ 嚴(yán)格保護(hù)、 統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”原則。對(duì)項(xiàng)目周邊原來的景區(qū)、景點(diǎn)，可與之開展多種方式的合作經(jīng)營(yíng)，并在尊重歷史、科學(xué)保護(hù)的前提下，重新進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴(kuò)充和完善，加強(qiáng)項(xiàng)目間的深度整合，使它們得以重現(xiàn)昔日盛況，以與新開發(fā)項(xiàng)目互為補(bǔ)充與呼應(yīng)，豐富、提升整個(gè)區(qū)域旅游的游歷空間與內(nèi)涵。它不但要與當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域歷史地理文脈密切融合與溝通，更要使其得到全新的定位、延續(xù)和提煉。自然地貌地形地貌上，要求有豐富的自然山水資源。同 時(shí)在湖中堆出 島嶼、半島、港灣等起伏有致、高低錯(cuò)落的地形地貌。 項(xiàng)目所在地及附近如有排灌工程與 設(shè)施，應(yīng)讓政府將其移交給項(xiàng)目公司管理及維護(hù)。項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)特別注意的幾個(gè)問題11 / 51（1）如何爭(zhēng)取較低的地價(jià)由于此類項(xiàng)目需要巨大的投入， 為擴(kuò)大現(xiàn)金流，降低投 資風(fēng)險(xiǎn) ，提高其可持續(xù)發(fā)展能力，需要政府對(duì)項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的政策扶持，除允 許項(xiàng)目配套建設(shè) 旅居結(jié)合的房地產(chǎn)， 還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地給予優(yōu)惠的出讓價(jià)格。但旅游 產(chǎn)業(yè)本身又具有“高投資、高 風(fēng)險(xiǎn)、低收入、慢回報(bào)”的基本特征。即使 經(jīng)營(yíng)性用地全部需要公開招 標(biāo)、掛牌出 讓，也可以有很大的空間（含土地出讓金、拆遷、青苗補(bǔ)償、安置勞力及挖湖造地等除辦證費(fèi)用以外的所有費(fèi)用，平均為3～5萬元/畝，有的甚至低至一兩千元）。為此，需要從以下幾個(gè)方面加以變通：靈活的付款方式付款方式上，前期準(zhǔn)備工作（包括工商登 記、初步 規(guī)劃、項(xiàng)目立項(xiàng)、土地測(cè)量、土地指標(biāo)審批）期間，只支付定金，其余按土地 證發(fā)放時(shí)間分期支付。安排適量的水面和農(nóng)業(yè)用地除了必需的房地產(chǎn)建設(shè)用地以外，可以在土地構(gòu)成中安排大量的水面和 農(nóng)用地，一方面由于是租賃的非建設(shè)用地，因此可以加快 進(jìn)度，另一方面也降低了總成本。而農(nóng)用地也完全可以用于景區(qū)綠化、道路、農(nóng)業(yè)觀光、草地公園、山地公園或者高爾夫等。容積率、建筑面積、建筑高度和方位不作具體限制，投資方可根據(jù)項(xiàng)目需要靈活調(diào)整。為盡可能減少不確定性，合理的付款方式是：在項(xiàng)目總合同書簽署、支付定金的同 時(shí) ，與當(dāng)?shù)卣?簽訂全部用地的50年農(nóng)用12 / 51地和水面的租賃協(xié)議，從而先明確所有用地的開 發(fā)權(quán)屬。（3）高度重視公關(guān)工作一定要大力建立和充分用好省市與當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)資源，這是項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素之一（在投資環(huán)境還不完善、不透明的情況下就更需如此，因?yàn)樗峁┝艘粭l投訴和監(jiān)督渠道，這是極為重要的稀缺資源）。（4）整合宣傳炒作大項(xiàng)目的開發(fā)涉及千頭萬緒，必然會(huì)遇到各種阻力和障礙，為此，在項(xiàng)目未啟動(dòng)時(shí)就要有統(tǒng)一、整合的宣傳炒作安排，要提前制作精美的宣傳畫冊(cè)、折 頁(yè)等 資料（也便于開展招商和與別的企業(yè)合作），要先入為主，與媒體開展密切合作，盡可能使該項(xiàng)目路人皆知（半夜唱歌鬼也不敢欺）。一般來 說 ，通往 項(xiàng)目紅線的主干道的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于城市標(biāo)準(zhǔn)主干道，輔道不低于二 級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，道路 還 要有統(tǒng)一的景觀設(shè)計(jì)；自來水管線直徑在600～1000毫米之間；用電采用雙回路。但在合同書中應(yīng)明確當(dāng)?shù)卣馐照{(diào)整產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。項(xiàng)目?jī)?nèi)道路的規(guī)劃項(xiàng)目中的水道、陸路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空間、相互借景的作用，并豐富游歷內(nèi)涵和景觀的層次。路面不能用水泥，而需要鋪瀝青，以降低噪聲污染。（6）環(huán)境保護(hù)污水排放問題項(xiàng)目合同中應(yīng)約定，當(dāng)?shù)卣?負(fù)責(zé)在項(xiàng)目動(dòng)工前完成區(qū)域內(nèi)及周 邊水域的截污工程建設(shè)，確保項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。林木保護(hù)問題建設(shè)過程中要精心保護(hù)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)及周邊的現(xiàn)有全部林木，所有樹徑在8cm以上的樹木一律予以保留，因項(xiàng)目規(guī)劃和工程建 設(shè)的要求確需移栽別處 的，在保 證存活的前提下方可將其移栽于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)其他地點(diǎn)。品牌推廣由于旅游房地產(chǎn)契合世界旅游休閑和大型人居建設(shè)的最新發(fā)展趨勢(shì)，具有主題地產(chǎn)、休 閑房產(chǎn)的若干要素，因此，應(yīng)將它上升到“ 旅游新城”的高度，注意認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提升與包裝理念，將它作為一種可移植的全新范式在國(guó)內(nèi)合適的地方（以省會(huì)城市和中心城市為主）加以推廣，如若成功，將因此走出一條獨(dú)具特色的低成本擴(kuò)張模式，可據(jù)此占有大量的土地等稀缺資源，從而為今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展奠定雄厚的基礎(chǔ)，這恐怕是此類項(xiàng)目更重大的意 義所在。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的客戶14 / 51群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批 講 究生活質(zhì)量、著眼投 資效益的苛求客戶。開 發(fā)與經(jīng)營(yíng)，均需以以下五個(gè)方面為依托：◆天生的資質(zhì)　　旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運(yùn)動(dòng)、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項(xiàng) 目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢(shì) 。有特色的自然環(huán)境實(shí)際上也就決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保 護(hù)和加強(qiáng)自然和社會(huì)環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。文化和傳說有利于形成新的主 題，易于 創(chuàng)造好的故事 線來營(yíng)造引人入勝的旅游娛樂項(xiàng)目，而且旅游地產(chǎn)還可利用 這些文化傳說較高的知名度來促 進(jìn)項(xiàng)目的宣傳和推廣。這種出 發(fā)點(diǎn)是好的，但是 對(duì)于旅游地 產(chǎn)來講，切忌硬做文化、 為做文化而做文化。旅游地 產(chǎn)畢竟不是歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃或者考古復(fù)原項(xiàng)目，在旅游地產(chǎn)里面文化傳說是可以發(fā)揮的，不是特別強(qiáng)調(diào)真實(shí)性，而是強(qiáng)調(diào)趣味性。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎(chǔ)設(shè) 施完備的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是位于較大的風(fēng)景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因?yàn)橄鄬?duì)于在基 礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個(gè)新區(qū)域無疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。這種形式的開 發(fā)費(fèi)用非常高，需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營(yíng)銷手段來宣傳產(chǎn)品?！敉陚涞木W(wǎng)絡(luò)15 / 51　　旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營(yíng)模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人” 式的經(jīng)營(yíng)模式。所以，本輪旅游地產(chǎn)興起之初，有經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商或是先期與國(guó) 際管理網(wǎng)建立了合約關(guān)系，或是全面收購(gòu)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的管理網(wǎng)絡(luò)，造成布局之初始已 計(jì)算到收關(guān)之后的全 盤棋局。小結(jié)目前，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)在國(guó)內(nèi)外已 漸漸趨熱， 這一產(chǎn)品形 態(tài)本身也發(fā)展出多種類型，比如，主題公園群（迪斯尼世界EPCTO、 華僑城社區(qū)PORTFOLIO ）、主 題社區(qū)（佛羅里達(dá)州的Heron Bay、南卡 羅來 納州的海格山莊）、度假酒店（拉斯維加斯）、高爾夫別墅，等等，他們各自都有獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)規(guī)律與理念，究竟采用何種 樣式，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥?場(chǎng)和 項(xiàng)目所在地的地形、地貌等具體情況決定，切不可盲目照搬照抄。由于 該產(chǎn)品形態(tài)符合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 升級(jí)的內(nèi)在要求和市場(chǎng)需求趨勢(shì)，因而，它必將獲得快速、持續(xù)的發(fā)展，從而成為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。第二種是地產(chǎn)與旅游項(xiàng)目同步開發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求，如成都芙蓉古城。第四種是開發(fā)滿足人們旅游投資需求的產(chǎn)品，以產(chǎn)權(quán)酒店為主。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被 視為國(guó)內(nèi)主題社區(qū)開 發(fā)的典范。于是，被后人稱為“ 中國(guó)主題公園之父 ”的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城?！耙徊竭~進(jìn)歷史，一日暢游中華”的理念強(qiáng)烈地感召和震撼著人們。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時(shí)間幾乎成為深圳旅游的代名詞。中國(guó)民俗文化村隨后，被譽(yù)為“ 中國(guó)第一村”的中國(guó)民俗文化村于1991年10月開業(yè)。它共選取中國(guó)21個(gè)民族的24個(gè)村寨景點(diǎn)按1:1比例建造，并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員 和員工進(jìn)行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍(lán)太陽(yáng)》和大型廣場(chǎng)表演《中華百藝盛會(huì)》等，被譽(yù)為中國(guó)民族舞蹈藝術(shù)、廣 場(chǎng)藝術(shù)的經(jīng)典。它是一個(gè)展示世界歷史文化的大型旅游景點(diǎn)，是廣東省最大的旅游企業(yè) ，占地 48萬平方米，共建有118個(gè)旅游景點(diǎn)，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩(shī)《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國(guó)的廣 場(chǎng)表演藝術(shù)推至極致。大型室內(nèi)滑雪場(chǎng)、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項(xiàng)目，更領(lǐng)導(dǎo)旅游新潮流。項(xiàng)目占地面積17萬平方米。配套酒店及其它設(shè)施除了四大主題公園以外，華僑 城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨 大中旅學(xué)院、 華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購(gòu)物、 娛樂 、體育、休閑于一體的，面積達(dá)5平方公里的旅游之城。歡樂谷二期2022年5月開業(yè)，當(dāng)年稅后利 潤(rùn)就達(dá)到5000多萬元，凈資產(chǎn)收益率在15%以上。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項(xiàng)目之外，其點(diǎn)睛之筆，正是獨(dú)具一格的旅游房地產(chǎn)——“波托菲諾”。（1）項(xiàng)目概況華僑城波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨(dú)特海域風(fēng)光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達(dá)80萬平方米，建筑面積 108萬平方米，無 論是占地面 積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤， 儼然成為華僑城的城中城，總規(guī)劃為4500戶，居住人口15000人。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積 15萬平方米。（2）項(xiàng)目特色由于華僑城內(nèi)四大主題公園的開發(fā)成功，極大地改善了 華僑 城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做 “皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場(chǎng)和僑城花園， 環(huán)擁 燕棲湖。為了提升項(xiàng)目品質(zhì)，華僑城聘 請(qǐng)了歐美著名的設(shè)計(jì)師來規(guī) 劃設(shè)計(jì)該項(xiàng)目，在 設(shè)計(jì)構(gòu)思中運(yùn)用了新都市主義的規(guī)劃思想，意 義在為 人們創(chuàng)造一個(gè)具有濃 郁人文氣息及地中海異國(guó)情調(diào)的社區(qū)，目的是通過“波托菲 諾”主題居住概念的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其成為華僑城主體景觀的有機(jī)組成部分，成為一個(gè)具有濃厚文化內(nèi)涵和濃郁異國(guó)情調(diào)的住宅小區(qū)。它別具一格的居住環(huán)境、景觀環(huán) 境、人文環(huán)境，賦予了“波托菲諾”豐富的歷史、文化內(nèi)涵，同時(shí)通過居住主題的創(chuàng)造、烘托來展 現(xiàn) “波托菲諾”的建筑風(fēng)格，使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、 單調(diào)的建筑形體和 樣式。后來開發(fā)的天鵝堡二期又有了小高 層，它兼具景 觀優(yōu)勢(shì) 和舒適感。根據(jù)自然地表形 態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但 經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場(chǎng)所。占地 80000平方米的 華僑城高爾夫練習(xí)場(chǎng)將會(huì)被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高 爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。特色商業(yè)營(yíng)造浪漫生活情調(diào)對(duì)很多小區(qū)來說，商業(yè)店鋪無非 臨街設(shè)立，定位也 僅限于提供 業(yè)主起居生活的必需品。商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關(guān)于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識(shí)，但有一點(diǎn)應(yīng)是得到了大多數(shù)人的認(rèn)可，那就是，社區(qū)是相 對(duì)開放的一種形態(tài)，而小區(qū)是相對(duì)封閉的。這些開放性場(chǎng) 所的存在，從空 間層面上打破了封 閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。它的 對(duì)象21 / 51主要是外地來深的商務(wù)人士，以及一些外國(guó)人。在這里，既有熟悉的鄰居，也會(huì)有一些新面孔。華僑城旅游地產(chǎn)的利潤(rùn)華僑城房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售有個(gè)規(guī)律，一般是開 盤當(dāng)天就銷 售1/3 ，一年之內(nèi)賣掉90% 多。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對(duì)華僑城的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率超過80%?！?以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主題公園對(duì)房?jī)r(jià)的支撐大約是2022元/平方米。除了房?jī)r(jià)整體上漲的因素，世紀(jì)華僑城主題公園的籌建對(duì)它的房?jī)r(jià)是有貢獻(xiàn)的。⑵ 華僑城旅游地產(chǎn)的利潤(rùn)估算權(quán)威周刊所做的測(cè)算顯示，華僑 城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率高得驚人：波托菲 諾項(xiàng)目的樓面地價(jià)不超過1600元/平方米，加上400元/ 平方米的配套建設(shè)費(fèi)用和23002500 元/ 平方米的建安成本( 高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上 500元/平方米的其他成本 雜費(fèi)， 項(xiàng)目總成本不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價(jià)計(jì)算，波托菲諾項(xiàng)目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤(rùn)相當(dāng)可觀。按照2022年開發(fā)速度，樂觀估計(jì)開 發(fā)速度可以達(dá)到每年15萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)10年。也正是旅游房地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座 綜合配套、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)22 / 51真正矗立在深圳灣畔。華僑城模式的擴(kuò)張華僑城“主題公園＋旅游地產(chǎn)”的主業(yè)構(gòu)架獨(dú)樹一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目卻貢獻(xiàn)高達(dá)八成的利潤(rùn)。（1）北京華僑城2022年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開 發(fā)北京世紀(jì)華僑 城項(xiàng)目， 項(xiàng)目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。 北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目總投資20億元，主 題公園占地50萬平方米，房地產(chǎn)總建筑面積50萬平方米，計(jì)劃分三期滾動(dòng)開發(fā)。 （2）上海華僑城北京項(xiàng)目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項(xiàng)目，據(jù)介 紹主要是 華僑城房地產(chǎn)公司在運(yùn)作， 項(xiàng)目思路和北京項(xiàng)目差不多。上海項(xiàng)目將規(guī)劃成為 一個(gè)意大利主題特色的綜合社區(qū)，成為上海未來“ 一城九鎮(zhèn)”中的一個(gè)特色城鎮(zhèn)。華僑城上海浦江鎮(zhèn)項(xiàng)目2022年4月前后開始預(yù)售，第一期推出19萬平方米建筑面積，均價(jià)初步估計(jì)為6000元/平方米。 另外，北京和上海項(xiàng)目都是當(dāng)?shù)卣?