【正文】 行排在第三，購房主要考慮價(jià)格、交通、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、增值、環(huán)境、其次考慮風(fēng)景、空氣、噪音、鄰里；家庭收入；購買動(dòng)機(jī)。b、離城市中心遠(yuǎn)近，區(qū)域環(huán)境，樓盤自身品質(zhì)，c、購買現(xiàn)房與期房風(fēng)險(xiǎn)分析。 市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征：地域性（固定、特殊）、循環(huán)性（市場(chǎng)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)）、壟斷性、滯后性、層次性（產(chǎn)品和價(jià)格）、開發(fā)性、衍生性、雙重性（生產(chǎn)資料、生活資料消費(fèi)），市場(chǎng)研究通過研究潛在市場(chǎng)與潛在銷售量，決定某種商品的市場(chǎng)需要量，或者計(jì)算每一個(gè)城市或交易地區(qū)的市場(chǎng)占有率，進(jìn)而擬定各地區(qū)的銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。（1）、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)分析房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的特點(diǎn)：市場(chǎng)供給缺乏彈性：供求彈性指開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)敏感程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身位置稀缺不可替代，建設(shè)周期長，開發(fā)商短期內(nèi)很難增加市場(chǎng)供應(yīng)總量；市場(chǎng)供給的異質(zhì)性：房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)多樣性，不是批量供應(yīng)，多種互不相同又相互關(guān)聯(lián)的次級(jí)市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)；市場(chǎng)供給的地區(qū)性：由其固定性、稀缺性、永久性決定的；市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性：是一個(gè)次市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)，具有單件性和不可同比性，交易雙方不易進(jìn)出，具有壟斷性，多數(shù)情況為買方市場(chǎng)；房地產(chǎn)供需求市場(chǎng)的特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、融資性、長期性；房地產(chǎn)供求動(dòng)機(jī)分析：供應(yīng)動(dòng)機(jī)（經(jīng)營、投機(jī)、資金流動(dòng)、遷移），需求動(dòng)機(jī)（生產(chǎn)、生活、經(jīng)營、保值）。（4）、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分析定義：不是簡(jiǎn)單將市場(chǎng)分割，按照目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的差異性、相似性進(jìn)行歸類，并將這一最為敏感的特點(diǎn)集合歸類，細(xì)分出具有一定規(guī)模并能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的細(xì)分市場(chǎng)，分為潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、目標(biāo)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)；程序：選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍，列舉潛在客戶的基本要求，分析其不同需求，舍去其共同需求，測(cè)量各種分市場(chǎng)的規(guī)模，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)好市場(chǎng)營銷策略。原則：可衡量性、穩(wěn)定性、盈利性、可實(shí)施性。方法：?jiǎn)尉S因素法：以某一個(gè)變量劃分的細(xì)分市場(chǎng)住宅市場(chǎng)細(xì)分圖細(xì)分因素細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分因素細(xì)分市場(chǎng)用途住宅：低檔、中檔、高檔、別墅消費(fèi)者身份住宅：2S1T、3S2T、4S3T銷售方式出售：預(yù)售、現(xiàn)房寫字樓：A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)、租賃：長期、短期商業(yè)用房：商店、餐館、購物中心、超市地理區(qū)域同城開發(fā)市場(chǎng)，異地開發(fā)市場(chǎng)：舊城區(qū)、新區(qū)、城郊結(jié)合部、郊區(qū)廠房：標(biāo)準(zhǔn)廠房、專用廠房其它：商住樓、綜合樓消費(fèi)者偏好多層、小高層、高層購買力個(gè)人年收入：高、中、低綠化、物管、風(fēng)格、名稱年純收入：高、中、低其它住宅市場(chǎng)細(xì)分圖（需求特點(diǎn)）分市場(chǎng)客戶設(shè)計(jì)良好經(jīng)濟(jì)一般設(shè)備方便房間大小不受干擾內(nèi)部裝修物管老成者△△好動(dòng)△△△△△工作為主△△△度假△△△向往城市△△△△新婚△△△家庭△△△三維因素法：選擇三個(gè)細(xì)分變量劃分的細(xì)分市場(chǎng)住宅面積（套）經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)者年齡變量組合法：地理區(qū)域建筑類型功能銷售方式付款方式價(jià)格年齡性別文化職業(yè)收入婚煙市區(qū)多層住宅出售優(yōu)惠折扣分期付款組合貸款最高高中等低30以下3040405050以上男女文盲小學(xué)中學(xué)大學(xué)學(xué)生公務(wù)員私企白領(lǐng)低中中上高已未鰥寡離異結(jié)合部小高層寫字樓郊區(qū)商業(yè)用房新區(qū)高層租賃城鎮(zhèn)廠房地住興趣利益大城運(yùn)動(dòng)改散中城藝術(shù)工作小城學(xué)習(xí)保值郊區(qū)園藝投資實(shí)用目標(biāo)市場(chǎng)策略：市場(chǎng)整體策略無差別，市場(chǎng)細(xì)分化策略有差別，市場(chǎng)密集型策略集中營銷。 銷售分析與控制企業(yè)組織銷售活動(dòng)的研究是市場(chǎng)研究中應(yīng)用最廣泛的部分，通過銷售分析與控制的研究，可以將浪費(fèi)降至最低限度，避免錯(cuò)誤方向，降低銷售成本增加利潤，銷售分析與控制應(yīng)推廣到銷售組織中的每一成員充分重視它。產(chǎn)品研究是現(xiàn)代的企業(yè)相當(dāng)重要的一環(huán)，產(chǎn)品不斷研究改進(jìn)，切合與滿足消費(fèi)者的需要，包括消費(fèi)者使用與購買習(xí)慣、對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的偏好等問題的研究，房地產(chǎn)業(yè)極為重視產(chǎn)品規(guī)劃，以何種形態(tài)設(shè)計(jì)（住宅、辦公樓等），面積分配比例、外觀形勢(shì)處理方法（防潮、復(fù)古、線條處理、建材選擇與效果差異等）、格局與朝向如何、公共設(shè)施的安排，注意如下原則：（1）、規(guī)劃符合地段特性、適合當(dāng)前市場(chǎng)、創(chuàng)造土地價(jià)值；（2）、規(guī)劃特征：使建筑物的使用合理化、完成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目的、滿足非特定多數(shù)人的投資意向、使用有效的空間，設(shè)計(jì)最有效的應(yīng)用、考慮居住者生活上的各種機(jī)能。市場(chǎng)研究的制約房地產(chǎn)的市場(chǎng)營銷中市場(chǎng)調(diào)查與研究占有極其重要的地位，受到一下因素的限制和制約：（1）、費(fèi)用的限制市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，經(jīng)常會(huì)感到無法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制，中國的房地產(chǎn)營銷的歷史很短，業(yè)界對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查與研究的認(rèn)識(shí)與理解尚處于初級(jí)階段，這方面投入的費(fèi)用較少，需要引起發(fā)展商足夠的重視。（3）、技能的限制有經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)調(diào)查人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)查人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人的市場(chǎng)分析能力和技能對(duì)其研究報(bào)告的可信度有直接的影響，優(yōu)秀的市場(chǎng)研究人員應(yīng)當(dāng)具備多方面的機(jī)能（統(tǒng)計(jì)技術(shù)的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領(lǐng)悟以及資料整理與取舍）。 一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主的成見將滲入其研究成果之中，遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒話的人都不是合作市場(chǎng)的調(diào)查與研究工作，市場(chǎng)研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報(bào)告供決策當(dāng)局參考，決不能主觀代替決策，精密客觀的市場(chǎng)研究可以幫助管理當(dāng)局做出完善的決策。（1）、一般性調(diào)查總體市場(chǎng)概況、各類物業(yè)的銷售出租的新產(chǎn)品新趨勢(shì)、新營銷推廣手段。按調(diào)查對(duì)象劃分（1）、全面普查全面普查：對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查獲得非常全面的數(shù)據(jù)，正確反映客觀實(shí)際效果明顯。（2）、重點(diǎn)調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查：以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論，被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力很短時(shí)期內(nèi)完成，調(diào)查高檔住宅需求情況，選擇一些購買大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量，所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了，1993年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對(duì)象，對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析。（4）、非隨機(jī)抽樣法A、隨意抽樣調(diào)查法：市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對(duì)某產(chǎn)品的看法和印象，商圈調(diào)查中是常用的方法。C、配額抽樣：市場(chǎng)調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本，消費(fèi)者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購房的欲望，現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個(gè)類別的樣數(shù)。 A、設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟a、根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么，所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購房的興趣、消費(fèi)者的收入以及購房的承受能力，對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求；b、按照所需收集的信息寫出一連串問題，確定每個(gè)問題的類型，占領(lǐng)市場(chǎng)了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況，居民的收入水平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購買生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少），消費(fèi)者目前是否有存款，購房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購房的有關(guān)政；c、按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項(xiàng)選擇題）并安排好詢問問題的次序，選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見，按照測(cè)試結(jié)果再對(duì)調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表；應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)栴}要短，較長的問題容易被調(diào)查者混淆，每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容，不要使用專門術(shù)語（容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)），一般消費(fèi)者搞不清楚這些專門術(shù)語的。B、訪問法的形式調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，調(diào)查人員與被調(diào)查人員接觸方式不同，分為三種形式a、答卷法調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起要求每人答一份卷，規(guī)定時(shí)間答完，被調(diào)查人員不能彼此交換意見，個(gè)人意見充分表達(dá)出來。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話（召開座談會(huì)）暢所欲言，可針對(duì)某種重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行個(gè)別談話深入調(diào)查，最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)查許多問題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問題不太相關(guān)的問題，彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。（2）、觀察調(diào)查法由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作