【正文】 營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示：稅目稅率涉稅事項(xiàng)銷售不動(dòng)產(chǎn)5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng)售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段）? 財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè)5%—20%兼營娛樂業(yè)收入第二章 評(píng)估方法本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。（二）經(jīng)營情況假設(shè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。房產(chǎn)原值。重大事項(xiàng)變更。⑵ 報(bào)表附注。⑵ 工資制度。公眾媒介。個(gè)人所得稅稅率、收入證明。土地增值稅匯總證明。⑵ 員工其他福利。⑷　建筑物開始使用。匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴　假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。（六）完成《納稅評(píng)估意見書》。重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。（七）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 縱向?qū)Ρ?、分? 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個(gè)人收入數(shù)及稅率、人次 證明 重大事項(xiàng)變更 完成《納稅評(píng)估意見書》 提取有效信息 資產(chǎn)負(fù)債表 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入財(cái)務(wù)報(bào)表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點(diǎn) 利潤表 房產(chǎn)原值 重點(diǎn)檢查科目 報(bào)表附注 信息 假設(shè)“涉稅疑點(diǎn)” 財(cái)務(wù)制度 個(gè)人收入情況 重點(diǎn)檢查交易事項(xiàng) 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項(xiàng)變更 銷售制度 指標(biāo)分析公眾媒介 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn) 評(píng)估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點(diǎn) 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 SPSS應(yīng)用法即是通過SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。專職評(píng)估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷售情況對(duì)比分析。制作評(píng)估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊時(shí)間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng)審批評(píng)估工作：⑴ 由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。（二）約談工作根據(jù)評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案：⑴ 制作約談通知書。⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。⑷ 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。② 案件審批。⑵ 不能排除假設(shè)案件：① 制作案源評(píng)估意見書。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“SPSS應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評(píng)估模塊綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)報(bào)表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信息 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法即通過稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。② 企業(yè)經(jīng)營情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。約談：⑴ 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。⑶ 宣傳稅法。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：① 案件報(bào)告。③ 案件歸檔。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。一、指標(biāo)基礎(chǔ)（一）依據(jù)數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準(zhǔn)確。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為專業(yè)。 涉稅情況較為簡單。營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售；城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問題：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用混列期間；③ 個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 《征管法》第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表，審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊會(huì)計(jì)師簽字。綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來源。利潤表反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤（虧損）的情況；報(bào)表附注是披露有助于理解、分析會(huì)計(jì)報(bào)表的需要說明的事項(xiàng)。（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關(guān)心的問題。完整模型：主營業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應(yīng)收帳款+本期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+本期的預(yù)收帳款—本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷的壞帳損失建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3指標(biāo)32，如下：① 指標(biāo)31，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。對(duì)比結(jié)果，反映：⑴　可能存在的問題。⑶　可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒有“其他應(yīng)付款定金”；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。（二）營業(yè)稅指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營業(yè)稅對(duì)比，初步核實(shí)營業(yè)稅繳納的情況。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。（三）城建稅指標(biāo)目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的城建稅對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。申報(bào)繳納城建稅（2）　指標(biāo)13133：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*7%申報(bào)繳納城建稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。建立模型：（1）指標(biāo)141：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*3%申報(bào)繳納教育費(fèi)附加（2）指標(biāo)14143：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*3%申報(bào)繳納教育費(fèi)附加注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)