【正文】 的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項目（已進(jìn)入建筑物施工階段）? 財稅[2003]16號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。餐飲業(yè)5%兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè)5%—20%兼營娛樂業(yè)收入第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應(yīng)采取的評估方法。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會計報表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對不能證明的事項提出假設(shè)涉稅疑點的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評估方法。納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。這種環(huán)境下，納稅評估較復(fù)雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。（二）經(jīng)營情況假設(shè)銷售不動產(chǎn)收入。房產(chǎn)原值。重大事項變更。⑵ 報表附注。⑵ 工資制度。公眾媒介。個人所得稅稅率、收入證明。土地增值稅匯總證明。⑵ 員工其他福利。⑷　建筑物開始使用。匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點：用評估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴　假設(shè)交易事項疑點。（六）完成《納稅評估意見書》。重點檢查科目重點。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應(yīng)用流程圖 縱向?qū)Ρ?、分? 銷售不動產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個人收入數(shù)及稅率、人次 證明 重大事項變更 完成《納稅評估意見書》 提取有效信息 資產(chǎn)負(fù)債表 銷售不動產(chǎn)收入財務(wù)報表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點 利潤表 房產(chǎn)原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設(shè)“涉稅疑點” 財務(wù)制度 個人收入情況 重點檢查交易事項 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項變更 銷售制度 指標(biāo)分析公眾媒介 假設(shè)交易事項疑點 評估指標(biāo) 假設(shè)科目疑點 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 SPSS應(yīng)用法即是通過SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。專職評估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷售情況對比分析。制作評估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項審批評估工作：⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。（二）約談工作根據(jù)評估意見書進(jìn)行預(yù)案：⑴ 制作約談通知書。⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。⑵ 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項。⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。② 案件審批。⑵ 不能排除假設(shè)案件：① 制作案源評估意見書。（三）評估流程圖（如圖所示）：“SPSS應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評估模塊綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財務(wù)報表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目公眾網(wǎng) 項目信息 假設(shè)涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預(yù)案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法即通過稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評估預(yù)警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務(wù)報表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動篩選出假設(shè)涉稅疑點的納稅人以及對應(yīng)的交易事項、會計科目的評估方法。納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。② 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設(shè)施、出租起始時間。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。約談：⑴ 通過約談核實評估意見書中假設(shè)會計科目、假設(shè)事項。⑶ 宣傳稅法。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：① 案件報告。③ 案件歸檔。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。納稅評估指標(biāo)需要在評估實踐中進(jìn)行檢驗和完善。一、指標(biāo)基礎(chǔ)（一）依據(jù)數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準(zhǔn)確。財務(wù)數(shù)據(jù)較為專業(yè)。 涉稅情況較為簡單。營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售；城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用混列期間；③ 個人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 《征管法》第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務(wù)會計報表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。財務(wù)會計報表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務(wù)報表，審計報告和財務(wù)報表都附有注冊會計師簽字。綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注可以作為評估數(shù)據(jù)的來源。利潤表反映企業(yè)在一定時期內(nèi)利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關(guān)心的問題。完整模型：主營業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金+本期收到前期的應(yīng)收帳款+本期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+本期的預(yù)收帳款—本期因銷售退回而支付的現(xiàn)金+本期收回前期核銷的壞帳損失建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3指標(biāo)32，如下：① 指標(biāo)31，按會計制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。對比結(jié)果，反映：⑴　可能存在的問題。⑶　可能涉及需要進(jìn)一步核實的情況。靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒有“其他應(yīng)付款定金”；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進(jìn)行對比。（二）營業(yè)稅指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的營業(yè)稅對比，初步核實營業(yè)稅繳納的情況。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。（三）城建稅指標(biāo)目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的城建稅對比，初步核實內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。申報繳納城建稅（2）　指標(biāo)13133：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*7%申報繳納城建稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計算。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進(jìn)行對比。建立模型：（1）指標(biāo)141：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*3%申報繳納教育費(fèi)附加（2）指標(biāo)14143：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%*3%申報繳納教育費(fèi)附加注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計算。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳