某地產(chǎn)公司項(xiàng)目拓展及論證管理流程概述-在線瀏覽
2025-08-07 05:59本頁面
【正文】 地合同的審核； 協(xié)助土地合同的實(shí)施跟蹤，并協(xié)助處理過程中出現(xiàn)的糾紛； 組織本部門負(fù)責(zé)的土地合同交底； 參與審核土地合同請款； 協(xié)助統(tǒng)計(jì)全國土地使用情況信息。 銷售策劃部 在項(xiàng)目可行性研究階段，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在地區(qū)的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出產(chǎn)品定位建議及價(jià)格預(yù)測。 工程部 在項(xiàng)目可研階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進(jìn)行項(xiàng)目工程建造的分析，并根據(jù)設(shè)計(jì)管理部/總工室提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案完成工程技術(shù)分析。 財(cái)務(wù)部 在項(xiàng)目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計(jì)劃等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測及財(cái)務(wù)相關(guān)分析。 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究和競爭對手研究等分項(xiàng)研究工作。1) 用地發(fā)展部/開發(fā)中心（部）：目標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、總體規(guī)劃和土地政策等方面的日常研究、行業(yè)政策信息動態(tài)及當(dāng)?shù)貥鞘信c政策情況；2) 銷售策劃部：目標(biāo)城市市場銷售情況分析和客戶消費(fèi)行為取向研究；3) 設(shè)計(jì)管理部/總工室：行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展趨勢的研究，并總結(jié)已開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品類型經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手產(chǎn)品類型特點(diǎn)；4) 核算部：對目標(biāo)城市的土地成本、建安成本及配套費(fèi)用等信息持續(xù)跟蹤調(diào)研。 基礎(chǔ)研究由各地區(qū)公司開發(fā)部門匯總到區(qū)域公司，由區(qū)域公司統(tǒng)一匯總至集團(tuán)企業(yè)管理中心，由企業(yè)管理中心最終提煉作為《集團(tuán)年度經(jīng)營計(jì)劃》中外部環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定房地產(chǎn)土地儲備滾動計(jì)劃，以指導(dǎo)土地儲備工作的進(jìn)行。 信息收集、甄別 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行：1) 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備部門進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易部門對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告；2) 其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；3) 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊(duì)伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項(xiàng)目投資的信息；4) 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會與項(xiàng)目推介會等；5) 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 立項(xiàng)階段 土地信息初步判斷后，由地區(qū)公司總經(jīng)理指定項(xiàng)目投資拓展負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目的深入研究。 項(xiàng)目投資拓展負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，可通過咨詢等了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法務(wù)提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的法律風(fēng)險(xiǎn)判斷。 項(xiàng)目投資拓展負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：1) 常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)管理部/總工室、銷售策劃部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由核算部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)；2) 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計(jì)管理部/總工室做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交核算部做出建安成本的粗略測算。若
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