【正文】 約客戶的簽約；（《商品房選房預(yù)約單》詳見附件四－3）方案四．方案一和方案三組合操作，即：確定欲購單元的客戶可以預(yù)付購房定金確定購買并在開盤后規(guī)定時間內(nèi)簽約；不確定是否購買本項目商品房的客戶可按方案三進(jìn)行操作。第二階段：引爆期216。 目的：通過一定時間的客戶積累及充分的開盤準(zhǔn)備，引爆市場，以低價入市的角度，制造市場銷售熱點，迅速聚集人氣。 銷售目標(biāo)：完成40％的銷售。 銷售策略： 前期預(yù)定客戶集中簽約，造成現(xiàn)場搶購熱潮。 規(guī)范的銷售執(zhí)行，在客戶中形成良好的口碑；嚴(yán)格的銷售控制，以保證后期房源的質(zhì)量；從而確保項目價格提升。2. 以較寬的價格幅度來鎮(zhèn)定各類目標(biāo)客戶。3. 折扣幅度壓縮，基本實價實銷，增強客戶對本項目的信心。216。 迅速消化樓盤內(nèi)較差單元。第三階段：成長期216。216。216。216。 嚴(yán)格執(zhí)行銷控。216。216。 適當(dāng)放大好房源比例，保證價格上升。 時間：正式交房正式交房后三個月。 目的：價格基本達(dá)到最高線，并為下期銷售打下伏筆。 銷售目標(biāo)：完成累計90％的銷售。加強催款作業(yè)，開始辦理交房手續(xù)。 價格策略：逐步攀升至最高價。216。附件一：銷售手冊（只附提綱，具體內(nèi)容略）用途：客戶來訪時，配合銷售代表接待客戶，使銷售代表的講解更直觀。地理位置、周邊環(huán)境介紹競爭個案比較市場分析小區(qū)規(guī)劃發(fā)展商背景介紹銷售對象、目標(biāo)市場定位有關(guān)證照配套設(shè)施外立面標(biāo)準(zhǔn)房屋交付建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1產(chǎn)權(quán)狀況1工程進(jìn)度、開發(fā)計劃1付款方式1優(yōu)惠幅度1售價1物業(yè)管理1進(jìn)戶費1權(quán)證費用1訴求重點購房預(yù)算單另就疑難問題做《答客問》、《電話答客問》附件二 1：業(yè)務(wù)手冊五洋商城業(yè)務(wù)手冊第一篇：地理位置、交通、周連環(huán)境介紹太倉，古稱“婁東”。因吳王楚君在些聚糧置倉，故名“太倉”。太倉屬蘇州五縣市之一，地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江入?？谔?。距蘇州工業(yè)園區(qū)30余公里，距上海市中以僅40公里，從太倉駕車至上海虹橋國際機場僅需30余分鐘。204國道穿城而過。中遠(yuǎn)國際城碼頭等通向全國各大省．市．直轄市．自治區(qū)的便捷．快速的交通要道。昆太路：直達(dá)昆山312國道：（西北）昆山、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南京、安徽省中部、205國道、104國道、蘇嘉杭高速；上海。截止目前尚沒有大型的建材．家具等市場的出現(xiàn)。所以大型的建材．陶瓷潔具．家具等市場的出現(xiàn)和不同于現(xiàn)時的經(jīng)營形式仍是該市房地產(chǎn)市場的一大空白，市場潛力巨大。太倉市的商業(yè)用房的價格分布相差很大，相對市中心較為偏遠(yuǎn)的商業(yè)用房的價格僅為2000－3000元之間每平方米，相對市中心稍偏的地理位置的商業(yè)用房則達(dá)到4000元左右每平方米，如津華園周圍。眾興陶瓷城 開 發(fā) 商：太倉市眾興陶瓷建材城有限公司經(jīng)營形式：純出租 商鋪租價：190元／平方米*年倉庫租價：100元／平方米*年入 住 率：95％ 本案緊臨204國道，總占地面積14500平方米，大多為一層平房。本案以純出租的形式對外經(jīng)營，目前僅剩余38平方米商鋪一套。 歐倍福家居裝飾廣場 開 發(fā) 商：上海歐倍福 地理位置：太倉市時代超市旁 電 話：0512－53106958 經(jīng)營形式：純出租招商 總建面積：15000 租 價：／ 入 住 率：85％人杰景典開 發(fā) 商：太倉市振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：自銷售樓地址：太倉市小北門街17號 電 話：0512－53540077本案位于市中心，被人民北路，向陽路，小北門街等幾條市中心的幾條較為繁華的街道包圍，無論對投資者或是用來自用的私營業(yè)主來說都具有較大的吸引力。本案屬開放式商業(yè)住宅小區(qū)。多層為６層。商住面積：最小建筑面積98平方米，最大建筑面積180平方米左右 商鋪開間： 商鋪徑深：11米18米之間商住價格：報價為8000－9400元之間每平方米，折扣形式：在報價基礎(chǔ)上可減少約300－450元之間每平方米。目前（一期商住房）銷售率：70％左右入住情況：期房一期最早入住：2003年年底第三篇：銷售對象、目標(biāo)市場定位 從購房后的用途亞分，可分為自營和投資兩種。從客戶分布的地區(qū)來說，有以下幾個方向：2． 太倉本地：本項目建成后將會是太倉最大最好的商業(yè)中以。3． 蘇州（包括政屬昆山．常熟等市縣）：首先，太倉的房價在蘇州大市來說還并不算高的。一些知名品牌和連鎖商業(yè)機構(gòu)必定要在太倉占一席之地。較大的房價差距是吸引上海購房者的致命誘惑。整個蘇州地區(qū)因為與浙江相鄰，又蘊含著巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，使得近年來眾多浙江客商蜂擁而至。已開發(fā)項目：恒洋花園等，以及現(xiàn)在正在做開發(fā)前期準(zhǔn)備工作的總建筑面積8萬平方米左右的小高層、別墅項目，土地儲備近1500畝。蘇五洋集團(tuán)有限公司，地處長江入?？诘臍v史文化名城，是具有綜合性自營和代理進(jìn)出口貿(mào)易經(jīng)營權(quán)，以國際與國內(nèi)貿(mào)為主業(yè)，綜合經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)、物資儲備的企業(yè)集團(tuán)。在“五洋方舟”駛向新岸的征程中，“五洋人”始終銘記十多年來上級黨委、地方政府的指引、幫忙和各級軍隊領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)給予關(guān)以、扶持。值此太倉人民同以協(xié)力掀起實現(xiàn)“爭先進(jìn)位，跨越發(fā)展”目標(biāo)及加速城市化建設(shè)進(jìn)程的熱潮中，“五洋人”將把正開發(fā)建設(shè)中的“五洋商城”精以打造成太倉這座新型港口城,市的靚麗景點和大型現(xiàn)化事業(yè)平臺，奉獻(xiàn)經(jīng)商界朋友，造福于礦倉人民。最近我國商界也興起一股“造MALL”運動，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項目。“銷品茂”不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施。答客問一、規(guī)劃篇1. 案名？五洋商城2. 地址？太倉204國道與昆太路交界處3. 投資商名稱及資質(zhì)?江蘇五洋集團(tuán)有限公司太倉市城廂三產(chǎn)發(fā)展有限公司4. 開發(fā)商名稱及資質(zhì)？江蘇五洋房產(chǎn)有限公司5. 是否代理商銷售？有，由蘇州永誠物業(yè)代理和蘇州天基房地產(chǎn)廣告進(jìn)行廣告營銷策劃6. 建筑商名稱及資質(zhì)？ 7. 監(jiān)理公司名稱？分別由南京工業(yè)大學(xué)工程監(jiān)理公司、南京全成建設(shè)工程監(jiān)理公司、蘇州建設(shè)工程監(jiān)理和太倉潤建監(jiān)理有限公司對四家建設(shè)施工單位進(jìn)行工程監(jiān)理。312國道，昆太公路，沿江一級公路，滬太一級公路，正在建設(shè)中的沿江高速公路。73. 這些主要干道可以通往哪些城市？ 204國道：（北）常熟、張家港、南通、鹽城、連云港、寧連(連云港至南京)高速、山東省東部、327國道、310國道、蘇（蘇州）嘉（嘉興）杭（杭州）高速、滬（上海）寧（南京）高速；（南）上海、320國道、318國道。 93. 貸款是否需要保險？保險費如何收?。?4. 貸款是否需要公證？不需要95. 辦理貸款需花費多少時間？96. 購房時的各種稅費？契稅：商 鋪 房價的4%單身公寓 房價的2%六、物業(yè)管理篇97. 是由哪家物業(yè)管理公司進(jìn)行管理？98. 是否統(tǒng)一管理？是99. 物業(yè)管理的收費？未入住要不要交？100. 物業(yè)管理費何時開始交納？101. 業(yè)主的私車是否可以停在自己的商鋪門前？原則上不可以，時間最好不超過10分鐘102. 和業(yè)主的業(yè)務(wù)來往車輛如何停放？停到指定車位或停車場103. 單身公寓有哪些特殊的物業(yè)服務(wù)？104. 小區(qū)垃圾如何清運？有規(guī)定垃圾放置的地方，每天統(tǒng)一清理一次105. 水、電管線是不可以自行鋪設(shè)？有哪些要求？在不影響墻體結(jié)構(gòu)的情況下可以稍作線路鋪設(shè)的修改106. 物業(yè)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)如何？房價的2％107. 商鋪可否做廣告牌？有何要求？可以，需要到工商行政管理局做申請且要遵循不影響商城的整體形象的原則七．其它108． 若是浙江、上海、蘇州等客戶，如何到本案售樓處？浙江：乘火車或汽車至蘇州站或昆山站后轉(zhuǎn)乘至太倉的快客，然后出太倉汽車站向左拐300米即是五洋商城售樓處。還可以通過滬寧高速公