【正文】 關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）規(guī)定，房地產企業(yè)視同銷售或銷售價格明顯低于市場價的，稅務部門，可按相應順序確認企業(yè)的銷售收入，并按確認的銷售收入征收相應的稅款：（1） 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。（3） 按成本利潤率確定。如果開發(fā)產品的成本利潤率按最低的15%確認B企業(yè)的銷售收入，則組成計稅價格=計稅營業(yè)成本或工程成本（1＋成本利潤率）247。（1－15%）=。通過以上的計算,企業(yè)的職工家屬樓的稅收籌劃方法為：將職工住房用地的40%過戶到A企業(yè)名下,60%過戶到B企業(yè)名下,然后A企業(yè)向有關部門申請取得房改指標,成立集資建房管理辦公室等類似機構,負責管理職工住房建設,建設資金由職工繳納,不足部分由A企業(yè)給職工貸款并按規(guī)定收取利息,房屋建成后再將土地價款3000萬元40%=120萬元,攤入房價而且按財政部、國家稅務總局《關于公有制單位職工首次購買房屋免征契稅的規(guī)定》，財稅[2000]130號文件規(guī)定，采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房經當地縣以上房改部門批準，按照國家房改政策出售給職工的，如屬職工首次購買住房，均免征契稅。A企業(yè)由于只是按原價出售了土地，按《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號的關于納稅人出售不動產或土地使用權的以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額的規(guī)定，由于該出售行為沒有應納稅營業(yè)額，因此不需繳納營業(yè)稅，只就其收取的利息繳納相應的營業(yè)稅，因A企業(yè)收取的貸款利息都應繳納營業(yè)稅，因此此舉并不增加A企業(yè)的稅負。不同形式企業(yè)作納稅籌劃的方案選擇在現代市場經濟條件下，每天都含有一大批新企業(yè)注冊產生，同時，也有一大批企業(yè)因種種原因被迫關倒閉。因此，在企業(yè)設立之時，很有必要在組織形式的選擇上進行一番積極籌劃。從法律角度講，公司企業(yè)屬法人企業(yè)，出資者以出資額為限承擔有限責任?！　∑髽I(yè)組織形式分類的第二個層次是在公司企業(yè)內部進行劃分的。不同的企業(yè)組織形式有不同的稅收水平，因此，投資者在組建企業(yè)時必須考慮不同企業(yè)組織形式給企業(yè)帶來的影響。國家對公司營業(yè)利潤在企業(yè)環(huán)節(jié)上課征公司稅，稅后利潤作為股息分配給投資者，個人投資者還需要繳納一次個人所得稅?！　±?：某甲經營一家公司，年盈利20萬元，請問以何種方式組建公司可得最大稅收利益？　　方案1：成立有限責任公司　　企業(yè)所得稅=2033%=（萬元）　　個人所得稅=（）20%=（萬元）稅后收益==（萬元）方案2：成立個人獨資企業(yè)個人所得稅=2035%=（萬元）稅后收益==（萬元）應選擇方案2，納稅人甲的這一舉動是法律規(guī)定所許可的，在納稅行為之前進行籌劃，并達到了一定的節(jié)稅效果。比如，在不考慮其主要因素的情況下，單就合伙企業(yè)和股份有限公司而言，合伙企業(yè)要優(yōu)于股份有限公司，因為合伙企業(yè)只征一次個人所得稅，而股份有限公司還要再征一次企業(yè)所得稅；如果綜合考慮企業(yè)的稅基　、稅率、優(yōu)惠政策等多種因素的存在，股份有限公司也有有利的一面，因為，國家的稅收優(yōu)惠政策一般都是只為股份有限公司所適用，例如，國稅發(fā)（1997）198號文規(guī)定，股份制企業(yè)，股東個人所獲資本公積轉增股東所得，不征個人所得稅，這一點合伙制企業(yè)就不能享受；其次，在測算兩種性質企業(yè)的稅后整體利益時，不能只看名義稅率，還要看整體稅率，由于股份有限公司的“整體化”措施一般情況下要優(yōu)于合伙制企業(yè)，“整體化”就意味著重疊課征的消除，稅收便會消除一部分；第三，如合伙人中既有本國居民，又有外國居民，就出現了合伙企業(yè)的跨國稅收現象，由于國藉的不同，稅收將出現差異。因為，規(guī)模較大的企業(yè)需要資金多，籌資難度大，管理較為復雜，如采用合伙制形式運轉比較困難?！　‘斠粋€企業(yè)要進行跨地區(qū)經營時，常見的做法就是在其它地區(qū)設立下屬機構，即開辦子公司或分公司，從法律上講，子公司屬于獨立法人，而分公司則不屬于獨立法人，它們之間的不同在于：一是設立手續(xù)不同，在外地創(chuàng)辦獨立核算子公司，需要辦理許多手續(xù)，設立程序復雜，開辦費用也較大，而設立分公司的程序比較簡單，費用開支比較少；二是核算和納稅形式不同，子公司是獨立核算并獨立申報納稅，當地稅務機關比較喜歡，而分公司不是獨立法人，由總公司進行核算盈虧和統(tǒng)一納稅，如有盈虧，分公司和總公司可以相互抵扣后才交納所得稅。子公司是獨立法人可以享受免稅期限、優(yōu)惠政策等在內的各種優(yōu)惠政策；而分公司作為非獨立法人，則不能享受這些優(yōu)惠政策?！　±核{天公司是一家擁有A、B兩家分公司的集團公司，2002年公司本部實現利潤3000萬元，其分公司A實現利潤500萬元，分公司B損300萬元，該企業(yè)所得稅率為33%，則該集團公司在2002年度應納稅額=（3000+500300）33%=1056（萬元）如果上述A、B兩家公司換成子公司，總體稅收就發(fā)生了變化。　　那么，藍天公司2002年度應納企業(yè)所得稅為：990+1651155（萬元），高出總分公司整體稅收：11551056=99（萬元）。　　例三：南京天順總公司在海南和珠海各設一家分公司，其中，南京地區(qū)企業(yè)所得稅率為33%，海南和珠海均為15%.2002年度公司本部實現利潤2000萬元；海南、珠海兩家子公司分別實現利潤200萬元和300萬元?？梢?，設立子公司和分公司各有利弊。因此，當企業(yè)擴大生產經營需要到國外或外地設立分支機構時，可以在進入地的初期，針對當地情況不熟、生產經營處于起步階段、發(fā)生虧損的可能性較大的情況，考慮設立分公司，從而使外地發(fā)生的虧損在總公司沖減，以減輕總公司的負擔?！　∪⑺綘I企業(yè)與個體工商戶的選擇　　按照現行稅法規(guī)定，我國私營企業(yè)適用《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，而個體工商戶則適用于《中華人民共和國個人所得稅法》，從稅率上看私營企業(yè)應稅額在3萬元以下時，稅率為18%，年應稅所得額在3萬元至10萬元時，稅率27%，年應稅所得額在10萬元以上時，稅率為33%；個體工商戶應稅額在3萬元時，適用邊際稅率為20%，直接看似乎高于私營企業(yè)，但由于個體工商戶適用稅率為累計進稅率，%，低于私營企業(yè)18%的水平；個體工商戶應稅額為10萬元時，適用邊際稅率為35%，也高于私營企業(yè)33%的稅率，%，由此可見，在同等盈利水平下，個體工商戶比私營企業(yè)獲取更多好處，但個體工商戶也有許多缺點，如規(guī)模孝難于擴展業(yè)務等?！　∷?、內、外資企業(yè)的選擇　　所謂內資企業(yè)是指：國有資產、集體資產、國內個人資產創(chuàng)辦的企業(yè)。所謂外資企業(yè)是指經中國政府批準在中國境內設立的有外國資本參與的經濟實體?！　?、外資企業(yè)在稅收上存在很大區(qū)別：內資企業(yè)優(yōu)惠稅率幅度小，為18%和27%兩個檔次；面外資企業(yè)的優(yōu)惠幅度較大，分別為15%和24%兩檔。另外，內、外資企業(yè)適用稅種的科目數量也不同，內資企業(yè)適用10個以上，外資企業(yè)適用6個稅種。房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對國家而言，稅收籌劃促進企業(yè)遵循國家產業(yè)政策的導向，有利于國家重點扶持的落后地區(qū)和幼稚產業(yè)的發(fā)展，有利于經濟結構和產業(yè)結構的優(yōu)化，從總體上擴大了國家稅收的稅基，增加了稅源，有利于整個國民經濟的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展。經濟因素、稅收因素、管理因素、節(jié)稅技能因素等等，都從不同方面制約著稅收籌劃的利益。從目前我國國情來看，存在稅種差別、稅收優(yōu)惠政策、企業(yè)組織形式、經營項目、投資途徑、營銷方式、盈余分配、會計處理、內部企業(yè)之間、關聯企業(yè)之間、申報整體單位之間等多種選擇，這就為納稅人提供了廣闊的稅收籌劃空間。在此，本文擬重點對房地產企業(yè)稅收籌劃談幾點看法。根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規(guī)定，關聯企業(yè)之間在融資業(yè)務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯關系企業(yè)之間所能同意的數額，或者超過或低于同類業(yè)務的正常利率。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業(yè)務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業(yè)務同期上限利率與子公司結算。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。　　其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。根據國家稅務總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。　　由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同稅負不同。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。因此，企業(yè)應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的?！　》康禺a開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性?！　?．個人所得稅籌劃。把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負?！　∮行┓课萦捎诘乩砦恢?、內部結構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發(fā)商品轉入出租開發(fā)產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策如調低房產契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。　　作為房地產開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務相關的總公司廣告費，由不足2％的子公司承擔。　　企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。如果轉讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素?！　】傊?，房地產企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。目前利用該方法最多的就是房地產開發(fā)中籌劃土地增值稅。起征點的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間。下面將通過一簡化案例來說明。若以1500萬元的價格售出，%。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費附加合計：15005%(1+7%+3%)=，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤。按企業(yè)會計制度規(guī)定，此時發(fā)生的為開發(fā)房地產產生的借款，可計入房地產開發(fā)成本，并作為計算房地產開發(fā)費用的扣除基數，特別是房地產開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)凈收益。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。據此，若企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發(fā)費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。若房地產企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業(yè)――代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅?！　?。企業(yè)應用足用好這一優(yōu)惠政策。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。僅以營業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。　?。ㄆ撸┐黉N方式的稅收籌劃　　變“購房屋、送空調”為“銷售帶空調的房屋”。而銷售帶空調的房屋把空調價值加到了房屋價值里面，看似簡單的文字游戲，對納稅卻有很大的差別，由于房屋和空調不可分割只需要按房屋價格繳納營業(yè)稅，因此在簽訂購房合同時，不要約定空調是贈送的，但是可以約定房屋包括空調等附屬設施。從公司管理角度出發(fā)，一般都希望這樣的業(yè)務聯絡點只從事業(yè)務而不在當地納稅。這種行為如果被稅務機關查到，稅務機關會對其經營行為核定應繳稅額，責令繳納稅款和罰款。因為貨物在銷售地繳納完稅款后，總公司還得再繳一次稅，形成了“重復納稅”，得不償失。　　企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模以后，基于穩(wěn)定供貨渠道，開辟新市場或方便客戶服務的考慮，不可避免地需要在銷售業(yè)務相對集中的地區(qū)設立分支機構。分公司可以從事經營活動，而辦事處一般只能從事總公司營業(yè)范圍內的業(yè)務聯絡活動?！　钠髽I(yè)所得稅看，辦事處由于不能從事經營活動，沒有業(yè)務收入，不存在利潤，也就沒有應納稅所得額，無需繳納企業(yè)所得稅；對于分公司而言，企業(yè)所得稅可以在分公司所在地稅務機關繳納，也可以匯總后由總公司集中繳納。一般來說，匯總納稅優(yōu)于獨立納稅，因為總公司和分公司的盈、虧可以相互彌補?！　∑髽I(yè)的分支機構間經常會發(fā)生貨物移送的行為，總機構為了避免在分支機構所在地繳納增值稅，可以按照《關于企業(yè)所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》（國稅發(fā)［1998］13號）的規(guī)定，設立辦事處一類的機構，不開發(fā)票，不收貨款，貨款由客戶直接匯至總部，發(fā)票直接由總部開具給客戶?！?