【正文】 ............................................................................ 招投標程序...........................................................................................................................第十一章 投資估算與資金籌措................................................................................ 投資估算............................................................................................................................... 工程項目資金籌措............................................................................................................... 第十二章 第十三章 效益分析與評價........................................................................................結論與建議................................................................................................ 6 第一章 項目綜述 項目名稱及承辦單位 項目名稱 項目名稱：*****公共租賃住房項目 項目承辦單位 項目承辦單位：******* 項目擬建地點 項目擬建地點：***** 研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) 《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工 作意見的通知》 （國發(fā)[2005]26 號） ； 國務院辦公廳《轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn) 定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37 號） ； 國務院 《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 （國 發(fā)〔2007〕24 號） ； 國家發(fā)改委《關于印發(fā)中央預算內(nèi)投資對中西部財政困難地 區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法的通知》 （發(fā)改投資[2007]3676 號） ； 建設部 《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》 （建住 4 房[2006]165 號） ； 建設部《關于印發(fā)城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法的 通知》 （建住房[2006]204 號） ； 財政部、建設部、國土資源部《關于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房 保障資金的通知》 （財綜[2006]25 號） ； 建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、 國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局《廉租 住房保障辦法》 （建設部令第 162 號)； 國家發(fā)展改革委辦公廳、 建設部辦公廳 《關于編報 2008 年新 建廉租住房投資建議計劃的通知》 （發(fā)改辦投資[2008]681 號） ； ***省人民政府辦公廳 《關于貫徹國辦發(fā)[2006]37 號文件做好 調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格工作的意見》 （豫政辦[2006]113 號） ； ***省人民政府《關于貫徹國發(fā)〔2007〕24 號文件切實解決 城市低收入家庭住房困難的實施意見》 （豫政〔2007〕72 號） ； ***市人民政府《關于印發(fā)***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房 管理辦法（試行）的通知》 （信政文〔2007〕23 號） ； ***市人民政府 《關于貫徹實施國發(fā) 〔2007〕 號豫政 24 〔2007〕 72 號文件切實解決城市低收入家庭住房困難的意見》 （信政 〔2007〕38 號） ； 《***市總體規(guī)劃修編（2006—2020）； 》 5 《***市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ； 委托人提供的其他有關基礎資料、技術資料； 編制人員調研資料等。 研究工作范圍 根據(jù)項目建設條件的實際狀況，通過對項目建設背景、必要 性、建設地點及建設條件、建設內(nèi)容與建設規(guī)模、項目的組織管 理和實施計劃、環(huán)境保護、消防與公共安全、招投標方案、投資 估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項 目建設的必要性、建設方案、投資估算和融資方案，以便為項目 的融資和建設，提供可靠的決策依據(jù)。 投資估算與融資方案 初步估算， 項目總投資約為***萬元， 融資方案： 申請國家資 金***萬元，地方財政配套***萬元。 隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)改造力度的逐步 加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房 支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)， 外來務工人員居住條件也亟需改善。 項目建設必要性 從法律角度看。 《土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所 有”。我國的經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房 作為一種社會住房保障體系，其價格構成中不含土地出讓金。 從這點上看， 經(jīng)濟適用房、 廉租房及公共租賃租房符合憲法規(guī)定。實現(xiàn)社會和諧、建設和諧社會，始終 是人類孜孜以求的理想。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關鍵時期。 9 與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的 趨勢。 住房是人類最基本的生存條件之一。以期達到全社會有居所的均好準則。 有數(shù)據(jù)表明，改革前后城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足 5 平方 米擴大到了 25 平方米， 這是全世界過去 200 余年城市化歷史上沒 有過的奇跡。安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真 理。 其實世界各國政府都把百 姓居住當做頭等大事，只是體制不同表現(xiàn)的形式不同。從城鎮(zhèn)化及農(nóng)民角度看。 因為中國有不斷擴張的真實需求： 一是從現(xiàn)在的擠 10 破頭買經(jīng)濟房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠未滿足；二是從 每年超過 %城鎮(zhèn)化率看人口增長、 住房需求增長。如今農(nóng)民散落在城 市的每一個角落，他們?yōu)樵诔鞘猩嬷Ц吨嘿F的居住成本。 改革開放以來，我國經(jīng)濟社會各個領域發(fā)生了天翻地覆的變 化，經(jīng)濟發(fā)展日新月異，人民群眾的生活水平得到了極大的提高 和改善， 各類基礎設施和社會公益設施也有相當大的改善。但是，各地的經(jīng)濟基礎和發(fā)展條件是 不一樣的，居住生活的條件也有很大差距。因而適當改善這些地方的居住生活條件也就成了必須，同時 國家也是允許的。 占 人均住房建筑面積低于 12 平方米的家庭占總家庭數(shù)的 60%，人 均在 1223 平方米的占總數(shù)的 20%， 平方米以上的占總家庭數(shù) 23 的 20%。 市場需求預測 按照***市住房保障政策規(guī)定的“雙困”線標準， 項目建設所在 地保障對象有數(shù)百戶。 住房保障分析 住房規(guī)劃保障 ***區(qū)將制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、 發(fā)展 規(guī)劃和年度計劃，把經(jīng)濟適用住房、廉租住房及公共租賃房建設 納入當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃，并向社會公布?？茖W制定廉租住房、公共 租賃租房保障的中長期規(guī)劃及年度建設計劃。 根據(jù)城市住房保障發(fā)展規(guī)劃， 編制廉租住房、 經(jīng)濟適用住房、 公共租賃租房年度建設計劃與用地計劃， 報市相關部門審批。廉租住房、公共租賃租房和經(jīng)濟適用住房建設由縣人民政府組織，可由政府確定的實施經(jīng)濟適用住房管理的非 營利性機構直接組織建設，也可按照市場化運作的原則實行項目 法人招標，參與投標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相應資質、良好 的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。 承辦單位保障能力分析 *******位于***市西北郊，東臨京廣鐵路，西至 107 國道， 南起***市新馬路，北至寧西鐵路貨運編組站，規(guī)劃總面積 平方公里。*******是 2008 年 12 月由省 發(fā)改委批復成立的***省首批 175 個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。 負責對集聚區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟、 科技 文化、社會事務、開發(fā)建設、招商融資等行使統(tǒng)一管理職能。 現(xiàn)共有工作人員 21 名， 其中科級 干部 10 名。其中在建項目 14 個，明年上半年可以 投產(chǎn)， 將新增員工 1800 人， 億元以上項目 8 個。 自成立以來， 嚴格按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和定位， 以***市發(fā)展 14 現(xiàn)代物流業(yè)和無污染的工業(yè)為主導方向，重點發(fā)展與物流業(yè)息息 相關的印刷品包裝加工、 食品加工、 機械組裝加工等加工配送業(yè)。 廉租住房、公共租賃租房建設用地實行行政劃撥方式供應。 該廉租房建設項目選址已定， 土地有保障。建設規(guī)劃應適當超前，設計環(huán)境優(yōu)美、功能合 理、經(jīng)濟適用、融合人與自然的宜居住宅，有著廣泛的市場基礎 的。 項目建設戶型規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 遵循政策及有關法律法規(guī)與標準規(guī)范，注重整體功能和利用 率等住房實際消費需求，控制造價，滿足特定客戶消費承受能力 要求。 根據(jù)不同消費者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比 定位，滿足目前的主流市場需求，充分考慮項目后期開發(fā)的可持 續(xù)性和先進性。還可設計落地飄窗，以增加有效使用 面積。 項目建成后價格規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 考慮當?shù)氐褪杖刖用袷杖胨胶妥》肯M承受能力，以及住 房保障政策； 分區(qū)域、分物業(yè)形態(tài)、分建筑形態(tài)、分檔次品味、分組團并 按照功能系數(shù)與價值系數(shù)大小定價； 考慮開發(fā)與運營成本。 規(guī)劃理由 保障性住房屬于社會保障范疇，屬公益事業(yè)，政策性強、原 則性強，價格規(guī)劃定位應依據(jù)國家現(xiàn)行政策及有關規(guī)定。 服務品位：優(yōu)質、專業(yè)化、標準化的人性化服務，以人為本 的科學管理。 小區(qū)品位：公用設施和休閑娛樂設施功能齊全，小區(qū)中庭的 綠化美化，健身等休閑活動空間，可配輕松的背景音樂，營造人 在景中、景在家中的自然環(huán)境氛圍，漫步社區(qū)，心曠神怡，充分 享受自然景觀的樂趣。 第五章 場址與建設條件 項目選址 項目擬建地點：***區(qū)***辦事處十八里廟村 地勢地貌 ***區(qū)本區(qū)處于昆侖山與秦嶺褶皺帶東延部位、 屬昆侖秦嶺地 槽，亦稱秦嶺褶皺系，出露地層多為古老變質巖系，巖漿巖分布 廣泛。光照充足，年均 1900—2100 小時；年平均氣溫 —℃，無霜期長，平均 220—230 天；降雨充沛，年均降 雨量 900—1400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%，氣候溫暖 濕潤，四季分明。春季天氣多變，陰雨連綿，季降水 日數(shù)多于夏季，降雨量達 250—380 毫米，占全年降水量的 26—30%，夏季高溫高濕氣候明顯，光照充足，降水量多，暴雨 ?，F(xiàn)，降水量 400—600 毫米，占全年的 42—46%。冬季氣候干冷，降水量少，約 80—110 毫米，占全年 的 10%；冬季在四季中歷時最長（130 天左右） ，但寒冷期短， 日 平均氣溫低于 0℃的日數(shù)年平均 30 天左右。 水文條件 ***河流眾多，分屬長江、淮河兩大水系。 *** 地處淮河上游，淮河在***省境內(nèi)流長 437 公里，其中在***境內(nèi) 長 公里?；锤杀?側支流是坡水河道， 灣多水淺， 流速緩慢， 流程多在百公里以下， 20 由西北向東南匯入淮河。屬 長江流域的主要是源于大別山主脊南側的十幾支源頭細流，河道 陡淺，蜿蜒南流，境內(nèi)流程總長 公里。 項目場址地勢平坦，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少 量滲入是地下水的主要補給來源；下部基巖層含少量裂隙水，地 下水位不穩(wěn)定。 周邊建筑物與環(huán)境條件 項目廠址交通較為便利，人流和各種車輛混合流動，對項目 建設有一定的不利影響，項目址周邊有少量構筑物，視野比較開 闊，環(huán)境狀況良好，適合項目實施。該項目區(qū)域交通位置十分 優(yōu)越，交通條件便利。 供水：該項目用水可通過鋪設的市政供水主干管接入，能夠 保證該項目用水需求。 供電：該項目區(qū)有公用變電站的變壓器，可根據(jù)實際需要適 當擴容,保障項目用電需求。 施工條件 該項目址規(guī)劃為建設用地，不需要進行拆遷和安置補償，地 面構筑物極少，附屬物正在清理，“三通一平”容易實現(xiàn)。 砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應充足，可由周邊城 市道路運輸至項目建設地點，滿足工程建設需要。第六章 工程建設方案 建筑設計 設計依據(jù) （1） 《民用建筑設計通則》 （GB503522005） ； （2） 《供電系統(tǒng)設計規(guī)范》 （GB5005295） ； （3） 《建筑設計防火規(guī)范》 （GB500162006） ； （4）其它有關的現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程； （5）項目承辦單位提供的圖紙與設計要求。 按照總體規(guī) 劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分期分步 實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。項目居住區(qū)域基本上可以滿足低收入消費群體的住房功能需求。 以人為本，因地制宜，融入周邊生態(tài)環(huán)境，使小區(qū)與周邊區(qū) 域融為一體，有創(chuàng)意、合理的空間變化具有良好視覺景觀和空間 效果，有利于營造宜人的生活居住空間。 為使住宅的尺度更加宜人親切，在住宅單體設計時可引進退臺處 理，從次頂層開始減小建筑的體量，使小區(qū)具有濃郁的地域文化 風情及強烈的可識別性。在外墻設計 中，揚棄歐陸風格的大紅、大黃的浮躁，采用清凈、平和的冷色 調，少一分城市的喧囂，添一分居家的寧靜。 戶型設計更貼近人性化。 落地弧形窗（打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面）和 低窗臺（可坐可臥，即增強了使用空間，又開闊了視野）充分體 現(xiàn)人性化設計。 結構設計依據(jù) 《民用建筑設計通則》 （GB 503522005) ； 《住宅設計規(guī)范》 （GB50096—1999） ； 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 （GB50068—2001） ； 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 （GB50007—2002） ； 《建筑樁基技術規(guī)范》 （JGJ94—94） ；《建筑結構荷載規(guī)范》 （GB50009—2001） ； 《混凝土結構設計規(guī)范》 （GB50010—2002） ； 《砌體結構設計規(guī)范》 （GB50003—2001） ； 《多空磚砌體結構技術規(guī)范》 （JGJ137—2001）） ； 《建筑地面設計規(guī)范》 （GB50037—96） ；