【正文】 潤總額 萬元 正常年3 項目投資利潤率 % 正常年稅前 財務(wù)內(nèi)部收益率 %稅后 稅前 投資回收期 年稅后 含建設(shè)期6 盈虧平衡點 % 八 建設(shè)期 年 1市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 6第二章 項目背景和市場分析第一節(jié) 項目提出的背景農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)產(chǎn)品流通的重要途徑，依托其商品集散、價格形成、信息傳輸三大基本功能，在促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、 標(biāo)準(zhǔn)化、 產(chǎn)業(yè) 化和農(nóng)產(chǎn)品大市場、大流通格局的形成，在引導(dǎo)農(nóng)民面向市場調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)增產(chǎn)增收和保障城鄉(xiāng)居民的“菜籃子”供應(yīng)、促 進(jìn)社會 穩(wěn)定方面，發(fā)揮著不可替代的作用。一、**市農(nóng)產(chǎn)品流通體系的建設(shè)情況**市是全省乃至全國重要的糧棉油、蔬菜、林木、果品、畜產(chǎn)品生產(chǎn)基地和調(diào)出大市， 農(nóng)產(chǎn)品資源豐富。農(nóng)產(chǎn)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。**光明農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場， 2022 年交易額突破 億元,已成為魯西地區(qū)較大的市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 7農(nóng)產(chǎn)品集散中心。交易方式和流通業(yè)態(tài)逐步完善。連鎖經(jīng)營、物流配送等新型經(jīng)營方式和小型超市、便利店等經(jīng)營業(yè)態(tài)，從城市走向農(nóng)村。高唐 縣魯高蔬菜批發(fā)市場，憑借品牌效應(yīng)和人流、物流、信息流相對集中的優(yōu)勢，蔬菜遠(yuǎn)銷到京津滬等城市，年市場交易量達(dá)到 20多萬噸，經(jīng)營 收入達(dá)到 60 多萬元。農(nóng)產(chǎn)品流通主體呈多元化格局。冠 縣農(nóng)產(chǎn)品流通經(jīng)紀(jì)人達(dá)到 1500 人，組建了 170 個農(nóng)產(chǎn)品流通經(jīng)濟(jì)實體，在一些大中城市設(shè)立銷售網(wǎng)點，成為農(nóng)產(chǎn)品市場的主體。各級政府認(rèn)真貫徹落實中央、省和市委關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品流通和市場體系建設(shè)的重大部署，對農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)給予了一定的扶持政策，鼓勵市場做大做強(qiáng)，通過建立和規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品市場秩序，推動了農(nóng)產(chǎn)品市場的有序競爭。市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 8二、當(dāng)前我市農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)中存在的突出問題市場自身造血功能不足，財政扶持力度不夠。市、縣兩級財政對農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)和市場建設(shè)與改造的資金投入嚴(yán)重不足。我市批發(fā)市場年交易額平均不足億元，最大的市場**光明農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場，年交易額僅 6 億元。多數(shù)市場缺乏質(zhì)量檢驗檢測設(shè)施和分級包裝冷藏設(shè)施。地頭村頭市場、季節(jié)性市場較多。農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的信息化水平不高，在農(nóng)產(chǎn)品供求、產(chǎn)銷動態(tài)、預(yù)測分析等信息服務(wù)方面滯后，不能充分發(fā)揮引導(dǎo)產(chǎn)銷、搞活流通的作用。農(nóng)產(chǎn)品流通主體規(guī)模小，組織化程度低。農(nóng)民流通合作經(jīng)濟(jì)組織不僅數(shù)量少，規(guī)模也很小，實力很弱，市場覆蓋率低。特別是在遭遇惡劣氣候影響的時候，由于市場基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、農(nóng)產(chǎn)品流通性差導(dǎo)致蔬菜的積壓，容易使當(dāng)?shù)氐牟宿r(nóng)遭受了較大損失。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、**市蔬菜批發(fā)市場項目是市場自身發(fā)展的需要由于**市東昌府區(qū)沙鎮(zhèn)是目前**市相對較大的蔬菜種植基地，蔬菜流通貨運量較大，現(xiàn)狀存在如下問題：市場現(xiàn)有交易場地不夠使用，急需擴(kuò)建。市場檔次急需提升，進(jìn)一步完善市場功能，以適應(yīng)不斷變化的市場，尤其是 農(nóng)殘檢測系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息采集發(fā)布系統(tǒng)和電子結(jié)算系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)一步升級。從市場自身發(fā)展的需要出發(fā)，適宜項目建設(shè)，同時國家及地方政府的均有各項政策支持，故而本項目的建設(shè)勢在必行。市場又是城市經(jīng)濟(jì)及城市化的重要因素，市場體系的發(fā)展又與城鎮(zhèn)體系的成長和開放密切相關(guān)，市場的空間集聚與擴(kuò)散，分異與組合，形成了市場群落，有力推動著城市化的進(jìn)程。長期以來，各 級 政府對蔬菜產(chǎn)銷工作都十分重視，在不同的歷史階段，采取了不同的方針政策。近幾年來，隨著新的流通組織形式營銷方式的進(jìn)一步推進(jìn)，以批發(fā)市場為中心的新型流通體制已開始建立。雖然近些年來蔬菜購銷體制改革取得的成績是多方面的，但要真正實現(xiàn)蔬菜流通的現(xiàn)代化，還取決于流通環(huán)節(jié)綜合水平的提高，但目前仍存在不少限制因素，主要體現(xiàn)在產(chǎn)銷環(huán)節(jié)中，存在小生產(chǎn)與大市場的矛盾。另外，已建立的批發(fā)市場基本處于初級階段，無論從市場設(shè)施、交易方式，還 是批發(fā)市場的組織化程度仍處在初級階段。另外進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的蔬菜商品未實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，基本上不分等級、 規(guī)格，流通設(shè)施也不配套，缺少整理、包裝、預(yù)冷等處理設(shè)施，運輸環(huán)節(jié)冷藏保溫車嚴(yán)重不足。為了建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的新的蔬菜流通體系，應(yīng)根據(jù)中國的國情，借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗，積極轉(zhuǎn)變觀念，加快產(chǎn)銷體制和營銷方式的改革，大力推進(jìn)貿(mào)工農(nóng)、產(chǎn)加銷一體化經(jīng)營。三、**市蔬菜批發(fā)市場項目是發(fā)展綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)的需要我國蔬菜市場的變化趨向①向營 養(yǎng)保健型轉(zhuǎn)化②向加工方便型轉(zhuǎn)化③向“綠色食品”型轉(zhuǎn)化④向新 鮮多樣型轉(zhuǎn)化綠色食品與無公害蔬菜的發(fā)展進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代，以綠色食品為代表的產(chǎn)品綠色革命已成為國際潮流。從蔬菜的種植、加工、包裝乃至銷 售的每一環(huán)節(jié)上進(jìn)行嚴(yán)格控制。生態(tài)農(nóng)業(yè)與綠色壁壘目前發(fā)達(dá)國家為保護(hù)本國農(nóng)產(chǎn)品市場，針對農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口制定了內(nèi)容龐雜、形式繁瑣的環(huán)保條例，形成了戒備森嚴(yán)的“ 綠色壁壘”。我國是發(fā)展中國家，由于國內(nèi)技術(shù)水平低，產(chǎn)品環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不完備，對發(fā)達(dá)國家的市場走向及法律法規(guī)掌握的信息滯后，常常是產(chǎn)品生產(chǎn)完工發(fā)貨到達(dá)對方港口時才被告知不符合標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品被扣留或銷毀，造成慘重?fù)p失。發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)是規(guī)避綠色壁壘的最佳戰(zhàn)市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 12略，其產(chǎn)品具有顯著競爭優(yōu)勢。轉(zhuǎn)基因植物對病蟲害和農(nóng)藥的強(qiáng)耐受性，已經(jīng)引起人們對其對人體健康和環(huán)境安全影響的考慮。**市蔬菜批發(fā)市場項目將有利發(fā)揮地方資源優(yōu)勢，因地制宜發(fā)展各具特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保證市場的公平競爭，改革農(nóng)村土地制度，促進(jìn)生產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，保證生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。四、**市蔬菜批發(fā)市場建設(shè)項目是電子商務(wù)發(fā)展的需要20 世紀(jì) 90 年代以來，網(wǎng)絡(luò)、通信和信息技術(shù)的突破性進(jìn)展，Inter 在全球爆炸性增 長并迅速普及，使得現(xiàn)代商務(wù)活動呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，電 子商務(wù)應(yīng)運而生。**市蔬菜批發(fā)市場建設(shè)項目是電子商務(wù)發(fā)展的需要，未來的商業(yè)流通朝著網(wǎng)絡(luò)化、信息化的方向發(fā)展，原始的面對面的交易形式將逐漸被快捷的電子商務(wù)取代。本項目的建設(shè)適應(yīng)時代發(fā)展，使市場內(nèi)各路商客立于競爭的有利位置。本項目的建設(shè)對當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響：將有效地整合、優(yōu)化市場資源配置，提升城市品位，將加快現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場資源的整合，提升蔬菜批發(fā)市場的層次和功能，又有力促進(jìn)城市化進(jìn)程和城市品位的提升。綜上可以看出，**市蔬菜批發(fā)中心項目的建設(shè)是必要的。 東昌府區(qū)沙鎮(zhèn)位于東昌府區(qū)西南部，聊莘公路中段，距區(qū)政府所在地 公里。東經(jīng) 115176。20′。全鎮(zhèn)以工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，商業(yè)、服務(wù) 行業(yè)次之，兼營其他行業(yè)，截止 2022 年底，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，人均純收入 3400 元，先后被上級有關(guān)部門評定為全國小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)；全省村鎮(zhèn)建設(shè)新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 山東省中心鎮(zhèn)；山東省無公害瓜果蔬菜生產(chǎn)基地；山東省農(nóng)村校舍改造先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；**市農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)；**市農(nóng)村公路建設(shè)先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？傏厔菔怯晌髂舷驏|北傾斜，平均坡降為 1/70001／9000。二、地震烈度根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112022）和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062022），抗震 設(shè)防烈度為7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 。年平均氣溫 度，年平均無霜期 196 天，結(jié)冰期 103 天，年平均降雨量 ，多年平均水面蒸 發(fā)量 1280 mm，年平均日照時數(shù) 小時，相對濕度 63%，最大凍土深度 米，最大日降雨量／日，最大雪 壓 176Pa。其次是北到東北風(fēng)頻率占 2030％，大 風(fēng)日數(shù)以春季最多，主導(dǎo)風(fēng)向為東南和東北。四、配套設(shè)施條件供水**地下水資源豐富，城鄉(xiāng)供水已基本實現(xiàn)自來水化。供電**電力供應(yīng)充足，供電網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較完善。市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 16第四章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模擬建的**市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目位于東昌府區(qū)沙鎮(zhèn)朱樓村南，項目計劃占地面積 50 畝，規(guī)劃建設(shè)集蔬菜交易、倉儲加工、信息服務(wù)等于一體的綜合性蔬菜批發(fā)市場。二、項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積 50 畝，總建筑面積 11100 平方米，功能規(guī)劃五大功能區(qū)，實現(xiàn)物流園區(qū)主要功能。倉儲加工區(qū)本功能區(qū)用于農(nóng)產(chǎn)品的分揀、包裝、儲存， 設(shè)置氣調(diào)式冷藏庫1200 平方米，各類蔬菜加工車間 650 平方米；變電室等其他附屬設(shè)施50 平方米。配套服務(wù)區(qū)市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 17本區(qū)包括職工宿舍樓 1 棟，建筑面積 2022 平方米，底層為蔬菜批發(fā)中心流動人員提供餐飲、購物等綜合服務(wù)。二、項目總體規(guī)劃布局本項目計劃建成集蔬菜交易、分揀加工、信息服務(wù)、儲藏保鮮等功能于一體的綜合性蔬菜交易中心。本區(qū)塊位于東側(cè)臨街，設(shè)有小廣場、 綠 地，建 設(shè)一個集景觀、生 態(tài)的辦公區(qū)。本功能區(qū)位于南部。蔬菜交易區(qū)本蔬菜批發(fā)中心為周邊農(nóng)戶菜農(nóng)提供蔬菜交易服務(wù)，設(shè)置蔬菜交易大棚，同時由市場聯(lián)系采購商來此采購蔬菜，及時地將菜農(nóng)的新鮮蔬菜分銷至全國各地，解決菜農(nóng)蔬菜的銷路問題。物流中心功能分區(qū)用地、技術(shù)指標(biāo)見下表物流園區(qū)總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序 號 指 標(biāo) 單位 數(shù)量 備注一 總用地面積 畝 501 辦公管理區(qū) 畝 12 倉儲加工區(qū) 畝 33 蔬菜交易區(qū) 畝 84 配套服務(wù)區(qū) 畝 15 預(yù)留用地 畝 37二 總建筑面積 平方米 111001 辦公管理區(qū) 平方米 20222 倉儲加工區(qū) 平方米 19003 蔬菜交易區(qū) 平方米 52004 配套服務(wù)區(qū) 平方米 2022三 道路及硬化面積 3000四 容積率 五 綠地面積 3000三、交通規(guī)劃本項目交通規(guī)劃的原則：（1）道路層次結(jié)構(gòu)與功能分工，基本達(dá)到客貨分流；（2）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（3）保護(hù)生態(tài)環(huán)境，控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足近期交通需求的前提下，為市場發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。本項目區(qū)域整個呈方形，設(shè)置主干道貫穿園區(qū)東西，作為園區(qū)中軸線；通過其他輔助支線道路實現(xiàn)市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 20車輛深入各個單元，包括倉儲庫房、加工車間、蔬菜交易大棚；同時在蔬菜交易區(qū)提供集中靜態(tài)交通設(shè)施，為車流和物流的轉(zhuǎn)換提供足夠的空間，而各單元分散的停車位又為部分停車提供了可能。本案建立了一個以創(chuàng)造空間為基礎(chǔ)的功能區(qū)結(jié)構(gòu)；一方面，建筑物與路網(wǎng)系統(tǒng)合理布置，開放空間沿道路布置；另一方面，寬闊的園區(qū)道路兩側(cè)栽種的花草樹木使布局嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃平面變得柔和，從而使新建的物流園區(qū)像是鑲嵌在綠色的框架中一般。各單元空間在整齊的格網(wǎng)布局下謹(jǐn)慎介入，形成系列富于變化的城市空間和沿街景觀。第二節(jié) 總圖運輸一、總平面布置總平面布置原則本項目營運期車流量大，在進(jìn)行總平面布置時難度較高，根據(jù)本項目營運期生產(chǎn)作業(yè)的要求，充分考慮場址特點、交通條件等因素，確定總平面布置原則如下：（1）根據(jù)擬選場址的地形、地貌及功能要求，合理劃分功能區(qū)域，主要包括了物流信息與管理中心區(qū)、倉儲配送區(qū)、車輛服務(wù)區(qū)三大部分，力求各功能區(qū)域劃分明了，聯(lián)系方便，保證各環(huán)節(jié)相互銜接，交易市蔬菜批發(fā)中心建設(shè)項目可行性研究報告 21流程順暢。（3）各倉儲區(qū)的進(jìn)出口設(shè)置應(yīng)方便車流的進(jìn)出，便于提取貨物，同時避免人流與車流交叉。總平面布置方案整個蔬菜批發(fā)中心規(guī)劃總用地面積 50 畝，總建筑面積 11100 平方米，劃分四大功能區(qū)：辦公管理區(qū)、倉儲加工區(qū)、蔬菜交易區(qū)、綜合配套區(qū)。園區(qū)沿街設(shè)置兩個出入口，其中辦公綜合樓與職工宿舍樓之間設(shè)置出入口 1 處，作為車輛和人員的主入口；在職工宿舍樓南側(cè)設(shè)置出入口 1 處， 連通蔬菜交易區(qū)，作為車輛和人員得主要出口；園區(qū)市場內(nèi)道路設(shè)計為環(huán)形，將各區(qū)域自然分隔，且互相貫通，區(qū)內(nèi)設(shè)寬 712米不等的主次道路。二、運