【正文】 市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動北京南城批發(fā)市場產業(yè)結構的全面轉型?；陧椖烤唧w情況，xx世貿周邊同類型的項目較多，極容易形成同構的競爭。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的xx世貿，圍繞著與其相配套的公共配套設施和商業(yè)設施，將會使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進程，建設成為以多個文化為主題、產業(yè)鏈較為完善、產業(yè)要素構成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產業(yè)城區(qū)”。二、批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析（一）中國批發(fā)市場的研究中國批發(fā)市場的態(tài)勢（1） 中國批發(fā)市場的作用中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經濟生活中一個不可或缺的商品流通渠道。（2） 中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面近些年來，在生產商自銷和大型零售商批零兼營的雙重擠壓下，商品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務的主要承擔者，其交易額的增長速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對萎縮的局面。一方面，有的廠商直接經營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產品跳過中間經銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達到市場占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進貨價格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經營以強化營銷渠道的掌握力量。 [結論]在這樣大的的市場背景下，xx世貿作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經驗、發(fā)展趨勢、運作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎上，進行創(chuàng)新。各地批發(fā)市場發(fā)展實踐證明，凡是注重、加強統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場發(fā)展納入城市建設中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序發(fā)展。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當?shù)禺a品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的發(fā)展路子，有意識的培育自己的產業(yè)基地，為市場發(fā)展打下堅實的基礎。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，發(fā)展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質的服務，增強市場的凝聚力。大多數(shù)市場在這方面進行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速發(fā)展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務方面進行積極探索，一些市場在拍賣、計算機網絡交易方面進行了嘗試，為市場發(fā)展注入了活力，一些市場積極引進現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。如深圳布吉農產品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進了經營機制的轉變。[結論]xx世貿的投資開發(fā)應該在總結中國批發(fā)市場成功經營的基礎上，有所創(chuàng)新。在2010年至2020年期間，由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經濟發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費習慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應增加，而應減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農副產品批發(fā)市場存在的時間會更長。[結論]如何解決一個企業(yè)經營的形態(tài)的市場與政府經營的管理形態(tài)的職能轉變，對恒逸公司是一個考驗。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經紀人隊伍。（3） 實現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉變批發(fā)市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和價格形成”四大功能。（4） 實現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質產品的集散地轉變批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。 （5） 實現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉變積極引導批發(fā)市場運行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經營管理批發(fā)市場。（6） 中國批發(fā)市場的前景據有權威專家預測：9年后的中國批發(fā)業(yè)將變得生機勃勃，實力非凡。國外的流通產業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產者為主導發(fā)展到以批發(fā)商為主導，最終發(fā)展到以零售商為主導。大力發(fā)展物流，做配送服務，通過與物流、網絡的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展。國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國的批發(fā)業(yè)。其每個市場面積達16,000平方米，自稱擁有 1012萬顧客。目前麥德龍公司6070％的客戶是集體采購者。（3）在中國建立銷售代理網代理商促銷的國外品牌產品包括汽車、電腦、機械、設備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務是由不同層次的代理進行的。國外批發(fā)商靜靜地逐步進入中國市場已引起有關部門的注意，同時也引起國內批發(fā)經營企業(yè)的重視。[結論]了解國外的批發(fā)商進入中國的模式，同時了解未來批發(fā)市場的運作手段，采用適度超前的手段，是建設一個符合市場需求的項目。臺灣批發(fā)商的運作模式（1）C＆C的商品批發(fā)交易模式目前，臺灣的一些批發(fā)商以 C＆C(cash and Carry)——即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運作的新模式。（2）C＆C的批發(fā)商品的特點通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經銷商模式，劃分區(qū)域經營轄區(qū)內的零售客戶，采用路線推銷(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(以預售方式，今天委訂，明天送貨)的方式，以掌握市場業(yè)績（目前國內的寶潔公司采用這種模式）。（2）C＆C模式的市場對象市場對象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團體客戶，一種為大批量業(yè)務使用者，如工廠、學校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群；（4） C＆ C模式的經營形態(tài)l 商品結構：以一般消費品為主，主要集中于高周轉特性的商品；l 銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對象；l 結算：現(xiàn)金；l 配送：顧客自行負責；l 經營形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；l 顧客：為持有會員卡的零售業(yè)及業(yè)務使用的團體客戶。C＆ C模式相對路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負擔給業(yè)務員的推銷與商品配送等成本。[結論]xx世貿在條件許可的條件下，可以同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對于部分產品采用這種模式的批發(fā)經營，來帶動整個市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢。WTO對中國批發(fā)市場的沖擊（1）中國批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“生死時差”入世后12年（最長不會超過5年）的時間內，中國市場將全面對國外開放。因為國外批發(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進的物流技術和管理技術，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必然帶來極大的沖擊。）[結論]不研究國際上批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風險是非常大的。而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。比如，對農副產品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機遇則更多一些。 （3）對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對中國零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進入中國的外資零售企業(yè)已達200多家，競爭雖然激烈，但國內的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當豐富的經驗，因此，其零售業(yè)的應對能力應大于外資零售對其的沖擊能力。因此，xx世貿若不尋求制勝對策，最終競爭的結果將使自己市場對象被淘汰出局。（三）、北京市批發(fā)市場的發(fā)展北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運行模式發(fā)生了很大變化?，F(xiàn)在基本消亡，其大部分冷庫和設施條件較好的普通倉庫仍做倉庫使用，一部分改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經轉型為房地產租賃企業(yè)。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場280個（其中只做批發(fā)的55個，批零兼營的225個），總占地面積345公頃，建筑面積156萬平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會消費品零售總額的24%。區(qū) 位類型與狀況2環(huán)內各類批發(fā)市場26個，以日用工業(yè)品、農副產品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個市場占地1960平方米23環(huán)間各類批發(fā)市場70個，以日用工業(yè)品、農副產品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個市場占地1萬平方米，34環(huán)間各類批發(fā)市場94個，以大型農副產品、家具、建材、汽車、生產資料市場為主，特別是家具市場基本分布于此，4環(huán)外各類市場90個，除農副產品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產資料市場也分布在這一地區(qū)，[結論]xx世貿恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場類型也應該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。生產資料交易市場8個占此類市場成交總額的90%農副產品批發(fā)市場43個占此類市場成交總額70%家具、建材市場27個占此類市場成交總額80%日用工業(yè)品市場11個占此類市場成交總額60%[結論]從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。北京商業(yè)批發(fā)設施中存在的問題（1） 原有商業(yè)批發(fā)設施的利用原有商業(yè)批發(fā)設施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運輸、用地及設施基礎條件都較好。[結論]xx世貿現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。這些市場的經營管理和設施水平不高，商業(yè)經營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負荷，破壞了城市環(huán)境質量。怎樣通過政府對項目規(guī)劃的確認，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項目的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。有關研究認為，根據國外經驗，按照北京的經濟發(fā)展水平、速度、結構，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大發(fā)展。批發(fā)商業(yè)的經營將從條塊分割的壟斷經營向社會化經營方向發(fā)展。但需要說明的是這里的批發(fā)產業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲、配送、物流等相關產業(yè)的總和。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向專業(yè)化和產業(yè)化方向發(fā)展。（3） 批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結構、經營方式及消費群體。[結論]xx世貿由于投資規(guī)模很大，設施成本高，在這樣的條件下，能否實現(xiàn)這里的商品物美價廉是成功的關鍵。[結論]xx世貿的規(guī)劃應該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析北京市南城批發(fā)業(yè)概述（1） 北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經由南部區(qū)域。新規(guī)劃的鐵路公路貨運樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會得到進一步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。北京市家居建材市場目前的經營面積已達120多萬平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬平方米的家居建材市場，2002年將達到40萬平方米。伴隨著競爭的日趨激烈，同時受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動，北京市家居建材流通領域經營方式必將由粗放型經營為主導向集約型經營為主導轉化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內向型經濟向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經濟轉化。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣），20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務活動將日趨頻繁，形成了很強的物質流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務辦公、酒店、居住的產生旺盛的需求，當南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時，為發(fā)展生產中心形成了很好的產業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產生同類、相關商品生產制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產中心。三、世貿的區(qū)位分析（一）xx世貿項目簡介項目位置恒逸商業(yè)項目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號路、北側有安樂林路和西羅園北街銜接。規(guī)劃設計項目由國內知名的同濟大學建筑設計研究院擔綱設計。其中一期建筑面積近30萬平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米264米，主樓女兒墻高度39米，其余層高均為5米。商業(yè)規(guī)劃項目建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設備用房。五層為精品展廊，六層為倉儲，七層為大型會展中心，八層為餐飲娛樂城。項目交通分析項目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達全北京；進而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎。項目開發(fā)的目標項目開發(fā)的目標包括兩個方面。項目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流動人口多，人員素質偏低。由區(qū)域住宅檔次的逐級提升和新近開發(fā)