【正文】 套最完善，綜合環(huán)境最佳的新城市核心區(qū)。西外未來將成為達(dá)州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、商貿(mào)功能為一體的新城市核心區(qū)。西外相對開闊和平整的土地，以及與老城非跨江的交通關(guān)系，決定了西外相對開闊的發(fā)展前景，以及片區(qū)的居住價值。目前西外的開發(fā)狀態(tài)，已得到市場的價格認(rèn)可，正在經(jīng)歷一個片區(qū)，由價值認(rèn)可到居住認(rèn)可，真正走向成熟的關(guān)鍵點(diǎn)。中石油和中石化基地的建設(shè)，將加速西外的發(fā)展進(jìn)程。即2010年6月至2012年12月。%，%，%。，%，%。以上調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為電梯商品房，以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化。 14月，%；，%；房屋竣工面積15020萬平方米，%，其中，住宅竣工面積12028萬平方米，%。 14月，%。14月，%。 4月份當(dāng)月，商品房銷售面積8051萬平方米，比3月當(dāng)月減少155萬平方米，其中住宅銷售7249萬平方米，減少180萬平方米；商品房銷售額4448億元，比3月當(dāng)月增加587億元，其中住宅銷售額3846億元，增加553億元。其中，國內(nèi)貸款4552億元，%；利用外資137億元，%；企業(yè)自籌資金7459億元，%；其他資金9454億元，%。 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 2010年4月份，%，%，%。%，%。 %。 %。 4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目166個，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成上2000萬的項(xiàng)目達(dá)16個，%。 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向一個國家的經(jīng)濟(jì)增長和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)對世界各國住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，國際上通常認(rèn)為有兩個住房發(fā)展的高峰期。從1998年“房改”開始至今，乃至可以預(yù)見的未來，中國發(fā)展仍處在這兩個住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。 與20多年前相比，我國居民的消費(fèi)行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。 特別是中國正處于人類有史以來最快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示，20002020年，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計算，需要新增住宅在100億平米以上。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。 當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國國情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。中國的土地、能源狀況將對未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國的必然選擇。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場屬性的同時，更重視其作為民生基礎(chǔ)對社會公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。 住宅產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大推動力 我們知道，前些年我國經(jīng)濟(jì)之所以能夠持續(xù)快速增長，與固定資產(chǎn)投資一直保持較高增幅有很大的關(guān)系，而在固定資產(chǎn)投資快速增長中房地產(chǎn)開發(fā)扮演了重要角色，其在城鎮(zhèn)投資中的比重穩(wěn)步提高，2000年以來，房地產(chǎn)投資年增長率都保持在20%以上的高位，即使“國八條”出臺后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場有所降溫的2005年，%，目前新“國八條”對***房地產(chǎn)市場影響不大，依然是價挺增量伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增長，建筑業(yè)已成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。建筑行業(yè)中的主要力量是建筑業(yè)企業(yè)，全國近13萬家建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)2791萬人，擁有資產(chǎn)超過31600億元，當(dāng)年完成施工產(chǎn)值約31000億元，實(shí)現(xiàn)利稅1830億元。據(jù)了解，在我國投入產(chǎn)出的40多個門類行業(yè)中，有38個門類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在直接或間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。這種強(qiáng)有力的拉動作用，不僅刺激了我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。 有關(guān)專家的數(shù)據(jù)測算表明，住宅建設(shè)可以帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對就業(yè)人口和經(jīng)濟(jì)增長具有明顯的拉動作用。因此住宅建設(shè)如果增加10個百分點(diǎn)，可望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。 加大保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的持續(xù)動力 。物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚(yáng)。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購房需求的加速膨脹。為應(yīng)對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機(jī)作用有限。在目前的物價環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價中的可能。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。三是目前房價等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動了投資需求。 資金流動性過剩對房價上漲起了推波助瀾的作用國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。由于我國的資本市場不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強(qiáng)勁的購買力。近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異常活躍，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅(qū)動因素，一是國內(nèi)房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。依托豐富的天然氣資源優(yōu)勢，打造特色產(chǎn)業(yè)，按照“大項(xiàng)目－產(chǎn)業(yè)鏈－產(chǎn)業(yè)群－產(chǎn)業(yè)基地”的發(fā)展思路，加大境內(nèi)天然氣勘探開發(fā)力度，抓好天然氣凈化加工，積極發(fā)展天然氣化工、煤化工、鹽化工、天然氣發(fā)電、燃煤發(fā)電等綜合利用項(xiàng)目，盡快建成中國西部天然氣能源化工基地。按照“規(guī)劃先導(dǎo)、構(gòu)建框架、組團(tuán)開發(fā)、市區(qū)（縣）聯(lián)動、市場運(yùn)作、滾動推進(jìn)、完善功能、突出特色”的思路，高起點(diǎn)做好城市規(guī)劃，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷完善城市綜合服務(wù)功能，建成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化厚重、特色鮮明的川渝鄂陜結(jié)合部大城市。地區(qū)生產(chǎn)總值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長幅度高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益不斷提高，科技創(chuàng)新能力較大提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，在秦巴地區(qū)的積聚和輻射能力顯著增強(qiáng)。建設(shè)活力達(dá)州。建設(shè)開放達(dá)州。做好外經(jīng)、外資、外貿(mào)、外事工作，樹立開放達(dá)州形象。利用多形式的交流平臺，推進(jìn)區(qū)域合作，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)互動、共贏發(fā)展。圍繞“民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的目標(biāo)，正確處理經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會等各個方面的重大關(guān)系，努力構(gòu)建“和諧達(dá)州”。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而面積大都在90120平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩。5．從樓盤設(shè)計上看，2009年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，2009年整個市場各種風(fēng)格體現(xiàn)了我市發(fā)展商品房市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。7．從樓盤配套設(shè)施來看， 2009年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。9．從樓盤銷售宣傳上看，市場仍處于買方市場，消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用，運(yùn)用多種宣傳手段，可在***區(qū)刮起了一陣“人民廣場商住樓”項(xiàng)目旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為“人民廣場商住樓”項(xiàng)目的業(yè)主。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，***市區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。目前達(dá)州房地產(chǎn)市場需求極大，前景十分廣闊。潛在需求方面：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將擴(kuò)大住房的需求。同時，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，必將隨同伴隨著工業(yè)化和業(yè)發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，從而必將增加對生產(chǎn)、倉儲、商業(yè)、辦公用房等非住宅房屋的需求。***主城區(qū)各版塊的供應(yīng)特征如下：版塊供應(yīng)特征南外板塊兩級分化嚴(yán)重：城南中心樓盤成為樓市標(biāo)桿、南外是未來的化工園區(qū)、周邊配套正在建設(shè)，目前人氣不足，市民認(rèn)可度不高。本項(xiàng)目所處地段交通通暢，環(huán)境優(yōu)美，特別是緊鄰***的生態(tài)花園——蓮花湖公園，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，能充分滿足達(dá)州房地產(chǎn)市場的發(fā)展新趨勢。 營銷方案本項(xiàng)目實(shí)行營銷專業(yè)化模式，在************************開發(fā)多年，多樓盤的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，由專業(yè)的營銷策劃人員，資深銷售總監(jiān)的全程策劃，指導(dǎo)和組建銷售班子，通過多渠道，固定和流動相結(jié)合，平面與立面相結(jié)合的廣告宣傳，開發(fā)與銷售相結(jié)合，更能保證本項(xiàng)目的營售工作取得良好的成績。 地理環(huán)境分析土地是不可再生資源，一個項(xiàng)目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 土地性質(zhì)及地理位置綜述本工程重要性等級為一級，場地等級為二級，地基復(fù)雜程度等級為二級，巖土工程勘察等級為甲級。地理位置優(yōu)越，交通便利。場地整平后南面臨***。 地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量自然環(huán)境該地塊總體來看空氣較好，無大型污染，植被豐富，屬達(dá)州新區(qū)居住的黃金地段。區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境：該帶為成熟地段，是商貿(mào)、金融、政務(wù)集中地。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線、網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線已鋪設(shè)，有農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：居民的收入水平不等，屬當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的居民每年固定有700055000元的收入，來源于企業(yè)打工，經(jīng)商，國家職員等。但在一年四季中，也會遇到一時的不利氣候和災(zāi)害。場地地層為單斜層狀，泥巖、砂巖互層。﹤9176。人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊為新開發(fā)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活配套設(shè)施尚待完善，沿線主要為零星小的商業(yè)鋪面,無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。總的來說,人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較一般。電:該地塊現(xiàn)用電有變電所的10kv架空線路引來。付款方式：隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。物業(yè)管理：物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）而且近年來，***有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個***的潛在購買力也是相當(dāng)有分量，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營威脅點(diǎn)但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。（2）國發(fā)10號印發(fā)后，隨著政府對市場的調(diào)控，可能對項(xiàng)目未來投資及銷售帶來一定的影響。從10號文件的內(nèi)容我們可以看出，其調(diào)控的主要目標(biāo)在于第二套及二套以上通過銀行按揭購買商品房或非本地按揭購房者的消費(fèi)行為，首套房屋消費(fèi)及全款消費(fèi)的商品房購買行為基本未受影響，或影響度較小。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。消費(fèi)群界定：1. 民營或私營企業(yè)家或個體老板2. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)3. ***朝陽中路和化工園區(qū)的高級白領(lǐng)及管理人員。 產(chǎn)品定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中等收入以上的階層，在規(guī)劃上，未來” 人民廣場商住樓”項(xiàng)目業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為