【正文】 公路入口處100米，北距正在建的**明月山機(jī)場(chǎng)3公里，東北距昌北機(jī)場(chǎng)一個(gè)多小時(shí)的路程，周圍環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，交通往來(lái)暢快便捷，十分方便。交通便利。離機(jī)場(chǎng)、高速公路、醫(yī)院較近。距**市人民醫(yī)院20分鐘車程，袁州區(qū)人民醫(yī)院5分鐘車程，周圍環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，無(wú)污染工廠，氣候宜人，交通往來(lái)暢快便捷，這是本項(xiàng)目在此建設(shè)的優(yōu)勢(shì)所在。據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)的老年人口接近總?cè)丝跀?shù)量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，%的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個(gè)人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，毫無(wú)疑問(wèn)，老年人的旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份《中國(guó)旅游品牌問(wèn)卷調(diào)查》，報(bào)告結(jié)果表明，江西被列為全國(guó)最愿意游覽的旅游區(qū)之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳并列。由此可見(jiàn)本項(xiàng)目在此建設(shè)客源沒(méi)有問(wèn)題。生態(tài)園是生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司的下屬，是屬于綜合農(nóng)業(yè)發(fā)展行業(yè)，具有不可比喻的社會(huì)影響力和強(qiáng)大的滲透力；茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2008年1月，經(jīng)過(guò)數(shù)年在**進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，公司在茂龍積累了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，有很好的知名度和誠(chéng)信度。第三章 市場(chǎng)分析與定位第一節(jié) 旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一、江西旅游市場(chǎng)情況(一)近年江西省旅游接待人次隨著鄉(xiāng)村旅游環(huán)境的改善，江西省旅游接待人次近年來(lái)呈逐年遞增趨勢(shì)，具體如下：1997年至2008年旅游接待、收入統(tǒng)計(jì)年份國(guó)際游客(萬(wàn)人次)國(guó)內(nèi)游客(萬(wàn)人次)創(chuàng) 匯(萬(wàn)美元)國(guó)內(nèi)旅游收入(億元／年)1997年1998年1999年2001年2002年2003年2004年1 2005年1 2006年2007年2008年(二)酒店業(yè)接待能力逐年變化情況近幾年，江西省酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對(duì)四、五星級(jí)酒店的需求逐年提高。四、五星級(jí)酒店的市場(chǎng)需求一直有所上升。(三)酒店入住率和房?jī)r(jià)走勢(shì)近幾年，部分三星級(jí)以下、經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)且未重新裝修的酒店在經(jīng)營(yíng)上遇到了新的挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。酒店開(kāi)房率同酒店檔次形成正比的發(fā)展趨勢(shì)，而四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)和房?jī)r(jià)基本適應(yīng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外游客的消費(fèi)水平，其酒店入住率和經(jīng)營(yíng)效益要高于其它級(jí)別的酒店。％；，％。（二）酒店接待能力逐年變化情況據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，**市目前涉外定點(diǎn)酒店有70佘家，接待能力為每年180萬(wàn)人次。為了能更準(zhǔn)確地反映**市酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)大酒店未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)對(duì)幾家有代表性的酒店現(xiàn)狀進(jìn)行必要的分析：位于**市區(qū)的德和大酒店、錦繡山莊、青龍酒店、**賓館以及陽(yáng)光大酒店，無(wú)論從建設(shè)規(guī)模、裝修品質(zhì)、硬件設(shè)施以及酒店管理上均可稱目前**市內(nèi)一流酒店。盡管目前絕大部分港、澳、臺(tái)及外國(guó)游客入住該酒店，但這四個(gè)酒店從功能上看仍屬商務(wù)酒店而非休閑、度假式酒店。三、老年人旅游市場(chǎng)狀況據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)的老年人口接近總?cè)丝跀?shù)量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，%的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個(gè)人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，毫無(wú)疑問(wèn)，老年人的旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ诘聡?guó)的柏林，有一座獨(dú)特的旅館，是歐洲第一家專為老年人服務(wù)的旅館，這里服務(wù)周到，設(shè)備完善，大部分設(shè)施都采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，以滿足老年人的特殊需要。房間的寬度在一米以上，客房的門鎖、電源開(kāi)關(guān)都可在床上遙控，聾啞人房間還裝有助聽(tīng)裝置和光信號(hào)發(fā)生器。該旅館目前有65名服務(wù)人員，其中4名是老年者。RCI（Royal Caribbean International）是美國(guó)的一個(gè)頗具實(shí)力的旅游服務(wù)公司，為了進(jìn)一步推廣老年人旅游市場(chǎng)，RCI將協(xié)助旅游代理公司提高對(duì)老年人旅游團(tuán)的服務(wù)水平，并且更新代理商旅游手冊(cè)，補(bǔ)充滿足老年游客需求的相關(guān)指導(dǎo)內(nèi)容。吸引并服務(wù)于老年游客及他們的旅游代理商，項(xiàng)目包括將一艘RCI游船進(jìn)行改裝，專門供老年游客使用。她說(shuō)：這個(gè)計(jì)劃推廣的關(guān)鍵就是使有老年的客人感到在RCI的游船上，他們是受歡迎的，感覺(jué)舒適；同時(shí)要幫助旅游代理商提高為老年客人服務(wù)的效率。RCI在電視廣告中以一個(gè)輪椅乘客形象推廣該項(xiàng)目，不僅首開(kāi)RCI公司的先例，對(duì)于整個(gè)旅游業(yè)也是一個(gè)創(chuàng)新。RCI還將在公司網(wǎng)站 上介紹為老年游客提供的各種設(shè)施，包括詳細(xì)介紹艙內(nèi)門的尺寸，淋浴設(shè)施，特殊的床，如何安排旅游等內(nèi)容。在未來(lái)幾年，茂龍生態(tài)園均以鄉(xiāng)村旅游為核心，**市及周邊地區(qū)因缺少有特色的旅游景點(diǎn)及相關(guān)設(shè)施使茂龍生態(tài)園僅作為鄉(xiāng)村旅游的到達(dá)點(diǎn)和離境點(diǎn)，隨著**明月山機(jī)場(chǎng)的新建，來(lái)茂龍生態(tài)園的公路通道并非茂龍生態(tài)圓門口一處，這就使**市旅游發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。正在新建中的新福利康復(fù)度假休閑中心，無(wú)論從建設(shè)地的自然、生態(tài)環(huán)境還是建設(shè)規(guī)模、風(fēng)格以及設(shè)施，均堪稱一流的鄉(xiāng)村休閑度假中心，再加之農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和生態(tài)園以及市民政局推廣福利品牌效應(yīng)，必將對(duì)國(guó)內(nèi)外老年人游客產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。所以，與旅游相關(guān)的配套設(shè)施的完善尤為重要，也正因?yàn)榇耍?*市內(nèi)的高品質(zhì)的度假休閑中心逐年增加，以適應(yīng)市場(chǎng)需求?？梢哉f(shuō)，**市以其獨(dú)特的氣候資源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使度假休閑業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營(yíng)狀況。作為大特區(qū)省會(huì)，不僅享有國(guó)家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國(guó)內(nèi)外投資者提供了得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地和無(wú)限商機(jī)。隨著**明月山機(jī)場(chǎng)的新建，空中變通成為事實(shí)，茂龍生態(tài)園連接國(guó)外國(guó)內(nèi)各地的劃時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。成千上萬(wàn)乘坐火車紛至沓來(lái)的大陸游客，為茂龍生態(tài)園和度假休閑業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，開(kāi)辟了更加廣闊輝煌的前景。**市是一座綠色生態(tài)城市，是首批全國(guó)綠化模范城市、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。茂龍生態(tài)園從千島湖七十米深處噴涌而出，下游22公里江面不僅清澈見(jiàn)底，未經(jīng)任何處理就達(dá)到國(guó)家一級(jí)飲用水標(biāo)準(zhǔn)，而且水溫長(zhǎng)年保持在攝氏16度左右，形成了冬暖夏涼、水清霧奇的獨(dú)特景觀，是最適宜人類、尤其是老年人居住的地方。他們將公益性事業(yè)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。我國(guó)已進(jìn)入老年化社會(huì)，占總?cè)丝诘?0%以上。據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，1990—%，%；%%，%%。%，全世界四個(gè)人中就有一個(gè)是中國(guó)老年人。他們渴望與健全人一起平等參與社會(huì)生活。據(jù)中國(guó)殘聯(lián)統(tǒng)計(jì)全國(guó)有60%以上的老年人有旅游的愿望，70%即1億的老年人有現(xiàn)實(shí)的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個(gè)人陪同，很多人是重復(fù)同一旅游路線，茂龍長(zhǎng)夏無(wú)冬市老年人最好的康復(fù)休閑地，毫無(wú)疑問(wèn)，老年人的旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。公司在?duì)國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)需求的宏觀預(yù)測(cè)分析基礎(chǔ)上，以**市內(nèi)現(xiàn)有老年人為主的客源市場(chǎng)為基礎(chǔ)，但更著重于開(kāi)拓消費(fèi)層次較高的老年人度假游客，將其市場(chǎng)定位在“康復(fù)休閑度假旅游”，目標(biāo)市場(chǎng)為：農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和市民政局分別將此作為茂龍生態(tài)園和中國(guó)老聯(lián)定點(diǎn)度假休閑中心和康復(fù)中心?？梢?jiàn)，新福利康復(fù)度假休閑中心的市場(chǎng)前景是很可觀的。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求：地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)老年康樂(lè)休閑中心項(xiàng)目位于**市區(qū)西北方向10公里的丘陵山區(qū)，生態(tài)園（**新田鄉(xiāng)下山村），規(guī)劃用地約400畝。該項(xiàng)目地處城市郊區(qū)，周圍有水庫(kù)、池塘、山地、樹(shù)林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人康復(fù)、休閑、健身、旅游、勞動(dòng)，是較為理想的老年康復(fù)與娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。54′114176。33′28176。東連新余，西臨萍鄉(xiāng)，南界安福，北接萬(wàn)載、上高和湖南瀏陽(yáng)。轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個(gè)街道。新田鄉(xiāng)地處**中西部，周邊與湖田、西村、遼市、金瑞、洪塘等五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，距城區(qū)僅13公里，交通便捷，地理位置優(yōu)越，全鄉(xiāng)總?cè)丝?萬(wàn)余人，轄區(qū)面積97平方公里。自然條件袁州區(qū)地屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，—℃，年均降水量1808毫米，適宜老年人觀光旅游。糧、油、麻、生豬、煤炭是新田的傳統(tǒng)產(chǎn)品，在全區(qū)享有盛譽(yù)，自古就有三倉(cāng)之說(shuō)，山上有油倉(cāng)（茶油），地上有糧倉(cāng)（優(yōu)質(zhì)水稻），地下有寶倉(cāng)（煤炭），是國(guó)家商品糧基地，優(yōu)質(zhì)苧麻基地，優(yōu)質(zhì)油茶之鄉(xiāng)。地下資源以優(yōu)質(zhì)煤炭、石灰石為主，其中煤炭熱量高，在6500卡以上，儲(chǔ)量大。水利、電力、能源、交通、郵電通訊、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施及文化、娛樂(lè)、服務(wù)配套設(shè)施不斷完善。袁州區(qū)電力屬贛東北供電網(wǎng)，緊鄰黃埠電廠輸電干線，電力充足。電力充沛，順利完成農(nóng)網(wǎng)改造，供電已納入國(guó)家電網(wǎng)。自2000年來(lái)，累計(jì)投資3千多萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地800多畝，建筑面積6萬(wàn)余平方米，吸納居民4000人，鄉(xiāng)政府、駐鄉(xiāng)各站所辦公樓先后竣工投入使用，新集鎮(zhèn)已成為全鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。項(xiàng)目所在地已具備完善的供水系統(tǒng)，可確保本項(xiàng)目用水。**市電力供應(yīng)充足，項(xiàng)目建設(shè)地已接通茂龍生態(tài)園電網(wǎng)，可確保本項(xiàng)目用電。第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司擬投資新建三幢新福利康復(fù)度假休閑中心綜合樓，ABC幢設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為七層，建筑面積13200m2，B幢為四層，建筑面積3780 m2，C幢為四層，建筑面積3780 m2。一、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀土地：項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為400畝，用地形狀不規(guī)則，南北兩面有大型豐產(chǎn)水庫(kù)，目前未按規(guī)劃全面開(kāi)發(fā)，土地大部分空閑。A幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修；B幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰；C幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻裝修，安裝水電。加建六棟兩層聯(lián)體別墅9000m三棟花園四層獨(dú)立別墅3600m2。主要建設(shè)內(nèi)容有：A幢的第1層建成大堂、餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房，A幢的第2－4層與BC幢的第1－4為老年人公寓，第5－7為辦公及工作人員用房，同時(shí)室外配套建設(shè)生態(tài)停車場(chǎng)、游泳池、綠地及建筑小品等公共設(shè)施。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模按照農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃用地情況，項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為400畝?？偨ㄖ娣e33000m2，共有住房762間（套），可同時(shí)接待1200人以上老年人居住。A幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修，安裝水電；B幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰，安裝水電；C幢外墻為涂料，內(nèi)墻裝修，安裝水電；ABC幢建筑物的大部分窗子采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)原則項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)為：適合老年人居住、老年人康復(fù)、度假、休閑為一體的高檔次康復(fù)休閑中心。必須符合民用建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求。進(jìn)入21世紀(jì)的度假休閑中心必須真正的樹(shù)立綠色環(huán)保的設(shè)計(jì)理念，要不惜重金投入為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)可以信賴的綠色環(huán)保的新天地，以此來(lái)提升度假休閑中心的生命力。投資做到經(jīng)濟(jì)合理。新建項(xiàng)目功能設(shè)施要與老年人、老年人康復(fù)、度假、休閑配套，建筑風(fēng)格與度假休閑中心主樓及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。度假休閑中心大樓為主體結(jié)構(gòu)，考慮功能需要，主入口仍正對(duì)豐產(chǎn)水庫(kù)，前面空地除預(yù)留必須機(jī)動(dòng)車道外，全部予以綠化，營(yíng)造室外環(huán)境。度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排加建六棟兩層聯(lián)體花園別墅，南面依圍墻安排加建三棟三層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。二、交通組織與停車場(chǎng)所度假休閑中心大廈兩側(cè)新建成道路作為停車場(chǎng)車輛出入口，與度假休閑中心前主出入口車道圍合形成環(huán)形車道，即方便交通，又保證消防通道要求。中心前部的綠色園區(qū)主要考慮選擇能代表山村風(fēng)情的高大的山村樹(shù)種，設(shè)置疏密有致，與大樓一起充分體現(xiàn)南國(guó)特色。第四節(jié) 工程建設(shè)方案一、建筑建設(shè)方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休閑需要，必須新建的建筑物平面功能進(jìn)行全面規(guī)劃以及布局。新建主體建筑物平面布置方案見(jiàn)下：A幢A幢部分作為接待大堂、餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動(dòng)室及醫(yī)療生活配套用房。大堂右側(cè)設(shè)置大堂吧，方便客人小憩。A幢的第一層建筑面積3600m2，其中：大堂200m2，飯?zhí)?、小餐廳，650m2 （可同時(shí)容納850人進(jìn)餐），美容美發(fā)15m2，商務(wù)中心15m2，廚房，老年人活動(dòng)室及醫(yī)療室200m2，商場(chǎng)50m2，大堂吧80 m2。A幢第5－7層建筑面積4800 m2，為辦公及、員工住宿用房。B幢的第2－4層建筑面積2835m2，建成老年人公寓82m2三房一廳一衛(wèi)22套（66間客房）， m2四房一廳一衛(wèi)11套（44間客房）。C幢的第2－4層建筑面積2835m2，建成老年人公寓82m2三房一廳一衛(wèi)22套（66間客房）， m2四房一廳一衛(wèi)11套（44間客房）。四層獨(dú)立別墅度假休閑中心南面依圍墻安排新建三棟3,600m2四層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。客房裝修間潔而不失精致與獨(dú)特，設(shè)施配套有兩張舒適的軟墊床、梳妝臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、沙發(fā)、床頭多功能控制柜、呼叫鈴、臺(tái)燈、床頭燈等中高檔配套家具，室內(nèi)滿鋪高級(jí)地磚。均采取無(wú)障礙、有效的使用、防滑措施。(二)主要技術(shù)指標(biāo)：新建主體建筑面積：20400m2；新建附體建筑面積：12600m2；總建筑面積33000m2；客房總數(shù)量585套（869間）；停車位50輛。二、結(jié)構(gòu)工程建設(shè)方案休閑中心主體建筑樓房要進(jìn)行全面裝飾裝修，新建別墅需要按老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)。地震基本烈度八度，按八度設(shè)防。地下水對(duì)混凝土具有弱～中等腐蝕性新建別墅采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)三、給水排水工程建設(shè)方案(一)給水給水水源及用水量建筑用水為城市自來(lái)水。給水系統(tǒng)(1)室外給水采用原豐產(chǎn)水庫(kù)供水方式，由水庫(kù)水管網(wǎng)引入兩條DN100給水管，繞建筑組成環(huán)網(wǎng)，在給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)四個(gè)消火栓并從不同的