【正文】 需要24小時護理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。D、連續(xù)照料退休社區(qū)如果老人身體健康，現(xiàn)在可以獨立生活，希望在今后生活的每一個階段都得到照料，即生活服務(wù)有保障，可以選擇連續(xù)照料退休社區(qū)居住。連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動、服務(wù)、醫(yī)療照料。E、活躍老年社區(qū)：活躍老年社區(qū)是一個年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會活動的老年人建立的。通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。相應(yīng)的社區(qū)面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場、散步和自行車路徑、網(wǎng)球場、飯館、禮堂等。過去，由于我國對人口年齡結(jié)構(gòu)變化給城市、環(huán)境帶來的影響缺乏認識，缺乏客觀的、長遠的、戰(zhàn)略性的指導(dǎo)思想，不能把城市建設(shè)、環(huán)境作為一個綜合的整體來看待。如何創(chuàng)造適宜老人的居住與活動環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量是一系列新的課題。 世界人口的老齡化據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_23%，%和日本的22%，%%。根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字，占世界人口總數(shù)的10%。其中，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的3個國家是西班牙、意大利和日本。老齡住宅演變圖：（1）無障礙老齡住宅隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長，許多老人，包括生活不能自理的老人存活下來。每個國家都希望為老百姓提供合適的住房。這種住宅是在對老人的視力，體力和巧力等功能下降情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對找出的不方便的地方，在設(shè)計時加以考慮。許多國家實踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。（2）混合的演變式住宅專門為老年人設(shè)計和建造住房的想法很難實現(xiàn)，于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿出幾個單元來做老齡住宅，同時在住棟內(nèi)設(shè)有專門為老人服務(wù)的設(shè)施，并可向附近的老齡住宅提供服務(wù)（圖1b）。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨的老齡住宅里有更多的優(yōu)越性。所以，住宅設(shè)計要適應(yīng)變化，要盡可能滿足人的一生的需要。所謂通用住宅（圖1c），就是在設(shè)計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來實現(xiàn)。如在開始時只考慮基本要求，則所增費用不會超過房屋造價的1%。隨后，從住宅，建筑和城市三個方面開展工作?！伴L壽社會對應(yīng)住宅設(shè)計指針”的草案于1992年3月頒布，正式文本則于1995年6月施行。這種能適應(yīng)人的一生各個階段的住宅最能適應(yīng)老齡社會。日本在發(fā)展老年住宅的過程中，通過政府的資金支持和政策支持等方面的配合，制定并執(zhí)行有效的住房政策，保證每個家庭包括低收入家庭都能獲得住房得機會，使國民得居住生活能充分體現(xiàn)與日本的經(jīng)濟實力相吻合的優(yōu)質(zhì)住宅和良好的住宅環(huán)境。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。中央成立住宅都市整備公團，通過財政融資撥款，民間融資，以綜合開發(fā)的形式，成片改造舊城區(qū)和開發(fā)新區(qū)，推進城市建設(shè)與住宅建設(shè)一體化。在日本，凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標準內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30%左右。財政補貼和融資制度是日本建設(shè)省指導(dǎo)和管理住宅建設(shè)的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府如住宅建設(shè)資金短缺也可向公庫或公團申請，而且民營企業(yè)也可以通過公庫的中長期低息貸款進行各種項目的住宅建設(shè)。財政提供的融資資金來源主要有三個方面：郵政儲蓄歸集的資金；各種退休金、保險費；政府債券。 支持條件（1）推進住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化日本推行住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化的進程：一是政府調(diào)控和指導(dǎo)的力度大，通產(chǎn)省負責住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的工作，建設(shè)省側(cè)重住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)方面的協(xié)調(diào)，對涉及多部門需要協(xié)調(diào)和決策的，則先由政府的決策咨詢機構(gòu)提出意見，由通產(chǎn)大臣拍板。三是財政金融強有力的支持，調(diào)動企業(yè)開發(fā)應(yīng)用新產(chǎn)品和新技術(shù)的積極性，降低風(fēng)險，增強市場競爭力。五是建立優(yōu)良住宅部品的認證制度；促進技術(shù)進步，獎優(yōu)罰劣。在住宅單體設(shè)計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務(wù)到位。為了全面提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，日本創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認定制度，這一制度的核心就是對住宅部品的外觀、質(zhì)量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格及供應(yīng)條件等，由建設(shè)省指定的日本住宅優(yōu)良部品認定中心進行綜合審查。在筑波還專門投資新建了檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設(shè)備。住宅的材料，需要在仿真的惡劣氣候條件下，經(jīng)受聲、熱、光、風(fēng)雪雨霜長時間的實驗。這里，首先提到的是“老有所養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設(shè)施的修建。當資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。６、國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。因此，為了消除現(xiàn)代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調(diào)設(shè)備。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。一方面是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。（2）新加坡的老年住宅新加坡的住宅數(shù)量以建屋發(fā)展局所建的組屋最多。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下：A、多代家庭組屋辦法（MultiTier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。自1978年開始實施，反應(yīng)甚佳。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105㎡、120㎡、145㎡、165㎡，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜很多，目前很受歡迎。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項老人服務(wù)項目：a、交友服務(wù)b、輔導(dǎo)與顧問服務(wù)c、日間中心d、餐食服務(wù)e、老人俱樂部f、健康教育╱健康檢查g、家庭護理h、老人優(yōu)待i、居住照顧以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學(xué)者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來發(fā)展亦有預(yù)測，并訂定相關(guān)計劃。二次大戰(zhàn)后香港社會急遽變遷，隨著現(xiàn)代化、工業(yè)化、西方文化觀念的輸入，中國傳統(tǒng)的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。香港政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：A、提供長者更多的公屋香港近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟悉的環(huán)境安享晚年。某些大廈的設(shè)計與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。若日后發(fā)覺違反此條款，則所獲的單位會被終止租約。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。C、提供特別服務(wù)為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構(gòu)提供服務(wù)。此外，亦舉辦一個屋主聯(lián)絡(luò)主任計劃。現(xiàn)在這計劃已在25個長者租戶較多的公共屋中推行。總之，香港政府與民間團體在老人服務(wù)上，前者負擔經(jīng)濟支持，或以經(jīng)費補助后者之各項服務(wù)。今后如何強化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。（1）美國的老年住宅美國人意識到銀發(fā)美國給產(chǎn)業(yè)帶來的機會，首先是老年住房業(yè)的需求。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。據(jù)統(tǒng)計，排在前30名的輔助生活機構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約24%的床位數(shù)。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養(yǎng)老院里。該鼓勵監(jiān)督機制體現(xiàn)在兩個方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系，一是相對獨立的監(jiān)察員體制。護理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評估中達標。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機構(gòu)采取鼓勵和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。大部分輔助機構(gòu)，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。產(chǎn)業(yè)的主體是社會的營利機構(gòu)這一事實，值得我們仔細研究和探討。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則。（3）德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團體簽訂提供服務(wù)的合同。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。當然，目前國內(nèi)的政策環(huán)境、金融環(huán)境和社會保障制度還未達到支持老年住宅全速發(fā)展的程度。第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。民政部等14個部委提出，到本世紀末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個，85%的街道都要有一所老年公寓。 我國老年人口的發(fā)展狀況我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。本世紀中葉，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段：第一階段：過渡階段 1982年 ─ 2000年，％％。這期間，％的速度遞增，％的速度。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在2500—5000元/平方米，%，到2003年一期基本售罄。一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為1000—2000元／平方米，總價為10—15萬的商品房。老年住宅市場環(huán)境分析 環(huán)境國內(nèi)目前的融資機構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。嘉德置地集團旗下嘉茂基金將在中國成立住宅發(fā)展基金，該基金關(guān)注價位在5000～20000元／平方米的不同檔次的商品房投資，并將首先投向上海、北京和廣州等城市。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密型合作意向。真正意義上的老年住宅在國內(nèi)的發(fā)展是非常有限的，所以擁有設(shè)計與建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)非常少，從這方面來說，國外一些知名的建筑事務(wù)所和專門建設(shè)、經(jīng)營老年住宅的房地產(chǎn)企業(yè)擁有較多的實際經(jīng)驗。 老年住宅開發(fā)的障礙、難點以及應(yīng)對策略分析：(1)老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。%的人能夠住進養(yǎng)老機構(gòu)，部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。北京市2000年調(diào)查顯示，