【正文】 款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。住房城鄉(xiāng)建設部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執(zhí)行。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。五是增加居住用地有效供應，增加住房有效供給。明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數(shù)量和比例。確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度。后續(xù)措施緊密跟進。但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。2010年4月20日，保監(jiān)會主席吳定富在一季度保險監(jiān)管工作會議上強調了保險資金運用“三不”原則，其中就包括不允許投資住宅類物業(yè)。2010年4月23日，住建部、民政部、財政部三部聯(lián)合針對部分地方廉租住房管理中的房源閑置、出借，日常管理和維修養(yǎng)護資金不落實，準入退出管理機制不完善、日常監(jiān)管和服務不到位等問題，做出有關規(guī)定。2010年5月19日，國稅總局日前下發(fā)《關于土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算時收入確認、房地產開發(fā)費用扣除等有關的問題。2010年6月1日，中國政府網全文公布了《國務院批轉發(fā)展改革委的通知》，其中“逐步推進房產稅改革”的提法最為引人關注。2010年6月18日，住建部、國家發(fā)改委、財政部、國土部、農業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合印發(fā)《關于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》,部署20102012年保障性住房建設規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。2010年7月13日，住房和城鄉(xiāng)建設部、銀監(jiān)會分別以不同形式對部分媒體報道稱“房地產市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”進行回應，均表示堅持貫徹落實國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》；國資委也否認授意房地產央企擴張拿地。2010年9月4日，國務院正式批準杭州、南昌等10個城市土地利用總體規(guī)劃，標志著市級土地利用總體規(guī)劃正式進入批準階段。2010年9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實“國10號文”確定的工作任務，進一步加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續(xù)向好發(fā)展。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。目前中國的城市化進程正在加快，現(xiàn)在整個中國的城市化水平還保持在46%左右，我們國家的目標是要在十年的時間內將城市化率提高到60%，這就意味著每年會有2000萬的人口從農村轉移到城市，這些人需要住房。此外，隨著中國國際化地位的提高，一線城市如北京、上海逐漸向國際化都市邁進，會吸引越來越多的來自其他國家的人到這些城市。因此一旦政策退出，這些市場必定會出現(xiàn)反彈，中國的住宅市場還會有一個非常長的繁榮期。緊張的情緒繼續(xù)在住宅市場蔓延，但商業(yè)地產沒有被波及，因為這次出臺所有關于房地產政策當中，除了5月19日北京四部委發(fā)布關于加強酒店銷售管理有關通知之外，其他項目都是針對住宅房地產，因此對商業(yè)地產來講沒有任何負面的政策的打壓在里面，而且在新政對房地產政策支持取締之后，對于住宅市場的一些利好會轉化為對商業(yè)地產的一些利好。而此輪樓市新政打壓的是住宅市場，商業(yè)地產項目一直執(zhí)行比較獨立的老政策，并沒有受到住宅放貸市場收緊的影響。其根本原因是經濟沒有完全扭轉的時候，商業(yè)處于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的價格會漲得比較高。此次新政使得不少投資者轉為關注商務地產，市場 “商住倒掛”的現(xiàn)象即將扭轉。在資金回報率上，住宅回報率是2%—3%。而商鋪和寫字樓租金都在5%—10%之間，從這個角度來講，商鋪和寫字樓作為投資產品更能夠吸引資金進入。雖然商業(yè)地產的投資回報比住宅市場慢一些，但通過這幾年的市場觀察，商務地產比住宅更安全，回報率更穩(wěn)定。此次房產新政在擠掉住宅產品市場泡沫的同時，也將大量投資資本吸引到商務地產價格洼地來。在商品房總成交套數(shù)中，商業(yè)地產占比從09年4季度的6%，%，而新政之后更是首次突破9% ，%。　　 xxxx市宏觀經濟環(huán)境分析 xxxx市經濟狀況近年來，面對國家宏觀政策不斷調整、縣域經濟競爭日趨加劇、國際金融危機突發(fā)等復雜局面，xxxx市堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，以“新型工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化、三產多元化、城鄉(xiāng)一體化”為目標，強力實施“項目帶動、資本活市、人才興沁、環(huán)境贏商”四大戰(zhàn)略，奮力推進經濟社會發(fā)展新跨越，全市呈現(xiàn)出經濟繁榮、民生改善、社會穩(wěn)定、政通人和的良好局面。2010年上半年社會經濟發(fā)展狀況2010年上半年，％；農業(yè)在克服多種不利因素下，獲得好收成，%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅407428萬元，%。上半年，全市共有50萬元以上固定資產投資項目319個，完成固定資產投資694391萬元，%，其中：城鎮(zhèn)以上固定資產投資622198萬元，%；全市社會消費品零售額完成186911萬元，%。稅收收入完成26341萬元，%；，%。20072009年xxxx市主要經濟指標及增長狀況20072009年xxxx市主要經濟指標及增長狀況見下表。2009年。2010年上半年，全市工業(yè)延續(xù)去年下半年以來的良好勢頭，生產、效益同步向好，工業(yè)對經濟增長的貢獻尤為突出，據(jù)測算，上半年全市工業(yè)實現(xiàn)增加值710751萬元，%。其中，電解鋁、新能源、造紙機械及造紙、化工四個行業(yè)增加值增速均超過全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速（%），%、%、%、29%，支柱產業(yè)的高增長保證了全市工業(yè)的高增長。其中鋁及鋁深加工產業(yè)依托緊鄰山西煤炭資源的優(yōu)勢和鋁工業(yè)基礎，抓住xxxx市被省政府確定為南太行火力發(fā)電基地重要組成部分的大好時機，加快260萬千瓦發(fā)電機組、25萬噸電解鋁技改、10萬噸高精度鋁板帶、10萬噸高檔鋁型材、16萬噸陽極碳素、2萬噸陰極碳素等項目進度，形成煤電鋁深加工一體化、競爭優(yōu)勢明顯的產業(yè)發(fā)展格局，鋁工業(yè)產能達到50萬噸，鋁加工能力達到30萬噸，鋁工業(yè)實現(xiàn)銷售收入180億元。依托名都風電、華寶、錦輝等風電設備生產企業(yè)，加快風電產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設和風電機罩、葉片、塔架等主導產品的發(fā)展，吸引國內外大型風電企業(yè)到沁投資創(chuàng)業(yè)，延伸風力發(fā)電設備產業(yè)鏈，把xxxx打造成為全國重要的風力發(fā)電設備產銷基地。2至3年內，該產業(yè)力爭使主導產品燒堿、聚氯乙烯形成“雙百萬噸”規(guī)模，銷售收入達到160億元，實現(xiàn)利稅30億元。依托雙馬、華泰、常樂等企業(yè)，以芬歐匯川集團非木漿造紙、華泰彩印包裝工業(yè)園等戰(zhàn)略項目為重點，提升產業(yè)層次，使xxxx成為全國重要的造紙包裝工業(yè)基地，形成100萬噸造紙生產能力，產業(yè)銷售收入達到50億元。玻璃鋼產業(yè)依托永威、沁菱、華美等企業(yè)，大力發(fā)展防火裝飾板、節(jié)水節(jié)能冷卻塔、窨井蓋、車體配件等產品，力爭玻璃鋼冷卻設備達到國際一流水平，防火裝飾板產量達到世界第一，玻璃鋼產業(yè)帶成為全球知名的玻璃鋼生產基地。 xxxx市金融業(yè)發(fā)展狀況2009年，面對金融危機的沖擊，xxxx市通過強力實施“資本活市”戰(zhàn)略，按照“銀企合作常態(tài)化、金融服務精細化、融資渠道多元化、信用建設體系化”的工作思路，認真分析金融形勢、大力優(yōu)化金融環(huán)境、廣泛開展對外合作、研究破解融資難題，各項工作取得了新的成效。2009年，,超過建國以來新增貸款的總和；今年元至十月份，貸款投放在金融政策趨緊的情況下，繼續(xù)保持了較高的增長速度。除駐沁銀行外，浦發(fā)、中信、交通、廣發(fā)等14家市外銀行來沁開辦業(yè)務，合作分支機構30余家。焦作商行xxxx支行將于12月份開業(yè)，江蘇射陽農商行發(fā)起設立“江南村鎮(zhèn)銀行”有關事宜已經正式簽約，各項籌建工作正在順利進行，預計一季度末也可以開業(yè)。今年以來，安瑞高材、德海源誠先后在天交所、鄭交所順利掛牌，永威、思可達在中小板、創(chuàng)業(yè)板上市準備工作基本完成，即將進入申報沖刺階段，30余家企業(yè)入選焦作、河南省后備上市掛牌企業(yè)名單，全市通過資本市場直接融資總額達7億元以上。2009年，比上年增長5%，其中，比上年增長5%。由于這些金融投行機構都需要一個城市地段優(yōu)越、商務氛圍濃厚、功能設計完善、能夠充分彰顯行業(yè)特征的大型商務寫字樓作為辦公營業(yè)場所，因此，盡快在城市合適位置建設能夠集合眾多金融投資機構入駐的懷府金融廣場已成為xxxx市“資本活市”戰(zhàn)略向更深更廣推進實施的必須。作為綜合性中等城市和焦作市次中心，將其逐步建設成為輻射焦作西部的區(qū)域性新興工業(yè)基地、區(qū)域性商品流通中心和區(qū)域性旅游服務中心。根據(jù)《xxxx市城市建設總體規(guī)劃（20022020）》，xxxx市城市用地發(fā)展方向將重點向西、南兩個方向發(fā)展，規(guī)劃于太行路中段兩側地區(qū)形成綜合功能的新城中心區(qū)。 是加快xxxx新城中央商務區(qū)建設步伐的需要結合xxxx市城市總體規(guī)劃格局，xxxx市未來城市商業(yè)布局將形成以太行大道、懷府路為中軸線，分梯次建設太行大道沿線以工業(yè)路為中心的城南新區(qū)行政商務物流區(qū)、以覃懷路為中心的新城區(qū)中心商務金融會展區(qū)、以懷府音樂廣場為中心的商住休閑區(qū)以及懷府路沿線以時代廣場為中心的老城區(qū)商貿區(qū)、以焦百商廈為中心的城市核心商業(yè)區(qū)、以亞星盛世花園為中心商貿服務區(qū)。另外，通過本項目的運作，可以接收消化和吸收國內外先進理念，規(guī)范市場競爭秩序，對引進國內外較多的金融投行巨頭企業(yè)，給xxxx帶來更大的經濟效益，是具有深刻意義的。僅2009年，全市房地產開發(fā)項目新增建筑面積就達40萬平方米，房地產市場價格也隨著城市基礎設施的日趨完善，建筑品位、配套設施的提升得到大幅提高，住宅均價達到2000元/平方米以上，并且出現(xiàn)量價齊升之市場格局。目前，除工農中建、農信、農發(fā)、郵儲等市內駐地銀行業(yè)金融機構外，先后引進了中信、浦發(fā)、交通、廣發(fā)、光大、民生、招商、國開行、洛陽銀行、鄭州銀行、焦作商行等14家市外銀行、30余家分支機構在沁開展貸款投放業(yè)務，市外金融機構在沁貸款余額達35億元以上，占該市全部貸款的一半以上。綜上所述，在xxxx建設大型金融廣場項目是有充分的市場保障和良好的價格預期的。懷府金融廣場建設項目目標定位為xxxx市新城區(qū)中心大型商業(yè)金融地標性建筑，該項目將以國際先進的設計理念、科學完善的配套設施、高度人性化的管理服務，為入駐金融投行機構提供良好的營業(yè)辦公條件，并成為xxxx市一道亮麗的風景線。項目南臨覃懷路，與xxxx市大型會展活動中心——文化藝術中心和高檔住宅小區(qū)——錦繡江南隔路相望；東臨xxxx市迎賓大道—太行路，與唐莊大型商務住宅區(qū)遙相呼應；北靠xxxx市商業(yè)黃金路段——懷府路，與懷府音樂廣場、清華園、陽光假日小區(qū)相依相偎；西面是香港街，與農信社、村鎮(zhèn)銀行、太行新城、焦作工貿學院、新一中、人民醫(yī)院等大型社區(qū)互為依托。城市窗口的輻射資源項目處于xxxx新城區(qū)中心位置，是城市的窗口，其商業(yè)輻射面可涵蓋xxxx全市以至更遠的相關區(qū)域。組團設計的首席商務中心本項目為12層、㎡的大型商務寫字樓，且與農信社、交通大廈組團布局，兼顧景觀和朝向，屬于xxxx首席商務中心，卓然挺立，傲視全城。 項目營銷設想 房地產業(yè)制造和生產的產品，不僅具備普通商品的屬性，還具有價值巨大、使用期長、建設周期長等特點，因此較一般行業(yè)來說，房地產業(yè)營銷的重要性就更為突出。本項目在開發(fā)的全過程中，必須始終貫穿營銷觀念，以適應市場的需要。開發(fā)初期的營銷策劃應注重供需分析和前期準備工作研究。前期準備工作分析首先應了解政府審批程序，正確處理好各方面的關系，加快審批程序，其次要做好地段分析和熟悉資本市場變動。房產定位定位也就是找準自己的位置。 定位分項目定位、市場定位、功能定位、身份定位等多種定位。比如世紀之門的“人，詩意的居住”、蓮浦花苑的“生活在新鮮的地方”等等都是綜合性、概括性地將樓盤定位表達出來。要知道建這么多的樓，是誰來買，并對這些將買房的顧客進行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。對房屋小區(qū)的功能進行系統(tǒng)的策劃，也就是怎樣進一步地滿足需要。 身份定位就是顧客群體的區(qū)域化，也就是本樓盤所吸引的人。 通過定位，進一步對樓盤的概念及理念有一個明確的確定，由此出發(fā)，才能建造一流的樓盤。在上海，看到許多房地產公司都是緊張有序地工作，各方面配合比較良好，都是為了賣房子而努力。這些內容就不再詳細講解。作為投資分為長線、短線、長短結合的投資，不同的樓盤項目需要進行不同的合理投資。如銷售組織的建立健全，銷售隊伍的建立培養(yǎng)，推廣方式的選擇組合，銷售渠道的選擇等等。 銷售進度控制樓賣得快是好現(xiàn)象，但在上海，對比較大的樓盤都有一個詳細、嚴格的銷售控制，也就是銷售進度的控制。為什么要這樣做?許仰東認為：如果不進行控制，就抓不??；如果賣得快，房型相對較差或樓層問題的房子賣給誰。有些好的房子一般是到最后再賣，開始低價賣的都是較差的房子，以此形成一種對比和反差，并有吸引人的作用。良好的宣傳推廣體系 首先，項目的宣傳、推廣要有系統(tǒng)周密的策劃，巧妙利用媒體組合、公關組合，連續(xù)不斷、有計劃、有節(jié)奏、一氣呵成地推出項目的形象、氣勢以達到最好的效果。其次，合理的銷售方式也是加快項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機會。第四章 項目選址與建設條件分析 項目選址與規(guī)劃 項目地理位置本項目建設地址位于覃懷西路北側、人壽保險公司西側，南臨覃懷路，東臨xxxx市迎賓大道—太行路，北靠xxxx市商業(yè)黃金路段——懷府路，西面是香港街，整個地塊呈矩形，用地平坦。 土地面積、權屬類別及規(guī)劃 宗地編號：3（2）102號；土地面積：㎡；土地權屬：國有； 使用權類型