【正文】 斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。（詳敘見(jiàn)“總體構(gòu)思”）。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開(kāi)始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。● 總體構(gòu)思提示：針對(duì)『海上海新城』物業(yè)管理的各個(gè)要素，通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研，深入挖掘未來(lái)“城主”生活、工作、交際等活動(dòng)需求，充分融合[海上海]的建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路：三大優(yōu)勢(shì)建立創(chuàng)新模式——作為『海上海新城』的服務(wù)體系支撐：[海上海]“創(chuàng)意居”的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應(yīng)以及較強(qiáng)的輻射作用，必將帶動(dòng)楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟(jì)騰飛。既引進(jìn)國(guó)內(nèi)外文化企業(yè)的地方總部，又設(shè)立小型的特色鮮明的工作室和專業(yè)店，以實(shí)現(xiàn)對(duì)上海地產(chǎn)文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。[海上海]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時(shí)間內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù)住宅小區(qū)?！弊鳛槠髽I(yè)的質(zhì)量方針。宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。要求：把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。態(tài)度：不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)。精神：務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。我們的工作重點(diǎn)：①為智能化設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和開(kāi)發(fā)度身定制一套維保、運(yùn)行實(shí)施方案。③確保治安事件發(fā)生率為零。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。④對(duì)業(yè)戶的裝修運(yùn)用[上實(shí)物業(yè)]成功的管理經(jīng)驗(yàn)，采取統(tǒng)一布局、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷的方式，做到“有章可循，違章必糾”，預(yù)防為主，將違章控制在萌芽狀態(tài)之中。我們的工作措施是：①智能化管理上的三步到位：住戶培訓(xùn)到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)到位，工程維修到位。對(duì)社區(qū)精神文明建設(shè)，取得政府部門的支持和認(rèn)可。人防采取快速推進(jìn)法。全面防范與重點(diǎn)防范結(jié)合，“小圍合”和“大圍合”結(jié)合。④管理采取情、理、法手段并用，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，確保無(wú)違章裝修。⑤精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實(shí)施垃圾分流，強(qiáng)化“城區(qū)”“街區(qū)”環(huán)境美化建設(shè)。養(yǎng)護(hù)好已有綠化，實(shí)施由地面向空中進(jìn)展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對(duì)商戶環(huán)保意識(shí)的灌輸，增強(qiáng)所有人員的環(huán)保健康意識(shí)。做好水池管理定期清理污泥，配備施工船只，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達(dá)到國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。⑦運(yùn)用科技手段，合理調(diào)度，有序停車。⑧分片管理與中心管理相結(jié)合，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制。⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢(shì)，對(duì)電梯、保潔、保安、道路、水域、商務(wù)、文化娛樂(lè)、車輛管理等方面實(shí)行專業(yè)化管理，全方位降低成本，為業(yè)主/商戶提供更多的無(wú)償服務(wù)，讓它們受益受惠。特別舉措——搭建平臺(tái)①以開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的硬件為基礎(chǔ)，依托營(yíng)運(yùn)商搭建的平臺(tái)，將物業(yè)管理服務(wù)溶入至日常運(yùn)作中，充分體現(xiàn)物業(yè)的增值保值之功效；②引入高科技、智能化的技術(shù)手段，提升高端物業(yè)管理服務(wù)。● 人力資源開(kāi)發(fā)優(yōu)秀管理人員是[上實(shí)物業(yè)]最寶貴的資產(chǎn)，公司強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。[上實(shí)物業(yè)]人員管理的宗旨——是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術(shù)與文化經(jīng)營(yíng)和管理人才。[上實(shí)物業(yè)]將秉承[上海實(shí)業(yè)集團(tuán)]的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培訓(xùn)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)本科以上的專業(yè)技術(shù)人才。b、錄用考核。c、人員配置比率。d、年齡結(jié)構(gòu)。e、工作經(jīng)驗(yàn)。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘員工的潛能。規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求而又有其他專長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。規(guī)范管理、分層實(shí)施a、組織落實(shí)，制度規(guī)范。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。操作層員工如保安、綠化等崗位實(shí)行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)，避免因長(zhǎng)時(shí)間在一處工作而造成工作惰性。公司將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細(xì)的員工守則、服務(wù)手冊(cè)，讓員工熟記心中，自我約束，自我控制，參照對(duì)比，嚴(yán)格執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特性要求，把形象工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的美譽(yù)度和服裝城的形象。素質(zhì)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核a、量化考核，客觀評(píng)價(jià)。其考核的原則就是：不讓先進(jìn)者吃虧。通過(guò)實(shí)踐總結(jié)出包括考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專項(xiàng)考試等三種評(píng)介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒?？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不講形式。每個(gè)被考核者都會(huì)在“二維”圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在“二維”圖中的位置，就決定了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。b、末位淘汰，吐故納新?！拔C(jī)、壓力、目標(biāo)、信念”是鑄造[上實(shí)物業(yè)]凝聚力的“有效保證”。(2)新文化地產(chǎn)具有鮮明的審美情趣和藝術(shù)氣質(zhì)，注重用原創(chuàng)藝術(shù)的感染力引導(dǎo)人們?cè)谪S富的精神生活層面進(jìn)入自由空間，讓藝術(shù)教育走進(jìn)大眾的生活，讓人們享受現(xiàn)代藝術(shù)手法所表現(xiàn)的文化氛圍，讓美成為地產(chǎn)的精神產(chǎn)品，并強(qiáng)調(diào)直觀性、可視性和在場(chǎng)性。企業(yè)依靠所秉持的價(jià)值觀而成長(zhǎng)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)方式把它們付諸實(shí)施，而[海上海]項(xiàng)目則就是這些價(jià)值觀付諸實(shí)施開(kāi)篇之作。新文化地產(chǎn)是地產(chǎn)以文化為載體，通過(guò)市場(chǎng)交換提供給消費(fèi)者物質(zhì)與精神追求的多種文化要素所形成的總和。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實(shí)務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進(jìn)性，將日常繁瑣的事務(wù)與“新文化地產(chǎn)”中對(duì)應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。文化與地產(chǎn)的匯合，[海上海]是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，努力打造好“新文化地產(chǎn)”的開(kāi)山之作，任重道遠(yuǎn)。HiSHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐● 集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立[海上海]創(chuàng)新地把“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體：LOFT創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。從外觀看到三幢大廈分別開(kāi)有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。LOFT創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構(gòu)造多為錯(cuò)層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。在極簡(jiǎn)主義的框架外包裹上視覺(jué)沖擊力極強(qiáng)的審美外衣，形成創(chuàng)意文化的詩(shī)意空間。[上實(shí)物業(yè)]即將對(duì)這種集3種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的管理模式。基于“海上海文化地產(chǎn)”的這四種精神定位，在運(yùn)行服務(wù)上，就是借助房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，展開(kāi)向不斷推陳出新的文化行為與文化活動(dòng)，演繹文化事件，創(chuàng)造文明故事；借助物業(yè)管理展開(kāi)體貼入微、尊重個(gè)性的人文關(guān)懷與文化引導(dǎo)，提高生活品質(zhì)，優(yōu)化社會(huì)生態(tài)?！?物業(yè)管理之文化塑造踐行從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來(lái)看，物業(yè)管理早已不限于“四保一維”的具體事務(wù)運(yùn)行上，理念優(yōu)化，觀點(diǎn)更新，服務(wù)更細(xì)化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。的確[海上海]也正為這個(gè)平臺(tái)提供一個(gè)難得的契機(jī)。[上實(shí)物業(yè)]未來(lái)若干年，尋求的高端物業(yè)市場(chǎng)拓展，想必也會(huì)在“新”上力求更高更新，在“文化”上不斷探索，去踐行自己的每一個(gè)承諾和付諸于的行動(dòng)。公司于2002年下半年通過(guò)了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上13家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。公司管理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑、醫(yī)院后勤保障服務(wù)和工業(yè)廠房?！?企業(yè)信譽(yù)上海實(shí)業(yè)集團(tuán)是上海最大型企業(yè)集團(tuán)之一，在促進(jìn)滬港合作和發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了積極的工作，上實(shí)集團(tuán)在滬港家喻戶曉，乃至在全國(guó)也非常著名。與此同時(shí)，“上實(shí)物業(yè)”嚴(yán)謹(jǐn)自律，以實(shí)際業(yè)績(jī)贏得社會(huì)各方的好評(píng)，也為“上實(shí)品牌”增添了榮耀。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員110人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。[上實(shí)物業(yè)]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營(yíng)人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。[上實(shí)物業(yè)]具有針對(duì)具體大廈/小區(qū)量身定做合適的管理方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)還能賺錢的本事。而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交業(yè)主委員會(huì)審核。在服務(wù)觀念方面，堅(jiān)持“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶”的理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)”的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)。在規(guī)范發(fā)展方面，正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明：“規(guī)范”是“發(fā)展”的基礎(chǔ)和必然條件，“發(fā)展”是“規(guī)范”的結(jié)果和既定目標(biāo)。能不能做到“規(guī)范發(fā)展”，已經(jīng)成為衡量一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)部門整體水平的重要標(biāo)志。我公司自1997年7月成立至今七年有余，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無(wú)僅有的。178。2004年4月中旬我司在昆山，通過(guò)公開(kāi)招投一舉中標(biāo)[四季華城]項(xiàng)目（178。今年上半年度公司也已在蘇州、無(wú)錫、寧波相繼托管和顧問(wèn)管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。1999年2月，公司通過(guò)了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。公司還對(duì)下轄的各個(gè)管理項(xiàng)目進(jìn)行了ISO14001環(huán)境管理體系的認(rèn)證，尤其是[上實(shí)大廈]、[金鐘廣場(chǎng)]的商務(wù)樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，憑借自身踏實(shí)工作作風(fēng)和顯著的工作成績(jī)，得到了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)一致首肯和好評(píng)。178。2003年7月，在[金鐘廣場(chǎng)]由上海市消防5支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司聯(lián)合進(jìn)行了上海市首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)好評(píng)以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。[瑞南新苑]在2000年10月被評(píng)為市首批“四高”示范小區(qū)，2002年2月又被評(píng)為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設(shè)部?jī)?yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)。[嘉園]和[地方天園]的開(kāi)發(fā)商分別是香港和新加坡公司，他們都是首次選聘境內(nèi)物業(yè)管理公司管理物業(yè)項(xiàng)目，我司被他們?cè)u(píng)為上海市最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司而中標(biāo)。178。178。178。178。178。● 管理經(jīng)驗(yàn)178。178。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開(kāi)業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。178。每年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃都要反復(fù)論證，特別是針對(duì)[上實(shí)大廈]系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了20年的維保概算。維保養(yǎng)護(hù)計(jì)劃執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正?！把訅邸薄Ｔ谧袷匾?guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。我司倡導(dǎo)：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無(wú)處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。178。[上實(shí)大廈]％以上，[玉佛城]一期、[瑞南新苑]也全部都實(shí)現(xiàn)了100％銷售。我司首創(chuàng)的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。178。178。● 管理特色178。178。178。178。178。所有收支帳務(wù)，定期公布。經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐積累，我司管理特色可概括為四個(gè)字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。精──堅(jiān)持精品意識(shí)、品牌意識(shí)，在提高管理水準(zhǔn)的同時(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能以及服務(wù)意識(shí)。細(xì)──對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過(guò)程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能。嚴(yán)──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵(lì)機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處，使委托方和全體被服務(wù)對(duì)象滿意?！?管理團(tuán)隊(duì)選擇[上實(shí)物業(yè)]理由——第一，是『海上?！贿@個(gè)3種物業(yè)形態(tài)，特別是“創(chuàng)意居”的新需求第二，是高端物業(yè)管理這個(gè)市場(chǎng)的需求（公司市場(chǎng)定位）；第三，也是稟承上海實(shí)業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)提升趨勢(shì)的一個(gè)延續(xù)。精英團(tuán)隊(duì)——[上實(shí)物業(yè)] 憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識(shí)之士的陸續(xù)加盟。憑借這些高素質(zhì)，年富力強(qiáng)的職業(yè)人做[海上海]的“操盤手”是能夠讓開(kāi)發(fā)商放心，業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者稱心和滿意。2）以上的管理層成員中幾乎都持有全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)；余下的持有滬市級(jí)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)。精誠(chéng)合作、熱忱奉獻(xiàn)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理規(guī)范，科技先導(dǎo)、服務(wù)創(chuàng)新。暢——暢通 物業(yè)企業(yè)信息共享渠道暢通，管理人與相關(guān)職能部門上下溝通、協(xié)調(diào)渠道暢通，與產(chǎn)權(quán)人、使用人保持信息渠道暢通，物業(yè)區(qū)域行人道、道路交通暢通。前期開(kāi)辦費(fèi)用主要用于以下幾個(gè)方面：1）前期介入的人員工資、福利、培訓(xùn)等；2）前期介入的辦公費(fèi)用，前期介入的各項(xiàng)資料制作；3）前期介入的基本裝備費(fèi)用（部分的物業(yè)用具及機(jī)械設(shè)備）；4）因前期介入管理中，隱含著多種不可預(yù)測(cè)性，故有一部分開(kāi)發(fā)費(fèi)用用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。根據(jù)一期交房的規(guī)模，我們估算在440,305元（購(gòu)置清單見(jiàn)下詳列）。今后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立“開(kāi)辦費(fèi)”購(gòu)置物品歸劃入其所有，或者留給繼任管理者（或業(yè)委會(huì)新聘物業(yè)管理公司）使用。 管理費(fèi)用支出（RMB）表一：人員工資費(fèi)用崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（人/月）月工資物業(yè)經(jīng)理16,5006,500副經(jīng)理（兼工程經(jīng)理）15,2005,200經(jīng)理助理（客戶經(jīng)理）14,5004,500行政主管12,8002,800客戶主管23,1006,200客戶接待51,7008,500財(cái)務(wù)兼文員11,9001,900出納兼接待21,6003,200電腦維護(hù)員12,1002,100倉(cāng)管員11,5001,500設(shè)備工程師（強(qiáng)、弱電）24,2008,400工程領(lǐng)班22,1004,200強(qiáng)電工101,85018,500水電維修81,30010,400泥木雜工21,0002,000小計(jì)1090,200表二：管理人員福利費(fèi)用支出（RMB）