【正文】 華住宅項目，它所針對的客源客層具有一定的局限性，相對于普通住宅較少，因此會對本案銷售造成一定的壓力。新開發(fā)高檔住宅聚居區(qū)對本案的威脅由于淮海路、世紀公園、北外灘等新興開發(fā)的高檔住宅區(qū)的崛起，必然會分流一部分的高層客源，對本案造成一定威脅。本案南面是上海的主要交通干道虹橋路，六車道的虹橋路車流量相對還是較密集的，而我們基地南側的血液中心正好形成了天然的屏障，能很好的替我們小區(qū)阻擋灰塵和噪音?；匦螤畹木窒扌杂捎诨匚挥谛潞鐦蚬珗@東南側，整個地塊呈長條型格局，這將導致在房型規(guī)劃時朝向和景觀難以兼顧，同時也導致了本案直面公園的戶型僅有少數。而且，新虹橋中心公園與本案僅一街之隔，業(yè)主可以在茶余飯后到這個免費的公園去親自體驗濃濃的綠意。金棕櫚目前已經改變了其原先的夜總會的經營模式，換作國際知名公司的寫字樓，而且我們是一座全封閉的純住宅物業(yè)，對我們小區(qū)內業(yè)主的今后生活不會造成任何的影響，項目周邊區(qū)域競爭的競爭壓力項目周邊競爭個案較多，類似于在上海比較知名的古北二期規(guī)劃，對本項目的銷售帶來一定的競爭壓力。高檔客源的有限性作為上海國際級豪華住宅項目，它所針對的客源客層具有一定的局限性，相對于普通住宅較少，因此會對本案銷售造成一定的壓力。郊區(qū)別墅類高檔住宅對于市區(qū)高檔住宅的分流由于目前松江、青浦、閔行、浦東等地區(qū)大量別墅住宅的興起，吸引了相當一部分高檔住宅的客戶，從而對市中心項目的客源造成一定的分流。新開發(fā)高檔住宅聚居區(qū)對本案的威脅由于淮海路、世紀公園、北外灘等新興開發(fā)的高檔住宅區(qū)的崛起，必然會分流一部分的高層客源，對本案造成一定威脅。三、營銷總精神唯一等于無價 沙哈大飯店：歐洲十大傳奇飯店之一，從多瑙河之都優(yōu)美、斯文的沙龍聞名。連鎖飯店哪里都有，但沙哈只有一家，也不靠折價來拉客人，來沙哈的人是不會考慮錢的！”——第四代“沙哈夫人”同樣的豪宅一樣在上海哪里都有，然而在虹橋CBD地區(qū)緊鄰130000M2的豪宅在上海僅我們一家，稀有性和尊貴性不言而喻，唯一的住宅等同于無價的住宅，可遇而不可求。(2) 通過形象代言人這一方式來起到錦上添花的效果。(4) 抓住本項目地塊特定的稀有性質，延續(xù)新虹橋中央花園綠意，將本項目打造成地標性產品，以期吸引更多購房者的關注。(6) 高起點高標準的打造新人文居住環(huán)境，引導都市貴族的回歸，從而創(chuàng)造產品價值和優(yōu)秀業(yè)績。 四、營銷切入點綜合上述的客戶需求分析，再結合個案規(guī)劃和遠景分析，為了拉大產品在區(qū)域市場的差異化，使產品能在周邊市場中優(yōu)勢突顯，并且考慮面向全市以及境外客戶，選擇如下的產品營銷切入點：（1）花園住宅130000平方米的新虹橋中心花園是本項目最大的賣點，也是我們和區(qū)域內其他個案的最大產品差異點。（2）高貴地段仙霞路，古北小區(qū)周邊成熟的商業(yè)設施，虹橋的繁忙商務，這些都是本地段經濟繁榮的表現，但是本地段真正的珍貴之處在于它市中心不可替代的涉外淵源，以及市中心土地的日益稀缺性。（3）便捷的交通標準延安路高架系統(tǒng)，地鐵2號線延伸段以及軌道明珠線，無數的公交線路，林林總總，構成了本案周邊無比發(fā)達的交通網絡，使本案充分體現了傳統(tǒng)市中心空間和時間轉換的便捷，這點對購房者的吸引力是不言而喻的。 （4）學區(qū)優(yōu)勢望子成龍是所有父母的心聲，作為本案的高檔客源，可以預見他們在子女問題上會花更多的心血。 （5）未來的國際生活遠景目前規(guī)劃中，古北2期的建設，天山路的高檔化，周邊輔助性商業(yè)的鋪設圍繞著本案，這一點構成了本案得天獨厚的地段優(yōu)勢，而緊隨其來的國際化生活也就呼之欲出了，因為這些規(guī)劃所帶來的經濟和生活素質的變化是可以想見的。因為這就是我們未來的國際人文背景的支持。而且裝修房目前在上海的高檔房產中據調查接受程度達到了70%，從目前周邊的古北中央花園等樓盤的銷售中也可見高檔裝修房的市場接受度較佳。雖然周邊的生活設施已經很多了，但是小區(qū)內的休閑娛樂設施也是客戶未來的居家生活相當重要的因素。也對銷售有著直接的促進作用。通過它，我們的硬件部分才可以真正的為業(yè)主使用，也是通過它，我們的硬件才可以更有效更長久的為業(yè)主服務。而且國際物業(yè)在前期售樓中的介入，更可以直觀的讓客戶接受我們的服務精神，間接的促進銷售。（10）國際殊榮 提請本項目參加并獲得國外建筑業(yè)知名大獎，如：金塊獎等，從而在起點上就給予客戶我們與眾不同的感覺，并為發(fā)展商直接提供了最佳形象，同時也為銷售創(chuàng)造了一個絕佳的時機，能結合開盤活動和前期的SP活動則效果更佳。（12）國際形象代言人 國際形象代言人的設立，利用代言人自身的號召力和形象，來輔佐項目的推廣和形象培植，并最大限度的利用媒體以及大眾對代言人自身的好奇來延伸本項目的宣傳，從而提升項目曝光率和品牌，同時也可以直接打入代言人自身所代表的上層消費者社交圈，為項目銷售營造合適的氛圍。（2） 雜志配合高檔客戶消費習慣，安排航空雜志以及FORBES等財經雜志宣傳本項目，吸引客戶關注。具體安排可以如下：a. 在最外層的延安高架系統(tǒng)的沿線或者徐家匯等鬧市中心設置大型戶外看板，符合客戶的視野和消費應酬習慣為佳。c. 在古北小區(qū)，虹橋辦公區(qū)設置燈箱廣告。e. 在本案自身主要是對圍墻進行粉刷，配合主題宣傳廣告，并在售樓處附近設置大型精神堡壘或者工地主看板（如：金棕櫚俱樂部樓上），直接引導客戶進入售樓處。g. 作為周邊延伸地帶的天山區(qū)域，適當做些燈箱或者看板即可。2． 特殊媒體（1） 房展會房展會作為上海購房者普遍關注的媒體，已經越來越成為高檔項目宣傳品牌的契機，所以我們建議本項目結合自身進度安排參加04年5月和10月的2次假日樓市，炒作品牌，擴大影響力。（3） 境外推廣結合每年的港臺房展會以及其他推廣活動，進行海外推廣宣傳，為港臺的潛在客戶先行進行概念推廣以及品牌輸入，促使他們未來的可能購房行動中會優(yōu)先考慮我們項目，這就已經可以說境外推廣非常成功了。（5） 中國商業(yè)樓宇液晶電視聯(lián)播網目前在上海各寫字樓新興的一種媒體，放置在電梯邊，宣傳面幾乎可以覆蓋整個辦公樓，建議安排時段以上班前和午休階段為主，同時單個廣告時間不宜太長，因為目標客戶只有在等待電梯的時候才會看，但是需要不斷出現項目的品牌等訊息，力求簡短但是精悍，給予目標客戶以及其周邊人群強烈的視覺沖擊。六、傳播策略根據高