【正文】 動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來一定影響。因此，應(yīng)把握有利投資時(shí)機(jī)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項(xiàng)目創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，為公司未來發(fā)展打下基礎(chǔ)，逐步形成企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略；（2）立足西部大開發(fā)為前提，咸陽政府提出把咸陽建成西安的后花園給項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)遇；（2）秦都區(qū)提出“ 工業(yè)立區(qū)、商旅旺區(qū)、民營強(qiáng)區(qū)、科教興區(qū) ” 四大戰(zhàn)略給項(xiàng)目發(fā)展提供政策支持；（3）咸陽湖的建成使用將大大改善周邊的自然生態(tài)環(huán)境，給項(xiàng)目環(huán)境帶來有利因素；（4）隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速，咸陽會(huì)的4條主干道與西安對(duì)接，對(duì)項(xiàng)目地段價(jià)值的提升有極大幫助。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)收入水平達(dá)到一定階段后，人們對(duì)住宅的面積、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、物業(yè)管理、綠化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。西安市環(huán)境污染較為嚴(yán)重，市民長期處于“臟、亂、差”的大環(huán)境下，使得人們?cè)诮窈蟮闹脴I(yè)時(shí)倍加重視周邊環(huán)境，社區(qū)的環(huán)境和服務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目的形象定位（1） 西咸共建區(qū)的標(biāo)志性小區(qū)（2） “實(shí)用型、舒適型”住宅小區(qū)（3） 西咸兩市文明示范居住小區(qū)（4） 西北地區(qū)首席“科學(xué)理念”居住小區(qū)項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下：（1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然風(fēng)光相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；（2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。項(xiàng)目的價(jià)格定位本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等六個(gè)步驟。（2） 修正因素的確定三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：l 區(qū)域因素l 交易情況l 交易時(shí)間l 個(gè)別因素因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對(duì)案例進(jìn)行價(jià)格修正。最終的修正系數(shù)為同一案例如修正系數(shù)的乘積。花園洋房銷售價(jià)格考慮到花園洋房地市場(chǎng)上較新的產(chǎn)品,其單位成本比多層高，產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境等方面都比多層好,故其銷售價(jià)格比多層高，根據(jù)市場(chǎng)分析，將其項(xiàng)目一期銷售價(jià)格定在2700元/㎡。第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件，項(xiàng)目建設(shè)的用地條件，項(xiàng)目建設(shè)的地形，地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。二、 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件，由ⅡC14地塊、ⅡR15地塊構(gòu)成，其中Ⅱ，性質(zhì)為商業(yè)金融用地，包括商業(yè)、金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢、旅游業(yè)、商務(wù)公寓等，Ⅱ，性質(zhì)為居住用地。項(xiàng)目地勢(shì)平坦，；三、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件1. 后退紅線控制ⅡC14地塊沿世紀(jì)大道建筑后退不得小于12米，十五層以上建筑至少后退25米，ⅡR15地塊規(guī)劃范圍內(nèi)沿陳陽南路建筑后退紅線不得小于6米；2. ，；3. —2米自然高差，將利用此地勢(shì)特點(diǎn)在項(xiàng)目規(guī)劃中合理利用；4. 主出入口位于世紀(jì)大道沿線上，與城市交通聯(lián)系方便，并且設(shè)置沿街城市廣場(chǎng)，南側(cè)陳陽南路設(shè)置次出入口，滿足住宅社區(qū)的交通疏導(dǎo)；5. 項(xiàng)目以北500米處渭河上，正在興建“咸陽湖”，水面面積將達(dá)124萬平方米，對(duì)改善周邊生態(tài)自然環(huán)境起到積極作用；6. 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)柡有聟^(qū)一期開發(fā)面積約18平方公里，主要在世紀(jì)大道兩側(cè)沿線，目前自來水、電信、郵政、醫(yī)院等公共配套已建成并投入使用。第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案金泰一、 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想暨設(shè)計(jì)特點(diǎn) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想(1)本小區(qū)以科學(xué)的態(tài)度、科學(xué)的視野與科學(xué)的技術(shù)創(chuàng)造科學(xué)地產(chǎn)。 設(shè)計(jì)特點(diǎn)（1） 現(xiàn)代人對(duì)社會(huì)、健康、生態(tài)和文化的需求小區(qū)住宅的規(guī)劃采用組團(tuán)的組合方式，社區(qū)中心有文化休閑廣場(chǎng)，在每個(gè)組團(tuán)之間培植一個(gè)社區(qū)景觀廣場(chǎng)，其中設(shè)計(jì)有網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)以及成人運(yùn)動(dòng)設(shè)施；有七巧板等適合兒童的娛樂設(shè)施；有適合老年人談天休閑的亭閣等；小區(qū)中心還設(shè)有幼兒園、會(huì)所、游泳池等，構(gòu)成小區(qū)的園林景點(diǎn)，并且小區(qū)的綠化用中中心綠地與宅前綠地相結(jié)合，在中心文化休閑廣場(chǎng)有大面積的中心綠地，讓居民生活在綠色海洋之中。（2） 享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境本小區(qū)遠(yuǎn)離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新。本小區(qū)設(shè)計(jì)公共綠地，城市道路的綠帶，大空間的地下室，道路平緩暢通，高綠化率，低建筑密度為安全疏散做好充分安排。并在價(jià)格全理，保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國家的新技術(shù)、新工藝、新材料。利用建筑的高低起落，使這個(gè)小區(qū)起伏變化，也不遮擋組團(tuán)內(nèi)的日照、通風(fēng)。次干道與宅前小路曲徑通幽，盡顯園林特色。組團(tuán)功能分區(qū)明確，用地有明確的范圍，組團(tuán)之間可用綠地、道路、公共建筑或自然地形進(jìn)行隔，利于分期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)，容易形成建筑組群在短期內(nèi)建成而達(dá)到面貌比較統(tǒng)一的效果。綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化設(shè)計(jì)在最基本的要求如優(yōu)美、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感和時(shí)尚氣息。同時(shí)，幾何化的布置和時(shí)尚建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點(diǎn)看來更是別具一格。組團(tuán)綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。絲路花城摒棄傳統(tǒng)、保守的建筑風(fēng)格，采用低層、低密度式布局，公共空間充足，建筑運(yùn)用明快、亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格，并適度演繹浪漫的歐美風(fēng)情。住宅類型根據(jù)本小區(qū)原有的地形地貌，適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民的生活習(xí)慣以及綜合考慮用地經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、市政工程設(shè)施、居民生活，居民的方便的程度等建有多層、小高層、花園洋房、商業(yè)街、高層。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點(diǎn)，而且考慮了們的私密空間、活動(dòng)空間、視野空間等。小區(qū)停車處理本小區(qū)的地下停四庫可沿小區(qū)外圍道路進(jìn)入直接到達(dá)，不用走出車庫，直接上樓進(jìn)入家門，地上停車庫也可以從區(qū)入口直接到達(dá)。五、 專項(xiàng)設(shè)計(jì)電視廣播系統(tǒng)有線、寬帶入戶保安監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，暨有隱蔽性，又有裝飾性?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)內(nèi)車況的監(jiān)測(cè)，車輛的服務(wù)管理，場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視，計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。地下停車庫設(shè)防煙散樓梯間，采用氣體消防設(shè)施、消火栓。地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。七、環(huán)境保護(hù)公共及生活用水處理公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。噪聲處理設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)有建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。而且，工程在建設(shè)過程中需配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低。一期開發(fā)有多層、花園洋房、餐飲街及公建，其中以多層為主，利于資金早期回籠。高效運(yùn)用資金高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，從而降低成本，同時(shí)能用有限的資金確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位成為項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間一期前期準(zhǔn)備工作2004年6月2004年10月主體建筑工程2004年11月—2005年4月建筑安裝工程2005年5月—2005年10月銷售2005年5月——2005年12月二期主體建筑工程2005年10月—2006年4月建筑安裝工程2006年5月—2006年10月銷售2006年5月—2006年12月三期主體建筑工程2006年10月—2007年4月建筑安裝工程2007年5月—2007年10月銷售2007年5月—第六章 項(xiàng)目的營銷方案策劃隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，房地產(chǎn)營銷已從過去單純的“概念炒作”發(fā)展為倡導(dǎo)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。全程營銷就是以營銷理念貫穿整個(gè)項(xiàng)目過程，從項(xiàng)目的前期調(diào)研、規(guī)劃、建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理各方面，都要為銷售服務(wù)。本項(xiàng)目針對(duì)不同的功能，進(jìn)行不同的室內(nèi)布置、分區(qū)、裝飾等，做到住宅大而有氣派，小卻依然精彩。他們關(guān)心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過硬，產(chǎn)品物有所值，全同信守總現(xiàn)，物業(yè)管理到家。（3）健康理念：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分消費(fèi)者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。（4）服務(wù)理念：本項(xiàng)目應(yīng)聘請(qǐng)出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的管理與服務(wù)提供良好的保障。因此，本小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)本著樹立“建立一個(gè)信息智能化小區(qū)”的設(shè)計(jì)理念。二、項(xiàng)目一期銷售策略本項(xiàng)目計(jì)劃分階段推出，以逐漸走高、低開高走的手法入市。（2）樹立良好的樓盤暢銷形象，迅速提升人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目在潛在客戶中的口碑。公開發(fā)售期：建議項(xiàng)目一期在2005年5月份公開發(fā)售，在這期間，社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化、景觀等工程無法充分的展現(xiàn)，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待一步完善，廣大購房者尚處于觀望狀態(tài)。具體如下：（1）在銷售初期實(shí)行多種優(yōu)惠措施，使項(xiàng)目迅速融入市場(chǎng)。（3）大力宣傳，樹立良好形。（4）適時(shí)調(diào)整價(jià)格，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價(jià)格，這樣便于控制價(jià)格的走勢(shì)，避免價(jià)格失控。此時(shí)，項(xiàng)目一期已進(jìn)行銷售旺期，就表現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍，具體做法如下：銷控表上的包裝：把銷控表填充的滿一些，讓客戶感覺樓的銷售勢(shì)頭很強(qiáng)。 銷售結(jié)尾期：在該期間，項(xiàng)目一期銷售已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)余下的進(jìn)行折扣調(diào)節(jié)銷售價(jià)格。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。這一階段是宣傳的重要階段，對(duì)整個(gè)銷售過程起著一定的作用。強(qiáng)銷期與銷售持續(xù)期：此時(shí)，小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃已逐漸成型，人們通過現(xiàn)場(chǎng)觀看就可以了解小區(qū)的情況，所以在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色外，還應(yīng)突了熱賣的景象，如可將銷售控制表借助報(bào)紙進(jìn)行宣傳等。銷售結(jié)尾期：該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，較好的戶型與樓層都已基本售完，余下的大多是不太好的房屋。另外，廣告頻率也應(yīng)減少，甚至封盤（即是不做廣告宣傳），從而降低宣傳開支。在西安《華商報(bào)》平均每期閱讀率達(dá)56%，《西安晚報(bào)》平均每期閱讀率達(dá)39%。（2）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有22%的購房者主要通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房產(chǎn)信息，隨著網(wǎng)絡(luò)迅速普及，相信通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳將會(huì)得到很好的效果。（4）焦點(diǎn)廣告：在銷售中心室內(nèi)應(yīng)不停地播放廣告錄象，室外設(shè)大幅廣告牌。人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對(duì)銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞，強(qiáng)化銷售過程。另外，可采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。因?yàn)?，這樣可以避免購房者四處的奔波，節(jié)約了時(shí)間；同時(shí)，住博會(huì)上聚集了大量的精品樓盤，與房地產(chǎn)交易有關(guān)的法律咨詢，貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。精品樓書本項(xiàng)目的樓書分為兩種：一種感性訴求型，另一種理性訴求型。感性訴求樓書內(nèi)容：樓盤概念提示；樓盤基本情況說明；銷售方案介紹；物業(yè)管理服務(wù)說明；居住生活理想狀態(tài)描繪。公共關(guān)系可以借助于公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度信賴和注意，消除公眾的戒備心理。例如，樓盤的奠基儀式、開盤儀式上可以請(qǐng)知名人士出席，借助政府的力量舉辦一些有影響力的研討會(huì)活動(dòng)，如科學(xué)地產(chǎn)研討會(huì)等。（3）參與社會(huì)公益活動(dòng)金泰恒業(yè)公司是一個(gè)剛剛成立的新公司，因此需要樹立自己的形象，各種社會(huì)公益活動(dòng)為其開展公關(guān)促銷創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)，公司應(yīng)利用這種機(jī)會(huì)，以引起各種傳媒的注意，并及時(shí)有效地進(jìn)行宣傳。銷信中心的建設(shè)應(yīng)具一定的規(guī)模，建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)藝術(shù)性。建議銷售中心建在會(huì)所的一層，層主要有三個(gè)好處：其一公開發(fā)售時(shí)，會(huì)所的各種功能配套已完善并盡可能投入使用，可以提高消費(fèi)者的購買信心；其二在首期業(yè)主入住后，可以在會(huì)所形成大量人氣，避免造成售樓部冷場(chǎng)的現(xiàn)象出現(xiàn)，提高售樓部人氣；再次，避免建造銷售中心而浪費(fèi)資源。樣板房展示：樣板房是顧客對(duì)擬購房屋狀況最直接最真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)喚起顧客的購買欲望非常重要，也對(duì)樓盤的銷售起著至關(guān)重要的作用，所以樣板房的設(shè)置非常慎重。室內(nèi)設(shè)計(jì)體現(xiàn)智能化、潮流化；室外小區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)自然化。五、項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃1. 項(xiàng)目一期在2004年第四季度與2005年第一季度由于主體工程未完工,所以沒有銷售收入。3. 在2005年第三季度銷售比例占整個(gè)一期銷售面積的40%,。（詳見下表） 項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表銷售計(jì)劃各季度收款情況（單位：萬元）季度銷售比例銷售面積(萬m2)2004042005012005022005032005042004040200501020050235%20050340%20050425%合計(jì)第七章 項(xiàng)目一期總投資估算一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；金泰三、項(xiàng)目一期投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。絲路花城一期工程成本估算（含公建）名城建筑面積（平方米）總成本（萬元）多層住宅77630花園洋房17700餐飲街5000共建13200合計(jì)113530一期總建筑面積 11353